Nebenkostenabrechnung – Erstellungsdatum fehlt u.a. – noch wirksam?

Nein, ist es nicht. Das wäre "Recht" bei gewissen Bevölkerungsgruppen. Wenn Du mir 100€ stiehlst, habe ich nicht das Recht, Dir 100€ zu stehlen.

Und schon wieder eine Unterstellung. Ich habe nicht vor, ihm etwas zu stehlen sondern will ja eben wissen, wie die Rechtslage ist. Ist die Nebenkostenabrechnung ungültig, brauche ich sie nicht zu zahlen, dann wäre es auch kein Diebstahl.

es ist vielmehr so, dass die bisherigen Antworten auf die Frage des TE nicht nach seiner Zufriedenheit beantwortet wurden und man sich bitterlich darüber brüskiert.

Es geht mir um eine sachliche Antwort, sonst würde ich ja nicht nachfragen. Was mich ärgert sind die Unterstellungen und persönlichen Angriffe.

Und ja, ich muss etwas nachzahlen. Aber es ist mein gutes Recht, die Zahlung zu verweigern, wenn die Nebenkostenabrechnung formale Fehler enthält.

Und es ist mein gutes Recht, mit Respekt behandelt zu werden.

Ich sehe es eher so: Die Pöbeler finden meine Frage in irgendeiner Form unehrenhaft oder unfair – vielleicht sind sie selber Vermieter und ärgern sich über Mieter, die ihre Rechte kennen?

Und ja, es ist vielleicht nicht die feine Englische Art, wenn man wegen solcher Spitzfindigkeiten um eine Zahlungsverpflichtung herumkommt – aber darum geht es hier nicht, sondern rein um die Frage, ob die Nebenkostenabrechnung korrekt erstellt wurde oder nicht. Und ja, wenn ich solche kleinlichen Fehler gemacht hätte – zum Beispiel die Angabe der Etage in meiner Kündigung vergessen hätte, dann hätte mein Vermieter mir auch die Kündigung streitig gemacht – auch wenn es eigentlich klar gewesen wäre, dass ich kündigen wollte.

Er hat mir ja schon alleine dafür, dass ich mich erdreistet habe zu Kündigen 900,– € Anwaltsgebühren berechnet – die er sich natürlich in die eigene Tasche steckt, da er ja sein eigener Anwalt ist.

Also, die Moralische Ebene ist mir hier einfach mal egal – warum soll ich mich hier noch menschlich korrekt verhalten, wenn ein Anwalt, der sich mit der Rechtlichen Situation auskennt und versucht in jedem Handeln den rechtlich unbedarften Mieter auszubooten?

Aber wie gesagt, darum geht es bei diesem Thread nicht, sondern rein um die Feststellung, ob die formalen Ansprüche an eine Nebenkostenabrechnung erfüllt wurden.

Hier habe ich auch wieder einen Hinweis darauf gefunden, dass die Wohnung mit Etage und Lage (links, rechts, mitte) angegeben werden muss:

http://www.nebenkostenabrechnung.com/mindestangaben…stenabrechnung/

Was mich aber interessiert ist, warum diese Angaben zwingend sind? Warum sie auch in einer Kündigung zwingend sind, damit diese rechtskräftig ist. Oder eben, warum nicht. Und ja, ich akzeptiere auch Antworten, die nicht in meinem Sinne sind, solange sie sachlich bleiben und nicht respektlos, verurteilend oder beleidigend sind. Vielen Dank dafür!

das liegt im Auge des Betrachters, denn Stammuser hier kennen ihre Pappenheimer

Entschuldigung, nur weil man jemanden verurteilt hat, hat man nicht das Recht, ihn respektlos zu behandeln.

Aha, für mich eindeutig im 3ten Beitrag. Was sind denn “die Fakten“?

Was genau empfindest Du an meinem Beitrag als Pöbelei? Ich schildere die Dinge aus meiner Sicht, werde hier aber nicht ausfallend gegenüber anderen Forenmitgliedern.

Auch mein Vermieter kann sich meiner Meinung nach nicht angegriffen fühlen, sollte er das hier lesen, da er ja nicht weiß, dass er gemeint ist.

habe ich nicht in einem von dir vorher geposteten Beitrag gelesen, dass der Vermieter dich angeblich bestehlen würde, gleiches Recht für alle denke ich mal?

Der Vermieter (er ist Anwalt) hat folgendes getan:

Im Mietvertrag hat er auf eine Klausel bestanden, dass wir uns verpflichten, 5 Jahre lang gegenseitig auf eine Kündigung zu verzichten.

Diese Zusatzvereinbarung ist aus zwei Gründen ungültig:

1. Da es keine Zusatzvereinbarung ist sondern einen Formularmietvertrag darstellt. Was daran liegt, dass sich diese Formulierung in (allen) anderen Mietverträgen wiederfindet, die der Vermieter abschließt und wir diese Formulierung nur deshalb akzeptiert haben, da wir die Wohnung haben wollten und der Vermieter auf dieser Formulierung bestand- Wir haben beim Abschluss des Mietvertrages auch unseren Wunsch geäußert, diese Klausel heraus zu nehmen. Sie ist also keine individuell ausgehandelte Formulierung.

2. Sie belastet den Mieter über Gebühren. Das BGH hat mit Urteil viii_zr__27-04 beschlossen, dass Mieter bei nicht individuell ausgehandelten Zusatzvereinbarungen maximal für 4 Jahre einem Kündigungsverzicht unterworfen werden dürfen. Gerade aufgrund von Arbeitsplatzwechsel bedeute es für einen Mieter eine übergebührliche Belastung, sich länger als 4 Jahre zu binden. Damit sei auch die ganze Vereinbarung zum Verzicht auf Kündigung hinfällig:
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=32448&pos=0&anz=1

Nun haben wir trotzdem vor Ablauf der 5 Jahre gekündigt, da wir aufgrund von beruflicher Veränderung über 500 km weit fortziehen.

