Wasserabrechnung "pro Kopf" obwohl Wasserzähler vorhanden sind?

    Hallo liebe Community :)

    Als erstes kurz zur Wohnsituation um das ganze besser zu verstehen:
    EG - Blumenladen (die Inhaberin "wohnt" in den Nebenräumen des Ladens) ca. 85m²
    1. OG rechts - Wir, 5 köpfige Fam. (2 Erw., 2 Kinder, 1 Säugling) 71m²
    1. OG links - junges Pärchen ?m²
    DG - Single 78m²
    Nun zu unserem Problem

    Wir haben unsere Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.07.2016-30.06.2017 bekommen.
    Nachdem wir alles eingehend studiert haben, haben wir festgestellt das wir deutlich mehr Wasser verbraucht haben als in den Jahren zuvor. Ganze 55m³ mehr. Wir haben dann den Vermieter kontaktiert und haben nach den Zählerständen gefragt damit wir das ganze nachvollziehen können. Daraufhin antwortete er "Das kann ich Ihnen nicht sagen, ich rechne alles pro Kopf ab." :confused: dabei sind unten im Keller Wasserzähler (wir als 5 köpfige Familie sind dabei natürlich absolut im Nachteil, dabei sparen wir wo es nur geht. Mein Mann duscht auf der Arbeit, die Kinder gehen gemeinsam baden und unsere Wäsche wird häufig von Oma gewaschen). Er erklärte weiter: "Die Wasserzähler sind ja schon uralt und wurden ewig nicht geeicht, darauf kann ich mich ja nicht verlassen." (Tatsächlich steht drauf "Gültig bis 31.12.1985) Aber das ist ja nicht unser Problem. Wir haben dann mit der Inhaberin des Blumenladens gesprochen und nach ihrer Abrechnung gefragt. Er hat ihr nur 50m³ Wasser in Rechnung gestellt. Dabei brauch sie ja sicherlich deutlich mehr durch die ganzen Blumen :(
    Außerdem stellte sich dabei raus das sie gar keine eigene Wasseruhr hat, nur die 3 oberen Parteien. Wir haben nun unseren Mietvertrag durchforstet. Dort war sogar der Zählerstand vermerkt bei Einzug. Laut der Wasseruhr haben wir seit unserem Einzug am 01.7.2014 nur 172m³ verbraucht und er möchte uns alleine für letztes Jahr 127m³ in Rechnung stellen.
    Außerdem steht folgendes im Mietvertrag:
    "3.6 Die Umlegung der Kosten für Heizung und Warmwasser erfolgt durch den Vermieter nach den Vorschriften der Heizungskostenverordnung. Bei den übrigen Nebenkosten wird in der Regel das Verhältnis der Wohnflächen zu Grunde gelegt. Soweit Nebenkosten verbrauchs- oder verursachungsbezogen abgerechnet werden können, erfolgt die Abrechnung auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs bzw. der erfassten Verursachung, falls eine Erfassung aller Mieteinheiten der Einheit erfolgt ist....."

    Nun meine Fragen:

    1.) Ist das so überhaupt zulässig? Pro Kopf abrechnen obwohl Wasserzähler vorhanden sind?
    2.) Muss der Blumenladen nicht so oder so separat abgerechnet werden, weil Gewerbe?
    3.) Sollen wir zum Anwalt od. Mieterbund? Wir haben versucht mit dem Vermieter zu sprechen aber er ist absolut uneinsichtig.

    Vielen Dank für's lesen :) ich hoffe ihr könnt uns helfen.

    2 Mal editiert, zuletzt von Mom-of-three (24. Juni 2017 um 20:41)

    Hallo Mom-of-three,

    "Außerdem steht folgendes im Mietvertrag:
    ... Bei den übrigen Nebenkosten wird in der Regel das Verhältnis der Wohnflächen zu Grunde gelegt. ..."
    - Das besagt es doch schon: Da zulässige Wasserzwischenzähler weitgehend fehlen, ist nach Mietflächenanteilen abzurechnen.

    "1.) Ist das so überhaupt zulässig? Pro Kopf abrechnen wenn Wasserzähler vorhanden sind?"
    - Nein, da in Eurem Haus die WZ ja überaltert sind.

