Schätzung Zählerstand Strom/Wasser durch Stadtwerke zulässig?

    Hallo in die erfahrene Runde,

    ich wohne seit 06/2007 in einer 30m² Mietwohnung und bin eine von 18 Bewohnerinnen dieses Hauses, neben einem Ladenlokal und einem Hotel.

    Zum 1. Februar 2009 wurde die Immobilie verkauft. Von einem Privateigentümer an eine Immobiliengesellschaft.

    Am 20. Dezember 2010 habe ich die erste Nebenkostenabrechnung der seit Eigentümerwechsel zuständigen Hausverwaltung für den Zeitraum 1.2.-31.12.2009 erhalten. Eine Nachzahlung in Höhe von € ~ 150 sollte zum 3. Januar 2011 fällig werden. Die Abrechnung trägt das Datum 14. Dezember 2010.

    Unter Hinweis auf das Recht zur Prüfung innerhalb von 30 Tagen habe ich der Hausverwaltung am 11. Januar 2011 mitgeteilt, warum ich bisher noch keine Zahlung geleistet habe und einige Fragen zur Abrechnung gestellt.

    Insbesondere die Positionen, die im Vergleich zur Vergangenheit enorm angestiegen sind, wollte ich gerne näher erläutert haben.

    Nach einigem Schriftwechsel hin und her ist der Stand der Dinge derzeit der folgende und ich habe im Wesentlichen drei Fragen:

    --> Die Stadtwerke hat die Zählerstände für (Kalt)Wasser und Aufzugstrom geschätzt (Belege liegen mir in Kopie vor) und auf der Abrechnung extra darauf hingewiesen, dass die Abrechnung auf Schätzung basiert und dass die Zählerstände bitte mitgeteilt werden sollen (Zitat: "Der Zählerstand wurde geschätzt, dadurch können sich gravierende Abweichungen zum tatsächlichen Verbrauch ergeben. Teilen Sie uns bitte Ihre aktuellen Zählerstände mit!")

    Darf die Nebenkostenabrechnung auf Basis einer solchen Schätzung ermittelt werden? Es liegt ja nicht an mir, dass ich zum Ablesetermin nicht da war - meine Stromkosten, die die Stadtwerke direkt mit mir privat abrechnet, sind jedenfalls noch nie geschätzt worden. Da lagen die Zählerstände immer korrekt vor.

    Einige andere von mir gestellte Fragen sind nach wie vor unbeantwortet. Sie werden schlichtweg ignoriert.

    --> Da die Treppenhausreinigung im Auftrage des Eigentümers durch einen Dritten durchgeführt wird und dies seit dem Eigentümerwechsel nur noch sehr liederlich bis gar nicht durchgeführt wurde (ich habe mich über Monate hinweg regelmäßig beschwert, dass nicht ordentlich geputzt wurde, bis die Kraft schließlich entlassen wurde), habe ich gefragt, ob die Rechnungen entsprechend gekürzt wurden, da die Leistung nicht vertragsgemäß erbracht wurde.

    Antwort der Hausverwaltung: "Genaue Infos zu der Pos. Hausreinigung/Hausmeister wurden beim Eigentümer angefragt, sobald ich Einzelheiten weiss, teile ich Ihnen diese mit."

    Darauf meine Rückfrage: Wie wurde die Nebenkostenabrechnung von Ihnen in diesem Punkt erstellt, wenn Ihnen die Einzelheiten derzeit nicht bekannt sind?

    Die Antwort darauf: "Die Kosten der Hausreinigung/Hausmeister wurden anhand der angefallenen Lohnkosten berechnet, wie es auch üblich ist."

    Ich bin also noch nicht schlauer wie vorher :-S Darf ich hier meinem Ermessen nach kürzen, wenn mir keine Belege vorgelegt werden?

    --> Außerdem habe ich erfragt, wie hoch die in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen Lohnkosten sind, damit ich diese in meiner Einkommensteuererklärung für die Steuerermäßigung gem. § 35a EStG ansetzen kann. Für diese Auskunft verlangt die Hausverwaltung eine Gebühr von € 10 zzgl. Umsatzsteuer. Ist das zulässig? Ich halte das für eine Unverschämtheit.

