Abmahnung/Mietminderung

Hallo erstmal.
Vorab kurze Info über meine Situation: ich wohne bei einer früh verwitweten Dame im OG, durch eine nachgerüstete Trennwand habe ich somit eine komplett separate Wohnung. Ich zahle monatlich 420€ für 64m², allerdings warm und inklusive allem (Wasser, Strom, Heizung, Müll, sogar Festnetz- & Interneflat zur Mitnutzung), und dann noch teilmöbliert.

Das ist ein fast geschenkt-Preis. Dafür muss man sicherlich die eine oder andere Besonderheit in Kauf nehmen.

Nun zu den problematischen Vorkommnissen:

1.) Meine Vermieterin arbeitet ebenso wie wie ich im Schichtdienst. Sie hat einen Hund den sie während der Arbeit zurücklässt. Die erste Zeit sollte ich sogar ab und zu mit dem Gassi gehen (wozu ich als Mieter ja gar nicht verpflichtet bin), inzwischen kümmert sich jemand aus der Nachbarschaft bereitwillig darum. Fällt sowas unter Nachbarschaftshilfe, ist jedenfalls ja keine Pflicht, oder?!?

Siehe meinen Kommentar oben

2.) Der Hund bellt oft langzeitig wehleidig im Intervall, wenn ihr Frauchen wegfährt (seit der Abfahrt zu ihrer Frühschicht bzw. Spätschicht, oder auch schon wenn nur jemand am Haus vorbeifährt, was in den Postkasten wirft oder gar unten klingelt - also im Prinzip fast IMMER!!!). Ich habe hier nur was von Mietminderungen bgl. Baulärm gelesen; wie siehts aus bei lauten Haustieren? Die kann man ja schlecht abstellen. Hab sonst nichts gegen Hunde oder andere Tiere, aber ich kann weder erholt schlafen wenn ich wachgebellt werde noch kann ich mich erholen wenn ich eh schon wach bin und zudem damit rechnen muss dass es jederzeit wieder losgehen könnte! Stört natürlich auch beim Fernsehen, Lesen, Ausarbeiten usw..!

So, so, darauf läuft es hinaus. Sie sind vom Mietminderungsbazillus angesteckt!

3.) Die Wohnung hat überall Fußbodenheizung. Im Wohnzimmer ist jedoch kein Wandregler, sondern hinter einer Klappe mehrere Drehknaufe).

Das ist bei den meisten Fußbodenheizungen so üblich. Thermostatgesteuerte werden erst seit einigen Jahren verbaut. Hier heißt es, durch Versuch und Irrtum heraus zu finden, wie die Regler gestellt werden müssen.

Meine Vermieterin kennt sich als Witwe (ihr Mann hatte das Haus großteils mitinstalliert) nicht aus und weiß nicht wie diese einzustellen sind. Daher hatte ich nun schon den zweiten Winter keine Fußbodenheizung im Hauptnutzungsraum - sprich Wohnzimmer - intakt am Laufen, trotz mehrfacher Ansprache. Es war zwar inzwischen mal wer Fachliches ne Stunde hier, der hat aber auch nichts bewirken können (es wären wohl zu wenig Spuren verlegt worden im Boden, bzw. das Wasser würde denm geringsten Widerstand folgen und daher mit Vorliebe in die kleineren Räume heizen).

Und warum schließen Sie nicht die Leitungen zu den kleineren Räumen, dann muss das Warmwasser doch ins Wohnzimmer.

4.) Ich habe neben ihrer Garage einen Autostellplatz,

Bezahlen Sie Miete dafür?

werde aber ständig von ihrem Bekannten der mehrmals täglich vorbeikommt immer wieder zugeparkt bzw. der hat sich da abgestellt wenn ich wiederkomme.

Und dieser Bekannte ist dann unauffindbar oder in Urlaub gefahren? Oder gibt es einen anderen Grund, warum Sie ihn nicht bitten können, den Wagen woanders zu parken?

Habe ich einen festen Anspruch darauf als Mieter dort zu parken?

Nur wenn sie für den Parkplatz bezahlen!

Ich finde das schon dreist und respektlos! Meine Gäste parken voll Automatisch immer auf dem Seitenstreifen..!

5.) Da die Wohnung zur Singlewohnung mit Zwischenwänden versehen wurde (vorher: offener Wohnbereich) fällt außer im Hochsommer sehr wenig Lichtintensität ein. Somit dämmert es noch früher als eh schon und es muss eher Licht angemacht werden. Das schlägt mir v.a. im Herbst/Winter voll aufs Gemüt und treibt die Stromkosten sicher auch in die Höhe. Bin ich verpflichtet bei 420€ inklusive allem mich am Ende des Jahres mit an den Nachzahlungen zu beteiligen? Bzw. ist auch die geringe Tagesbeleuchtung eine Mietminderung wert, wenn man erst nach dem Einzug im Sommer dahinter kommt?