    "2.) Muss der Blumenladen nicht so oder so separat abgerechnet werden, weil Gewerbe?"
    - Hier wäre m.E. eine Vorabtrennung erforderlich, da hier wohl andere Verbräuche stattfinden.

    "3.) Sollen wir zum Anwalt od. Mieterbund? Wir haben versucht mit dem Vermieter zu sprechen aber er ist absolut uneinsichtig."
    - Ja, nachdem er trotz Lektüre der Beteriebslostenverordnung https://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/betrkv/gesamt.pdf immer noch uneinsichtig sein sollte. Empfehle einen Fachanwalt.

    Danke Berny für die schnelle Antwort.
    Also so wie ich das lese sind wir die angeschmierten, weil dieser eine Wasserzähler für den Blumenladen fehlt?
    Ich finde es einfach nicht fair das wir 127m³ Wasser zahlen sollen nachdem wir ja nachweisen können das wir defintiv NICHT so viel genutzt haben.

    Mom-of-three:

    "so wie ich das lese sind wir die angeschmierten, weil dieser eine Wasserzähler für den Blumenladen fehlt?"
    - Da im Laden kein WZ vorhanden ist UND in den Wohnungen die WZ überaltert bzgl. der Eichfrist sind,
    ist das ganze Haus so zu stellen, als ob keine WZ vorhanden wären, UND die (Kalt-)Wassserverbräuche wären demzufolge jeweils mietflächenanteilmässig aufzuteilen.
    Wenn Du die einzelnen Mietflächen kennst und die Wassergesamtverbrauchskosten, könnteste doch die Dreisatzaufgaben selbst lösen.
    Das Prozedere der Vorab-Abgrenzung http://www.urteile-mietrecht.net/Miete55.html müssteste wohl hier nachlesen können. Vielleicht lässt Du es vorerst vorsichtshalber weg, um erst mal halbwegs die Grössenordnung einschätzen zu können.

    Zitat

    Wir haben unsere Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.07.2016-30.06.2017 bekommen.

    Merkwürde das dem Vermieter schon vor Ende des Abrechnungszeitraumes alle relevanten Rechnungen vorliegen.

    Zitat

    Ist das so überhaupt zulässig? Pro Kopf abrechnen obwohl Wasserzähler vorhanden sind?

    Das ist zulässig wenn eine Abrechnung nach Verbrauch nicht möglich, hier verfügen ja nicht alle Nutzer über entsprechende Zahler, und explizit so im Mietvertrag vereinbart.

    Eine vertragliche Vereinbarung über die Umlage nach Personen scheint es nicht zu geben. Dann muß der Vermieter nach der Wohn-/Nutzfläche abrechnen.

    Zitat

    OG links - junges Pärchen ?m²

    Die Wohnfläche läßt sich doch ermitteln. Denn irgendwo in der Abrechnung muß ja die Gesamtwohnfläche stehen. Ganz sicher aber in der Heizkostenabrechnung.


    Zitat

    Muss der Blumenladen nicht so oder so separat abgerechnet werden, weil Gewerbe?

    Das ist bei Wasser irrelevant.

    Zitat

    Sollen wir zum Anwalt od. Mieterbund? Wir haben versucht mit dem Vermieter zu sprechen aber er ist absolut uneinsichtig.

    Ich rate eher zu einem Fachanwalt für Mietrecht.

    Vorab aber, wenn noch nicht geschehen, der Abrechnung nachweisbar widersprechen weil ein nicht vereinbarter Umlageschlüssel verwendet wurde.

    Hier noch die Rechtsgrundlage:

    § 556a
    Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

    (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

    (2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

    (3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

    Daraufhin antwortete er "Das kann ich Ihnen nicht sagen, ich rechne alles pro Kopf ab."


    Da würde ich mal fragen, auf welcher Rechtsgrundlage dies geschieht. Nach Gutsherrenart scheint das ja wohl nicht zu sein, oder doch :confused:
    Und das Ende des Abrechnungszeitraums ist ja auch noch nicht erreicht...:rolleyes:
    Kannst Du uns mal die im letzten Abrechnungszeitraum berechneten Wasserverbräuche nennen (Gesamtverbrauch, Prokopfverbräuche)?


