Nebenkosten zu hoch wg. ungenutzter DG-"Wohnung"

Hallo,

wir bitten um eine Einschätzung der Sach- oder Rechtslage.

Wir wohnen in einem Zweifamilienhaus im OG und sind 1 Ehepaar, Tochter 14, Sohn 1,5.
Im EG wohnt ein Paar mit Sohn 5 Tochter 3.

Beide Wohnungen haben 90 m²

Im DG gibt es einen abgesperrten Raum, zu dem der Vermieter alleine Zugang hat.

In diesem Raum befinden sich Heizkörper, die Zuleitung zu diesen Heizkörpern ist warm. Wir gehen davon aus, dass der Vm die Heizkörper auf * stehen hat wegen Frostschutz, weil er uns dazu aufgefordert hat, den Heizkörper im Trockenraum DG auf * immer an zu lassen, damit die Heizungen nicht einfriert.

Vor einer Woche war der Ista-Mann da und hat die Wohnungen abgelesen. Auf Nachfrage sagte er, dass er keinen Auftrag hat, die Heizkörper im DG abzulesen.

Bei uns entsteht immer mehr der Eindruck, dass der Vm, vermutlich ohne jede böse Absicht !!, die Kosten, die die Beheizung seines 70 m² großen Dachraumes verursacht in die Gesamtheizkosten einfließen lässt und das Ganze dann auf uns aufteilt.

Uns ist bei der NK-Abrechnung, die wir am 01.03.16 erhalten haben, aufgefallen, das die Räumlichkeiten des Vermieters bei

99,57 € Kaminfeger
268,93 € Heizung Wartung
576,80 € Wohngebäude Versicherung
57,83 € Haftpflicht
350,91 € Grundsteuer

nicht miteinbezogen werden.

Der VM teilt die Gesamtkosten durch 12 Monate, multipliziert sie mit 8 Monaten Mietdauer und teilt sie dann durch 2 Wohneinheiten.

Uns ist bekannt, dass der abgeschlossene Raum des Vm einen Korkfußboden hat, es steht mindestens ein Tisch und 2 Stühle drin und es hängen Vorhänge an den Fenstern. Er hat also durchaus Wohncharakter.

Sowohl am Haus als auch am Straßeneingang befinden sich 3 Klingeln, die aber nicht mit Namen beschriftet sind.

Der Raum wird real nicht genutzt, aber das dürfte ja keine Rolle spielen, wenn die Heizung an ist.

---------

Frage 1:

Ist es rechtens, dass der VM die Heizkosten für seinen DG-Raum pauschal auf die beiden Mietparteien verteilt und sie nicht selbst trägt?

Frage 2:

Wie verhält es sich bei der NK-Abrechnung? Kann er diese einfach auf 2 Parteien verteilen, obwohl er diesen DG-Raum hat?

Vielen Dank für Eure Antworten und Unterstützung!

herzliche Grüße
Hyperionn

Vielen Dank für Eure Antworten!

Zitat

1. In der Abrechnung fehlt die Angabe des Umlageschlüssels und die Gesamtkosten für Kaltwasser.

Wird dadurch die Nebenkostenabrechnung ungültig?

Zitat

3. Heizungswartung ist ziemlich teuer. Kann es sein das der VM einen Wartungsvertrag hat?

Wie kann ich das rausfinden? Ich kann ja nicht die Heizungsfirma anrufen und fragen, der Vm ist ja der Kunde. Kann ich mir die Rechnungen geben lassen?

Zitat

Ist es rechtens, dass der VM die Heizkosten für seinen DG-Raum pauschal auf die beiden Mietparteien verteilt und sie nicht selbst trägt? --- Das ist aus der Abrechnung die Du hochgeladen hast nicht zu ersehen.

Nützt Euch die ista-Abrechnung was?

Fakt ist, dass im Dachboden Zähler laufen (Wäschetrockenraum + Vm-Raum), die - meiner laienhaften Meinung nach - sowohl in den Grundkosten als auch in den Verbrauchskosten berücksichtigt werden müssten.

Umlageschlüssel:

§3 2 Absatz c)

Die Betriebskosten werden, soweit der VErbrauch erfasst wird, nach Verbrauch, im Übrigen soweit nichts anderes vereinbart wurde, nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt und berechnet. ...

Beide Wohnungen sind gleich (angeblich) groß, so dass es durchaus als Korinthenk*ckerei betrachtet werden könnte, wenn nun nicht mehr durch 2, sondern durch 180 m² * 90 m² gerechnet werden würde.

Allerdings kommt ja die DG-"Wohnung" noch hinzu - vielleicht, dann wären es

250 m² / 90 m² EG - 250 m² / 90 m² OG - 250 m² / 70 m² DG.

Nach unseren Berechnungen würde dies die NK-Abr für 8 Monate um 120 € senken = 15 € pro Monat.

Hinzu kommt noch, dass der VM das Gas für die Heizungsanlage beim regionalen Versorger für 2100 € bezieht und der günstigste Anbieter das Gas für 1340 € anbietet = 760 € weniger pro Jahr / 2 HH = 380 / a = 32 € pro Monat (Ich weiß, dass es den Sofortbonus und den Neukundenbonus nur einmal gibt - es geht nicht darum dass der Vm jedes Jahr hoppen soll, er soll nur einmal wechseln - das Gas zahlen ja wir schließlich von unserem Geld)

Was sagt ihr jetzt nach diesen erweiterten Inforamationen von uns?