Jetzt wird es aber lustig. Auch im Sommer lässt sich abschätzen, wieviel Licht in der übrigen Jahreszeit in eine Wohnung fällt. Wenn man aber vom Mietminderungsbazillus infiziert ist, sucht man natürlich nach Möglichkeiten, diesem Auslauf zu bieten.

6.) Ich wohne hier seit Mai 2009. Im Vertrag wurde eine Mindestlaufzeit bis Ende Dezember 2009 festgelegt. Wie lang sind die Kündigungsfristen heute - also in der Zeit danach? Und wären oben genannte Faktoren ein Grund die Kündigungsfrist zu verkürzen?

Sie haben die gesetzliche Frist von 3 Monaten einzuhalten. Eine Verkürzung dieser Frist wegen der von Ihnen vorgebrachten Lappalien bzw. dem besonderen Bazillus kann ich nicht erkennen.
Aber ich bin ja nur ein Laie, vielleicht finden Sie einen Anwalt, der sich mit Freuden auf diesen aussichtslosen Fall stürzen wird.

7.) Ab wann und wieviel Miete kann man kürzen, auch rückwirkend? Zurückhalten bis zur Behebung der Probleme oder komplett einstreichen? Vorteilhaft wäre es dennoch meine Vermieterin nicht misszustimmen, da im Falle eines Umzuges ein paar angeschaffte Sachen abgekauft haben würde (Anrichte, Velux-Jalousie, Badschrank etc.).

Vergessen Sie den Punkt 7. komplett. Machen Sie sich eher Gedanken darüber, dass Ihnen Ihre Vermieterin ohne Angabe von Gründen kündigen kann (Erklärung weiter unten). Auch sollten Sie wissen, dass Sie als Mieter eine Rückbaupflicht haben, bevor Sie überlegen eingebrachte/eingebaute Gegenstände zu verkaufen (Thema Rückbaupflicht weiter unten).

So: viel Input auf einmal. Hoffe jemand ist vom Fach

Vom Fach ist hier niemand, hier sind Laien, die als Mieter (und Vermieter) Erfahrungen gesammelt haben, die sie weiter reichen. Die Herrschaften vom Fach heißen Anwälte für Mietrecht und sind in ihren Kanzleien oder auch online anzutreffen. Kostet dann aber auch was. Und dann gibt es noch den örtlichen Mieterverein, der sicherlich Ihre Probleme besser versteht, als ein Laie in einem Forum.

und kann mir weiterhelfen. Ist echt dringend. Danke schonmal im Vorraus.

Mietrecht: Die Kündigung einer Einliegerwohnung
Mietrecht: Die Rückbaupflicht des Mieters, Ausnahmen

was genutzt werden kann (samt parkplatz) ist auch bestandteil des mietvertrages.

Dann würde ich die VM schriftlich nachweislich auffordern, dafür Sorge zu tragen, dass Dritte ihre Fahrzeuge dort nicht abstellen und/oder mich daran hindern, mit meinem Fahrzeug dort 'rein oder 'raus zu fahren.

- zum "mietminderungsbazillus": mit geht es nicht im wesentlichen darum geld einzusparen sondern darum dass meine lebensqualität durch genannte gegebenheiten - selbst unverschuldet - gemindert werden

Warum erwähnen Sie denn, dass Sie die Miete mindern wollen, wenn Ihnen nichts daran liegt?

- zum thermostat: die nebenräume haben je einen wandregler, das wohnzimmer 4 knäufe. die sind unbeschriftet und daher nicht zu zuweisen (ich sag nur 4 hoch 4 kombinationsmöglichkeiten...)

Sie sind jetzt im zweiten Winter in der Wohnung und da hatten Sie noch keine Zeit gehabt, die Ventile auszuprobieren?

im übrigen habe nicht ICH mich auf die wohnung gemeldet sondern SIE

Das ist doch kein Argument

und zum "gekündigt werden": solange ich keine unzumutbaren zustände herbeiführe wäre eine unbegründete kündigung an mich sicher nicht gerechtfertigt

Sie haben mich nicht verstanden, oder habe ich mich so undeutlich ausgedrückt? Ihre Vermieterin benötigt keinen Grund, um Ihnen fristgerecht zu kündigen. Ich sprach nicht von einer fristlosen, Sie sind es, der die Kündigungsfrist verkürzen will, schon vergessen?

soviel dazu. danke aber für ihr feedback. jeder darf ja seine meinung haben, ihre kam mir allerdings ein wenig sarkastisch bzw. zynisch rüber...

Tja, ein gewisser Sarkasmus würzt das Leben. Aber Ihr Verhältnis zu Ihrer jetzigen Vermieterin und auch zu denen, die sicherlich noch kommen werden, sollten Sie unbedingt überprüfen. Ich bin seit 45 Jahren Mieter in diversen Wohnungen und habe die Probleme, die Sie haben, noch nicht einmal ansatzweise erlebt. Warum wohl?