Problem mit Nebenkostenabrechnung nach Auszug

    Hallo,
    ich hätte ein paar Fragen zu meinen Rechten auf die Nebenkostenabrechnung nach meinem Auszug.

    Im April 2010 bin ich aus meiner alten Wohnung ausgezogen...
    Bisher habe ich weder eine Nebenkostenabrechnnung von 2009, noch eine von 2010 bekommen. Durch Anfrage beim Vermieter teilte er mir mit, dass wie erwartet für 2009 ein Guthaben vorhanden ist. Die Abrechung für 2010 könne er noch nicht machen, da die Heizkostenabrechnung für 2010 noch nicht fertig sei.

    Der Vermieter möchte jedoch nicht einmal das Guthaben für 2009 auszahlen, da er der Meinung ist für 2010 könnte es eine Nachzahlung geben, sodass er das Guthaben mit dieser Abrechung verechnen möchte.
    Erstens ist es total aus der Luft gegriffen, dass für 2010 eine Nachzahlung auftreten wird und zweitens hat er sogar noch einen kleinen Teil (150€) der Kaution für eventuelle Nebenkostennachzahlungen einbehalten.
    Nun frag ich mich, ob der Vermieter überhaupt das Recht hat die Nebekosten von 2009 mit denen von 2010 zu verrechnen?!
    Meiner Meinung nach muss der Vermieter spätestens 1 Jahr nach Abrechnungszeitraum die Nebenkosten auch abgerechnet haben und ausgezahlt bzw eingefordert haben, da er ansonsten keinen Anspruch mehr auf die Forderung hätte. Gleiches sollte doch auch im umgekehrten Fall gelten?!

    Außerdem frage ich mich, ob bei der Abrechung für 2010 gilt, dass er nun auch spätestens bis April 2011 abgerechnet haben muss oder gilt die Regel mit einem Jahr danach über den gesamten regulären Abrechnungszeitrum, also von Januar bis Dezember und nicht wie in unserem Fall von Januar bis einschließlich April?!

    Vielen Dank schonmal für eure Antworten

    Hallo kenny_0815,

    Zitat

    Im April 2010 bin ich aus meiner alten Wohnung ausgezogen...
    Bisher habe ich weder eine Nebenkostenabrechnnung von 2009, noch eine von 2010 bekommen. Durch Anfrage beim Vermieter teilte er mir mit, dass wie erwartet für 2009 ein Guthaben vorhanden ist. Die Abrechung für 2010 könne er noch nicht machen, da die Heizkostenabrechnung für 2010 noch nicht fertig sei.


    Das ist rechtswidrig. Die beiden Abrechnungen haben miteinander nichts zu tu, Er hätte die Abr.2009 Dir bis spätestens 31.12.2010 zukommen lassen MÜSSEN.

    Zitat

    Der Vermieter möchte jedoch nicht einmal das Guthaben für 2009 auszahlen, da er der Meinung ist für 2010 könnte es eine Nachzahlung geben, sodass er das Guthaben mit dieser Abrechung verechnen möchte.


    Rechtswidrig.

    Zitat

    Nun frag ich mich, ob der Vermieter überhaupt das Recht hat die Nebekosten von 2009 mit denen von 2010 zu verrechnen?!


    Wie gesagt: Nein.

    Zitat

    Außerdem frage ich mich, ob bei der Abrechung für 2010 gilt, dass er nun auch spätestens bis April 2011 abgerechnet haben muss


    Nein.

    Zitat

    gilt die Regel mit einem Jahr danach über den gesamten regulären Abrechnungszeitrum, also von Januar bis Dezember


    Ja.

    So würde ich vorgehen:

    Per einschriebenen Brief an diesen "netten" Vermieter ihn auf die Rechtslage aufmerksam machen: Fristen bei Nebenkostenabrechnungen

    Gleichzeitig darauf hinweisen, dass bei einer Weigerung die Angelegenheit bei einem Anwalt für Mietrecht......und danach unweigerlich vor Gericht landet. Dann kämen auch noch die Anwalts- und Gerichtskosten auf die Rechnung.