    Allgemein gesagt, bin ich ratlos. Ich habe das Gefühl machtlos zu sein, da ich einfach keine Antworten auf meine klar formulierten Fragen erhalte.

    Weiß hier jemand Rat, ob dieses Verhalten von Seiten der Hausverwaltung rechtens ist?

    Danke vorab für Rückmeldungen
    und viele Grüße

    Squirry

    Einmal editiert, zuletzt von Squirry (17. Februar 2011 um 20:50)

    Hallo Squirry,

    "Zum 1. Februar 2009 wurde die Immobilie verkauft.
    Am 20. Dezember 2010 habe ich die erste Nebenkostenabrechnung der seit Eigentümerwechsel zuständigen Hausverwaltung für den Zeitraum 1.2.-31.12.2009 erhalten. Eine Nachzahlung in Höhe von € ~ 150 sollte zum 3. Januar 2011 fällig werden.
    Insbesondere die Positionen, die im Vergleich zur Vergangenheit enorm angestiegen sind, wollte ich gerne näher erläutert haben."
    Hast Du mal mit dem Mietvertrag verglichen, ob sie die Dir in Rechnung gestellten Positionen auch berechnen durften?

    "--> Die Stadtwerke hat die Zählerstände für (Kalt)Wasser und Aufzugstrom geschätzt
    Darf die Nebenkostenabrechnung auf Basis einer solchen Schätzung ermittelt werden? Es liegt ja nicht an mir, dass ich zum Ablesetermin nicht da war"
    Befinden sich denn Hauskaltwasserzähler und Aufzugsstromzähler in Deiner Wohnung? Was ist mit dem Allgemeinstromzähler?
    Ich würde den Vermieter auffordern, die Abrechnung in Ordnung zu bringen, da es m.E. keine nachvollziehbaren Gründe gibt, den Stadtwerken nicht die korrekten Zählerstände mitzuteilen.

    "--> Da die Treppenhausreinigung im Auftrage des Eigentümers durch einen Dritten durchgeführt wird und dies seit dem Eigentümerwechsel nur noch sehr liederlich bis gar nicht durchgeführt wurde (ich habe mich über Monate hinweg regelmäßig beschwert, dass nicht ordentlich geputzt wurde, bis die Kraft schließlich entlassen wurde), habe ich gefragt, ob die Rechnungen entsprechend gekürzt wurden, da die Leistung nicht vertragsgemäß erbracht wurde.
    Antwort der Hausverwaltung: "Genaue Infos zu der Pos. Hausreinigung/Hausmeister wurden beim Eigentümer angefragt, sobald ich Einzelheiten weiss, teile ich Ihnen diese mit."
    Darauf meine Rückfrage: Wie wurde die Nebenkostenabrechnung von Ihnen in diesem Punkt erstellt, wenn Ihnen die Einzelheiten derzeit nicht bekannt sind?"
    Richtig, auch in diesem Punkt würde ich die Abrechnung rügen und bzgl. dieses Postens als noch nicht fällig betrachten.

    "Die Antwort darauf: "Die Kosten der Hausreinigung/Hausmeister wurden anhand der angefallenen Lohnkosten berechnet, wie es auch üblich ist."
    Typisches Wischiwaschi. Ich würde mir die Aufzeichnungen+Berechungen zeigen lassen. Das steht Dir zu.

    "Darf ich hier meinem Ermessen nach kürzen, wenn mir keine Belege vorgelegt werden?"
    Wie gesagt, die Belege müssen Dir auf Verlangen nach Terminabsprache in der Geschäftsstelle vorgewiesen werden. Unklare Berechnungsposten würde ich bis zur Klärung nicht bezahlen.

    "--> Außerdem habe ich erfragt, wie hoch die in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen Lohnkosten sind, damit ich diese in meiner Einkommensteuererklärung für die Steuerermäßigung gem. § 35a EStG ansetzen kann. Für diese Auskunft verlangt die Hausverwaltung eine Gebühr von € 10 zzgl. Umsatzsteuer. Ist das zulässig?"
    Ja, denn das bedeutet für sie Extra-Arbeit, und, dass sie das (kostenlos) leisten muss, ist im MV wohl nicht vereinbart.