    Kannst Du uns mal die im letzten Abrechnungszeitraum berechneten Wasserverbräuche nennen (Gesamtverbrauch, Prokopfverbräuche)?

    Kann ich leider nicht. Ich kann dir nur sagen was wir letztes Jahr angeblich verbraucht haben. Laut der letzten Abrechnung waren es 72m³. Es wird nirgends der Gesamte Verbrauch aufgeführt.

    Kann ich leider nicht. Ich kann dir nur sagen was wir letztes Jahr angeblich verbraucht haben. Laut der letzten Abrechnung waren es 72m³. Es wird nirgends der Gesamte Verbrauch aufgeführt.


    Erfahrungswerte von mir und anderen Usern beziffern Jahresverbräuche ~35m³ p.P. Ob's Dir weiter hilft, weiss ich nun nicht.

    Kann ich leider nicht. Ich kann dir nur sagen was wir letztes Jahr angeblich verbraucht haben. Laut der letzten Abrechnung waren es 72m³. Es wird nirgends der Gesamte Verbrauch aufgeführt.

    Es ist doch eindeutig vertraglich vereinbart das nach der Wohnfläche umzulegen ist wenn nach Verbrauch nicht möglich.

    Also hinsetzen, Einspruch gegen die Abrechnung verfassen, mit dem Hinweis auf den von mir genannten §, und dem Vermieter nachweisbar zuschicken.

    Oder die Kaltwasserkosten selbst neu berechnen und die Abrechnung entsprechend ändern.

    Formel:
    Gesamtkosten Kaltwasser : Gesamtwohn-/Nutzfläche x Eure Wohnfläche (71 m²) = Eure Kaltwasserkosten.

    Davon abgesehen sind 127 m³ bei 5 Personen, davon 1 Säugling, nicht unrealistisch.

    Formel:
    Gesamtkosten Kaltwasser : Gesamtwohn-/Nutzfläche x Eure Wohnfläche (71 m²) = Eure Kaltwasserkosten.

    Gesamtkosten Kaltwasser wissen wir nicht, wird nirgends aufgeführt und der VM rückt damit nicht raus.

    Davon abgesehen sind 127 m³ bei 5 Personen, davon 1 Säugling, nicht unrealistisch.

    Mag sein das der Durchschnittverbrauch so ist aber wir verbrauchen definitiv nicht so viel. Die Uhr zeigt deutlich weniger (auch wenn diese nicht mehr geeicht ist glaube ich nicht das eine Abweichung von 55 Kubikmeter möglich ist).

    Wir haben heute Nachmittag Termin beim Mieterbund. Mal schauen was die sagen.
    Zitat

    Gesamtkosten Kaltwasser wissen wir nicht, wird nirgends aufgeführt und der VM rückt damit nicht raus.

    In der Abrechnung stehen keine Gesamtkosten?

    Die Abrechnung würde ich gerne mal sehen. Wenn möglich lade sie, persönliche Daten unkenntlich, als Bild(er) hoch.

    Ich bin mir fast sicher das die Abrechnung unwirksam ist.

    Allein schon weil keine Gesamtkosten angegeben sind. Denn somit wäre sie nicht nachvollziehbar.

    Nochmal ��

    Seite 1

    Seite 2

    Besser geht's leider nicht ��

    Das ist viel besser. Danke;)

    Wie schon gesagt, die "Zettel" sind keine korrekte Abrechnung. Genau genommen ist es gar keine. Den Weg zum Mieterbund könnt Ihr Euch eigentliche sparen.

    So in etwa sollte eine formell korrekte Abrechnung aussehen

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    Nochmal ��

    Seite 1

    Seite 2

    Besser geht's leider nicht ��


    War doch gut zu lesen. Das ist eine interne "Mietkontoführung", jedoch keine Betriebskostenabrechnung.

    Oops, hatte eben eine Beitrag geschrieben, nu issa wech [kopfkrass]

    Dann noch mal. Diese "Zettel" sind keine korrekte Abrechnung.

    Die sollte in etwa so aussehen

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