    Vielen Dank schonmal für eure Antworten!

    Durch weitere Recherche bin ich auf folgendes gestoßen:

    Ist dem Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen, erhebt sich die Frage, ob er Erstattung der bereits erbrachten Abschläge von dem Vermieter verlangen kann.

    Die Gesetzeslage

    Die Fälligkeit einer möglichen Nachforderung des Vermieters tritt grundsätzlich mit Erteilung der formell ordnungsgemäßen Abrechung ein. Erst mit Entstehen dieser Nachforderung lebt auch ein möglicher Rückzahlungsanspruch des Mieters aus einem Guthaben auf. Das führt zu dem Ergebnis, dass bei strikter Anwendung des Gesetzesrechts der Mieter solange an der Geltendmachung seines Erstattungsanspruchs gehindert ist, wie der Vermieter die Erteilung der Abrechnung hinauszögert.

    Die Lösung der Rechtsprechung

    Bei Beendigung des Mietverhältnisses - Rückzahlungsanspruch

    Dieses Ergebnis ist mit den schutzwürdigen Belangen des Mieters unvereinbar, hätte es doch der Vermieter in der Hand, die Fälligkeit des Erstattungsanspruchs des Mieters willkürlich hinauszuschieben. Der Bundesgerichtshof entnimmt im Wege ergänzender Vertragsauslegung dem Mietvertrag daher einen Rückzahlungsanspruch von Nebenkostenvorauszahlungen zugunsten des Mieters, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat (BGH, Urteil v. 09.03.05, VIII ZR 57/04). Der Mieter kann demnach die vollständige Erstattung der von ihm bereits geleisteten Vorauszahlungen fordern, wenn der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht nachkommt. Insbesondere stellt der Bundesgerichtshof den Mieter auch davon frei, den Vermieter zunächst auf Erteilung einer Abrechnung zu verklagen. Vielmehr kann der Mieter ohne weiteres sogleich die Erstattung geltend machen. Dieses mieterfreundliche Ergebnis begründet der Bundesgerichtshof mit der Erwägung, dass der Vermieter nicht gehindert ist, eine nachträgliche Abrechnung vorzunehmen und einen etwaigen Nachzahlungsanspruch im Klagewege geltend zu machen.

    Dies würde also bedeuten, dass ich einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Nebenkosten für 2009 hätte. Also könnte ich eine Forderung von 12Monate * 150€/Monat = 1800€ stellen?!

    Das wäre ein sehr mieterfreundliches Ergebnis! :)
    Wäre von selbst nie darauf gekommen, aber wenn er selbst die Gesetzeslage nicht kennt und denkt mit den "dummen" Studenten kann er es machen selbst Schuld!!!

    Wie soll ich in diesem Fall nun vorgehen? Soll ich einfach einen Brief per Einschreiben und Rückschein an den Vermieter senden mit der Forderung der 1800€ mit einer Frist von vlt. 2 Wochen mit dem Hinweis auf die aktuelle Gesetzeslage und dem Urteil des Bundesgerichtshofs (evtl ein Auszug aus dem Urteil anhängen) und dabei mit einer Klage drohen bei nicht Beachtung?

    Oder soll ich mich driekt an eine Anwaltskanzlei richten (bin rechtschutzversichert) und einen solchen Brief direkt von der Kanzlei aufsetzen lassen?


    Soll ich einfach einen Brief per Einschreiben und Rückschein an den Vermieter senden mit der Forderung der 1800€ mit einer Frist von vlt. 2 Wochen mit dem Hinweis auf die aktuelle Gesetzeslage und dem Urteil des Bundesgerichtshofs (evtl ein Auszug aus dem Urteil anhängen) und dabei mit einer Klage drohen bei nicht Beachtung?

    Oder soll ich mich driekt an eine Anwaltskanzlei richten (bin rechtschutzversichert) und einen solchen Brief direkt von der Kanzlei aufsetzen lassen?