    Zitat

    "--> Außerdem habe ich erfragt, wie hoch die in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen Lohnkosten sind, damit ich diese in meiner Einkommensteuererklärung für die Steuerermäßigung gem. § 35a EStG ansetzen kann. Für diese Auskunft verlangt die Hausverwaltung eine Gebühr von € 10 zzgl. Umsatzsteuer. Ist das zulässig?"
    Ja, denn das bedeutet für sie Extra-Arbeit, und, dass sie das (kostenlos) leisten muss, ist im MV wohl nicht vereinbart

    Hmm dann bin ich wohl eine der rühmlichen Ausnahmen. In meinen Abrechnungen werden die "haushaltsnahen Dienstleistungen" ausgewiesen, wass dank moderner Software ohne weiteres möglich ist. Lediglich wenn ein Mieter diese extra bescheinigt haben möchte (ist bislang noch nicht vorgekommen) würde ich dafür Gebühren berechnen.

    Hallo zusammen,

    ich möchte euch für eure schnellen Antworten danken! :)

    Hast Du mal mit dem Mietvertrag verglichen, ob sie die Dir in Rechnung gestellten Positionen auch berechnen durften?

    Ja, leider...da ist nichts unrechtmäßiges dran. Es sind ja auch keine neuen Positionen im Vergleich zur Vergangenheit hinzugekommen - lediglich die Kosten sind gestiegen, manche haben sich sogar verdoppelt, wie z.B. die für den Aufzug. :confused:

    Befinden sich denn Hauskaltwasserzähler und Aufzugsstromzähler in Deiner Wohnung? Was ist mit dem Allgemeinstromzähler?
    Ich würde den Vermieter auffordern, die Abrechnung in Ordnung zu bringen, da es m.E. keine nachvollziehbaren Gründe gibt, den Stadtwerken nicht die korrekten Zählerstände mitzuteilen.

    Nein, natürlich nicht. Deswegen meine ich ja, dass es nicht an mir lag - wie beispielsweise bei einer Schätzung der Heizkosten, die vorgenommen wird, weil der Mieter (mehrfach) nicht zum Ablesetermin anwesend war. Da es sich um 2009 handelt, wird es natürlich schwierig, jetzt die tatsächlichen Zählerstände zum 31.12.2009 nachträglich zu ermitteln... :-/ Immerhin habe ich mir nun mal die aktuellen Zählerstände im Haus notiert, damit ich wenigstens für die Abrechnung 2010 mit annähernd realistischen Werten aufwarten kann, sollte die Hausverwaltung wieder nicht in der Lage sein, das selber hinzubekommen.

    Richtig, auch in diesem Punkt würde ich die Abrechnung rügen und bzgl. dieses Postens als noch nicht fällig betrachten.

    Typisches Wischiwaschi. Ich würde mir die Aufzeichnungen+Berechungen zeigen lassen. Das steht Dir zu.

    Wie gesagt, die Belege müssen Dir auf Verlangen nach Terminabsprache in der Geschäftsstelle vorgewiesen werden. Unklare Berechnungsposten würde ich bis zur Klärung nicht bezahlen.

    Ja, darauf warte ich auch...ich habe es erneut angefordert. Und gezahlt habe ich noch gar nichts, weil ich so viele Fragen hatte.

    Ja, denn das bedeutet für sie Extra-Arbeit, und, dass sie das (kostenlos) leisten muss, ist im MV wohl nicht vereinbart.

    Hmm dann bin ich wohl eine der rühmlichen Ausnahmen. In meinen Abrechnungen werden die "haushaltsnahen Dienstleistungen" ausgewiesen, wass dank moderner Software ohne weiteres möglich ist. Lediglich wenn ein Mieter diese extra bescheinigt haben möchte (ist bislang noch nicht vorgekommen) würde ich dafür Gebühren berechnen.