Vielen Dank fürs Lesen, Eindenken und Antworten! herzliche Grüße E.

Frist Ende Februar ist bekannt, danke.

> Akkarin

Ich denke, das ist die entscheidende Frage. Wo bekomme ich das her? Das Bauamt verweigert die Auskunft, weil ich nicht der Eigentümer bin.

Könnte aber die Aussage auch so lauten:

Aufgrund der vorhandenen Klingeln, der laufenden Heizkörper, der abgeschlossenen Türen, der Möblierung, den Vorhängen, den Bildern an der Wand und des Korkfußbodens ist dieser Raum wie eine Wohnung zu sehen, auch wenn er baurechtlich keine Wohnung darstellt.

Man könnte dort reingehen, einheizen und sofort am Tisch zum Skat spielen anfangen.

Wenn der Raum nur nackter Estrich & 1 Lampe (wie der Wäschetrockenraum) hätte, dann wäre es kein Wohnraum.

DAS ist meine Hauptfrage übrigens, aus der sich alles andere ergibt.

ista-Abrechnung kann ich erst später liefern, sorry

Dankeschön. E.

Hier die ista Abrechnung, 3 Seiten.

Ich verstehe ehrlich gesagt, nur 3,28% von diesem Zahlengewirr...

Meine Hochachtung vor den netten Menschen, die sich das hier antun - Vielen Dank!

Ich habe in einem anderen Forum eine sehr hilfreiche Antwort erhalten, die ich hier mit Euch teilen möchte, weil sie wohl allen weiterhilft, bei denen die Nk strittig sind:

Ich werde meinen Vermieter um Erläuterung bitten, was es mit der Wohnung/dem Raum im DG auf sich hat und wie diese Fläche in der Abrechnung berücksichtigt wird, weil ja wärmeführende Heizungsleitungen nach oben führen.

Ich werde Einsicht in die Belege verlangen - insbesondere um zu klären, ob durch die fraglichen Räume Mehrkosten entstehen - da gilt es an den richtigen Stellen genau zu gucken:

- z.B. Grundsteuerbescheid sowie der zugrundeliegende Einheitswertbescheid (wie werden die Räume dort geführt? das kann als Flächenwerte dargestellt sein oder über den Mietwert)
- Gebäude-Versicherungsrechnung sowie die zugrundeliegende Police (wie werden die Räume dort geführt?)
- bei beidem > sind irgendwo Wohnflächen und Nutzflächen genannt? oder Anzahl Wohneinheiten?
- Haftpflichtversicherung > gibt es ganz unterschiedliche Prämienberechnungsansätze z.B. pauschal bis x Einheiten oder nach Mietwert oder nach Wohn-/Nutzflächen

Vielleicht auch sogar andersrum (1. Daten - dann 2. Erklärung), dann habe ich die Daten schon, bevor er den Braten riecht.

Dank an alle die uns bisher geholfen haben.

Auch Deine Aussage, Berny, ist sehr hilfreich!

herzliche Grüße - E.

noch eine neue Information:

Wenn eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden soll, wird als Wohnfläche definiert:

"Warum fragen wir das? Die Wohnfläche hat Einfluss auf die Beitragshöhe.
Hinweise zum Ausfüllen:
Zur Wohnfläche gehören die zu Wohnzwecken ausgebauten Grundflächen, einschließlich Arbeitszimmer, Hobby- und Partyräume, Wintergarten, Sauna und Schwimmbad. Nicht zur Wohnfläche gehören: Balkone, Terrassen, Loggien, Treppen, Vorrats- und Heizungskeller, Waschküchen, sonstige Speicher- und Kellerräume, die nicht zu Wohnzwecken ausgebaut sind."

Und das DG ist zu Wohnzwecken ausgebaut, der VM hat dort früher sein Büro gehabt, es gibt dort vielleicht sogar auch eine Toilette.

Die Frage bleibt, ob es für die Berechnung der Nebenkosten das Entscheidende ist, dass es beim Bauamt gemeldet wurde, dass die Fläche bewohnbar ist oder ob der Wohn-Ausbaustatus ausreicht.

Es sieht für mich ganz danach aus, dass der Vm unterversichert, wenn er das DG der Versicherung NICHT als Wohnfläche gemeldet hat.

ja, danke, sehr hilfreich, was Du schreibst.

Darf ich die Versicherungspolice auch einsehen? WEnn ja, dann müßte ja da der WErt drin stehen. Auch über den 1914-Wert

https://wohngebaeudeversicherung.check24.de/Resources/B2BG…ert1914neu.html

kann ich ja vielleicht auch gewisse Rückschlüsse ziehen.

Interessant wäre noch, inwieweit - im schlimmsten, nicht anzustrebenden Fall - vor Gericht der Vm verpflichtet werden kann, die Flächenberechnung zu veröffentlichen.

Hallo,

prinzipiell Sieg auf ganzer Linie, wir haben alles schriftlich zusammengefaßt und an den Vermieter geschickt und der hat es seinem Anwalt gegeben. In seiner Antwort hieß es, dass die gesamte Nebenkostenabrechnung neu erstellt wird, d.h. DG wird nach m² berechnet, Hauskosten durch qm von 3 Parteien geteilt usw.

Mal schauen, was da jetzt wirklich dann auch ankommt.

Schreibe dann nochmal, wenn es soweit ist.

Die Antworten von euch lieben Unterstützern haben uns das Wissen und die Kraft gegeben, den Konflikt zu wagen.

Vielen herzlichen Dank!
E.