    Hallo Kenny,
    weder - noch.
    Ich würde zunächst den VM per Einwurfeinschreiben (ein Einschreiben mit Rückschein gilt als nicht zugegangen, wenn es nicht angenommen bzw. bei Benachrchtigung bei der Post abgeholt wird. Ein Einwurfeinschr. gilt als zugegangen, sobald der Zusteller es in den Briefkasten einlegt.) mit Fristsetzung von 14 Tagen auffordern, die BetrkAbr 2009 zu erteilen und den Erstattungsbetrag auf Konto yxc zu überweisen. Drohen würde ich garnicht. Falls er nicht reagiert, würde ich den RA Zahlungsklage über die 1800 Ocken einreichen lassen. Vorher nochmal checken, ob Du auch Mietrecht mit versichert hast.

    Danke für deine Tipps!

    Aber rein von der Gesetzeslage her, hätte ich doch auch jetzt schon einen Anspruch auf die gesamte Nebenkostenvorauszahlung und nicht nur auf den Überschussbetrag der Abrechnung. Habe mir nochmal die gesamte Klage beim Bundegerichtshof dazu durchgelsesen und das lässt eindeutig darauf schließen, dass die Rechtslage so ausschaut. Also könnte ich doch auch gleich die gesamten 1800€ fordern!? Is zwar eigentlich nicht ganz meine Art, aber so wie er sich verhält möchte ich jetzt das maximal Mögliche rausholen. Er kanns verkraften...

    Aber rein von der Gesetzeslage her, hätte ich doch auch jetzt schon einen Anspruch auf die gesamte Nebenkostenvorauszahlung und nicht nur auf den Überschussbetrag der Abrechnung. Habe mir nochmal die gesamte Klage beim Bundegerichtshof dazu durchgelsesen und das lässt eindeutig darauf schließen, dass die Rechtslage so ausschaut. Also könnte ich doch auch gleich die gesamten 1800€ fordern!? Is zwar eigentlich nicht ganz meine Art, aber so wie er sich verhält möchte ich jetzt das maximal Mögliche rausholen. Er kanns verkraften...


    Hmm, na ja...
    Bei der wohl mit Sicherheit kommenden prozessualen Auseinandersetzung wird mit Sicherheit der Richter fragen, ob Du den Beklagten mal schriftlich nachweislich aufgefordert bzw. abgemahnt hast.
    Er wird sich dann auf Unkenntnis berufen... - oder dann eine Kopie der Abrechnung, die er Dir angeblich im Dezember hat zukommen lassen, vorweisen...

    Einmal editiert, zuletzt von Berny (5. Februar 2011 um 14:52)

    Aber er ist dann in der Beweispflicht und wie will er die Behauptung stützen, er hätte mir die Abrechung im Dezember zukommen lassen!? Damit hätte ja eine entsprechende Überweißung innerhalb einer gewissen Frist einhergehen müssen.
    Allgemein denke ich, dass alles ganz eindeutig gegen ihn spricht und er im Falle einer Verhandlung keine Chance hätte und so sich den Ärger und die Kosten einer Verhandlung erspart und lieber bezahlt.
    Eigentlich habe ich ja nichts zu verlieren, wenn ich eine entsprechende Forderung an Ihn stelle. Falls ich merken sollte er legt es tatsächlich darauf an, dass das ganze vor Gericht landet, er aber bereit wäre zumindest die Rückzahlung zu erstatten, könnte ich ja immer noch einen Rückzieher machen, falls ich mir diesen Ärger ersparen möchte.

    Der Vermieter hat jederzeit die Möglichkeit den Prozess bzw. die Rückforderung der Abschlagszahlen abzuwenden, indem er die Betriebskostenabrechnung nachreicht. Selbst noch am Prozesstag.

    Und spätestens wenn wenn er Post vom Anwalt oder Gericht bekommt, wird er die Abrechnung wohl schleunigst vorlegen.