    Das würde ich so nicht unbedingt sagen, Gruwo. Ich habe schon genug NK-Abrechnungen in meinem Job auf dem Schreibtisch gehabt, wo ganz normal, ohne Nachfrage, die Lohnanteile automatisch mit ausgewiesen werden. Nur meine Hausverwaltung scheint sich immer auf ein Minimum an Arbeit zu verlassen und will jetzt nachträglich eben diese € 12 dafür, was ich schon unverschämt finde. Ich werde zunächst erfragen, um welchen Betrag es denn bei mir anteilig geht. Es wird wohl zulässig sein, abschätzen zu wollen, ob die Gebühr sich lohnt und wenigstens über die resultierende Erstattung in der Steuererklärung wieder abgedeckt ist.

    Also - zunächst danke für eure Hilfen...ich werde ja sehen, wie es sich weiter entwickelt und weiter berichten...und für weiterführende hilfreiche Tips bin ich natürlich ebenso dankbar! :)

    Gruß

    Squirry

    Hallo Squirry,

    "Zitat:
    Zitat von Berny
    Hast Du mal mit dem Mietvertrag verglichen, ob sie die Dir in Rechnung gestellten Positionen auch berechnen durften?

    Ja, leider...da ist nichts unrechtmäßiges dran. Es sind ja auch keine neuen Positionen im Vergleich zur Vergangenheit hinzugekommen - lediglich die Kosten sind gestiegen, manche haben sich sogar verdoppelt, wie z.B. die für den Aufzug."

    Beim Aufzug dürfen ausschliesslich Kosten für Wartungen und technische Überprüfungen auf die Mieter umgelegt werden, NICHT für Reparaturen und Ersatzteile (habe nämlich von letzteren schon hier und da gelesen).
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    Zitat:
    Zitat von Berny
    Befinden sich denn Hauskaltwasserzähler und Aufzugsstromzähler in Deiner Wohnung? Was ist mit dem Allgemeinstromzähler?
    Ich würde den Vermieter auffordern, die Abrechnung in Ordnung zu bringen, da es m.E. keine nachvollziehbaren Gründe gibt, den Stadtwerken nicht die korrekten Zählerstände mitzuteilen.

    Nein, natürlich nicht. Deswegen meine ich ja, dass es nicht an mir lag - wie beispielsweise bei einer Schätzung der Heizkosten, die vorgenommen wird, weil der Mieter (mehrfach) nicht zum Ablesetermin anwesend war. Da es sich um 2009 handelt, wird es natürlich schwierig, jetzt die tatsächlichen Zählerstände zum 31.12.2009 nachträglich zu ermitteln... :-/ Immerhin habe ich mir nun mal die aktuellen Zählerstände im Haus notiert, damit ich wenigstens für die Abrechnung 2010 mit annähernd realistischen Werten aufwarten kann, sollte die Hausverwaltung wieder nicht in der Lage sein, das selber hinzubekommen."

    Bei meinem Haus schreibe ich bspw. auf: Versorgungsart, Datum, ZählerNr., Stand.
    ----------------------------------------------------------

    Zitat:
    Zitat von Berny
    Richtig, auch in diesem Punkt würde ich die Abrechnung rügen und bzgl. dieses Postens als noch nicht fällig betrachten.

    Typisches Wischiwaschi. Ich würde mir die Aufzeichnungen+Berechungen zeigen lassen. Das steht Dir zu.

    Wie gesagt, die Belege müssen Dir auf Verlangen nach Terminabsprache in der Geschäftsstelle vorgewiesen werden. Unklare Berechnungsposten würde ich bis zur Klärung nicht bezahlen.

    Ja, darauf warte ich auch...ich habe es erneut angefordert. Und gezahlt habe ich noch gar nichts, weil ich so viele Fragen hatte.

    Das passt nicht zusammen...:mad:

    PS: Wenn Heizkosten nicht exakt ermittelt werden können, kann man 15% vom geforderten Betrag abziehen.

    2 Mal editiert, zuletzt von Berny (19. Februar 2011 um 14:29)

    Hallo Berny,

    die Geschäftsstelle der Hausverwaltung liegt in einer anderen Stadt. Und meinen Recherchen zufolge bin ich nicht verpflichtet, mich dorthin zu begeben. Allerdings bin ich gerne bereit, für Kopien, die mir zur Verfügung gestellt werden, eine angemessene Gebühr zu entrichten. Klärt das dein Fragezeichen?