    Der Vermieter hat jederzeit die Möglichkeit den Prozess bzw. die Rückforderung der Abschlagszahlen abzuwenden, indem er die Betriebskostenabrechnung nachreicht. Selbst noch am Prozesstag.
    Und spätestens wenn wenn er Post vom Anwalt oder Gericht bekommt, wird er die Abrechnung wohl schleunigst vorlegen.


    Dann wäre es wohl geschickter, wenn der VM auf die schriftliche letztmalige Aufforderung des Mieters nicht reagiert, mit einem Mahnbescheid zu beginnen, da dann die damit verbundenen Gebühren mit tituliert werden?

    Der Vermieter hat jederzeit die Möglichkeit den Prozess bzw. die Rückforderung der Abschlagszahlen abzuwenden, indem er die Betriebskostenabrechnung nachreicht. Selbst noch am Prozesstag.

    Und spätestens wenn wenn er Post vom Anwalt oder Gericht bekommt, wird er die Abrechnung wohl schleunigst vorlegen.

    Bist du dir da sicher? Gerade dies wurde in der Klage beim Bundesverfassungsgericht diskutiert, ob der Mieter nur Anspruch auf Rückzahlung des regulären Abrechnungsbetrages hat. Soweit ich das Ergebnis verstanden habe, ist man zu dem Schluss gekommen dass der Mieter sobald der Vermieter seine Frist nicht eingehalten hat Anspruch auf Rückerstattung der gesamten Vorauszahlung hat, sofern der Mieter nicht mit in einem Mietverhältnis steht. Der Mieter soll ja gerade dadurch geschützt werden, dass der Vermieter die Abrechnung nicht willkürlich hinauszögern kann. Wenn dem so wäre, dass der Vermieter jederzeit die Abrechnung nachreichen könnte, besteht ja absolut gar kein Mieterschutz. So könnte der Vermieter das Risiko jederzeit eingehen, da wahrscheinlich 90% der Mieter nicht über ihre Rechte Bescheid wissen und bei allen anderen die tatsächlich mit einem Anwalt drohen schnell die Abrechnung nachreichen. Macht für mich irgendwie keinen Sinn


    ... Der Mieter soll ja gerade dadurch geschützt werden, dass der Vermieter die Abrechnung nicht willkürlich hinauszögern kann. Wenn dem so wäre, dass der Vermieter jederzeit die Abrechnung nachreichen könnte, besteht ja absolut gar kein Mieterschutz. So könnte der Vermieter das Risiko jederzeit eingehen, ...


    Danke für die Erläuterung, Kenny! Leuchtet ein.;)

    Also seid ihr jetzt auch meiner Meinung und seht die Gesetzeslage genauso wie ich?!
    Was meint ihr denn nun? Sollte ich direkt den Mieter auffordern die gesamte Nebenkostenvorauszahlung zurückzuzahlen und bei Nichtbeachtung direkt einen Anwalt zu Rate ziehen und es auf einen möglichen Prozess ankommen lassen?

    Also seid ihr jetzt auch meiner Meinung und seht die Gesetzeslage genauso wie ich?!
    Was meint ihr denn nun? Sollte ich direkt den VerMieter auffordern die gesamte Nebenkostenvorauszahlung zurückzuzahlen und bei Nichtbeachtung direkt einen Anwalt zu Rate ziehen und es auf einen möglichen Prozess ankommen lassen?


    Hallo Kenny, ich muss mich nicht wiederholen...?
    Natürlich noch einmal nachweislich auffordern.

    Ok, dachte meine Erläuterung hätte dich umgestimmt!
    Vielen Dank für deine Hilfe! Dann werd ich die Woche einen entsprechenden Brief aufsetzen.


    Bei einer Verhandlung würde (je)der Richter (Dich) fragen, ob Du denn den Beklagten nachweislich erinnert/gemahnt/o.ä. hast, also, ob er eine Chance hatte - (oder ob Du es auf diesen hohen Betrag abgesehen hast...).

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