    Zum Aufzug: ich habe gefragt, was für ein Wartungsvertrag vorliegt. Nach Einsicht der Belege kann ich dann beurteilen, ob die bisher erteilte Auskunft korrekt ist, dass keine Reparaturen enthalten sind.

    Danke für die Hinweise! Ich habe mich in die Thematik ja bereits auf unterschiedlichen Seiten eingelesen. Aber was mir dazu halt fehlt, sind die Rechtsgrundlagen für Aussagen. Das finde ich etwas schwierig für die Argumentation.

    Jetzt warte ich aber erstmal ab, bis ich die Belege überprüfen konnte...

    Gruß

    Squirry

    die Geschäftsstelle der Hausverwaltung liegt in einer anderen Stadt.


    OK, dann würde ich um Übersendung von FK bitten und gleichzeitig anbieten, den Selbstkostenpreis zu übernehmen.

    Einmal editiert, zuletzt von Berny (19. Februar 2011 um 20:33)

    Jetzt ist bald ein halbes Jahr vergangen und die Angelegenheit ist immer noch nicht beendet. Mittlerweile hat sogar meine Hausverwaltung gewechselt - und sich geeinigt, dass zur Klärung der Fragen dennoch die alte Hausverwaltung zuständig ist, da diese ja auch die Abrechnung erstellt hat.

    Derzeitiger Stand: ich habe die Belege in Kopie übersandt bekommen (und die Gebühren dafür getragen), die Belege als solche haben aber noch nicht alle Fragen klären können. Auf meine letzte Email mit Fragen an die alte Hausverwaltung habe ich bisher keine Antwort bekommen. Statt dessen bekam ich in der vergangenen Woche eine Mahnung der neuen Hausverwaltung (die über den Schriftverkehr mit der alten Hausverwaltung informiert ist) über den Betrag der NK-Abrechnung 2009.

    Ist diese Mahnung wirksam? Meinem Verständnis zufolge nicht, da es nicht an mir liegt, die Fragen zu beantworten. Wenn durch die Antworten klar ist, dass die NK-Abrechnung rechtens ist, bin ich natürlich bereit, die Abrechnung unmittelbar zu begleichen - und dies habe ich auch beiden Hausverwaltungen ganz klar zu verstehen gegeben.

    Wenn mir in dieser Angelegenheit jemand einen weiteren klugen Ratschlag geben kann, so wäre ich dafür sehr dankbar.

    Gruß

    Squirry

    Hallo Squirry,

    afaik ist immer der derzeitige Verwalter etc. Dein Ansprechpartner - zumindest weiss ich das von Eigentümerwechseln in WEG-Anlagen.
    Falls Du weiterhin auf der Stelle treten solltest und es sichfinanziell lohnen könnte, sollteste Dir vielleicht doch einen RA nehmen. Ich bin ja nur Laie und kann nur meine Meinung sagen, jedoch NCHT beraten.

    Hallo Berny,

    danke dir für deine Meinung, das hilft mir ja schon, einfach mal eine zweite Meinung zu hören. Dass mir die alte Hausverwaltung die Fragen beantworten soll, hatten die beiden Hausverwaltungen unter sich bei der Übergabe der Objektbetreuung abgesprochen.

    Das mit dem RA...ich habe auf der Arbeit glücklicherweise Ansprechpartnern, die mir weiterhelfen können, aber logischerweise sind diese RAs auch keine Mietrechtsspezialisten. Von daher muss ich jetzt einfach mal sehen, wie die HV auf meine erneute Nachfrage reagiert, was mit meinen noch offenen Fragen ist.

    Finanziell lohnt ein RA sich aber wohl kaum, dafür geht es vermutlich um zu geringe Beträge. Ich lasse mir nur trotzdem nicht gerne zu Unrecht von denen "auf der Nase rumtanzen" oder irgendwelche unklaren Positionen bezahlen.

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