Der Vermieter hat mich daraufhin bei Auszug unter Druck gesetzt, eine Erklärung zu unterschreiben, mit der ich mich verpflichte 300 Euro von der Kaution an ihn abzutreten, da ich unrechtmäßig gekündigt hätte. Würde ich diese Erklärung nicht unterschreiben, würde er mir 900,– Euro nach Gebührenordnung für Anwälte in Rechnung stellen, da ihm diese, in seiner Eigenschaft als seinem eigenen Anwalt, wegen der strittigen Kündigung zuständen.

Das meinte ich damit, dass der Vermieter mich quasi erpresst hat.

Nun, ich habe nicht vor, ihn zu erpressen oder mich unrechtmäßig an seinem Vermögen zu bereichern. Wenn ich das wollen würde, hätte ich ja auch einfach so tun können, als ob die Nebenkostenabrechnung nie bei mir angekommen wäre. Sie wurde als einfacher Brief ohne Einschreiben etc. zugestellt.

Da ich aber nur rechtmäßig gegen meinen Vermieter vorgehen möchte, suche ich eben nach Möglichkeiten der Schadensbegrenzung IM RAHMEN DER RECHTLICHEN MÖGLICHKEITEN.

Ich glaube auch nicht, dass ich, selbst wenn ich das Recht hätte, auf die Zahlung verzichten werde, ich möchte aber einfach wissen, wie ich rechtlich gesehen dastehe, damit ich, sollte es zu einer Konfrontation mit dem Vermieter kommen, weiß, welche Trümpfe ich noch gegen ihn in der Hand habe.

Ein weiteres ist die Sache, wie er mit unseren Vormietern umgegangen ist. Auch diese hatten die 5 Jahres Klausel in ihrem Mietvertrag stehen. Sie haben auf eine Kündigung verzichtet und geglaubt, sie fahren besser, wenn sie sich nicht konfrontativ mit dem Vermieter arrangieren.
Er hatte ihnen zugesagt, sie vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn sie geeignete Nachmieter fänden.
Nachdem wir gefunden worden waren, hat er mit uns den Mietvertrag abgeschlossen, aber den Vormietern noch keine Zusage zum Aufhebungsvertrag ihres Mietverhältnisses gegeben.

Vielmehr hat er eine Woche vor Beginn unseres Mietverhältnisses in der Küche hinter den Einbauschränken in einer Raumecke Schimmel festgestellt. Er forderte unsere Vormieter daraufhin auf, die komplette Küche innerhalb von zwei Wochen neu verputzen zu lassen, da wir ja ansonsten nicht einziehen könnten, er deswegen den Mietvertrag nicht auflösen könne und wir dann Schadensersatzansprüche hätten, die unsere Vormieter zuzüglich zu den Kosten der Renovierung zu begleichen hätten.

Ich unterstelle hier dem Vermieter die rechtliche Situation zu seinen Gunsten gezielt auszunutzen. Denn er ist in der Pflicht, zu beweisen, dass die Schimmelbildung von den Vormietern zu verantworten sei. Wahrscheinlicher sind bauliche Mängel. Und ich vermute, dass ihm in seiner Eigenschaft als Anwalt, dieses vollkommen bewusst ist.

Er setzt dabei durch sein Auftreten: "ich bin Anwalt und weiß Bescheid, wenn Sie nicht das tun, was ich Ihnen sage, wird es teuer für sie und meine Anwaltskosten kommen noch oben drauf" die Mieter unter Druck. Hinzu kommt eine von ihm geschaffene zeitliche Zuspitzung.

Ähnliches Muster findet sich auch bei unserer Wohnungsübergabe (Ein- und Auszug). Beim Einzug dauerte die Wohnungsübergabe ca. eine Stunde. Jedes einzelne Kratzerchen wurde von ihm aufgenommen, jedes kleinste Nagellöchlein in den Holztüren. Allerdings wurde es im Bad etwas seltsam. An der Badewanne waren zwei Abplatzungen an der Emaile-Beschichtung. Er weigerte sich aber, beide Abplatzungen in das Protokoll aufzunehmen, da er meinte, eine der beiden sei zu klein. Er nahm nur eine Abplatzung auf.

Beim Auszug dauerte die Wohnungsabnahme nur zwanzig Minuten. Am längsten dauerte es, die Zählerstände aufzuschreiben. Dann kamen wir ins Badezimmer. Er schaute sich gar nicht um sondern ging direkt auf die Badewanne zu und sagte, da ist eine Abplatzung und ich solle den Schaden meiner Haftpflichtversicherung melden.

Ich sagte daraufhin, dass der Schaden nicht von mir stamme.

Er meinte ich solle das der Versicherung gegenüber nicht sagen, da sie dann nicht zahlen würde. Besser wäre es, ich würde behaupten, mir wäre ein schwerer Gegenstand in die Badewanne gefallen. (Versuchte Anstiftung zum Versicherungsbetrug – nicht strafbar, da der Versuch erfolglos blieb)

Er rief mich daraufhin noch mehrmals an und forderte mich auf, nun endlich die Schadensmeldung abzugeben.

Ach ja, er weigerte sich auch, ein Abnahmeprotokoll auszustellen.

Bei unseren Vormietern ist er ähnlich vorgegangen. In dem Waschbecken war ein Sprung. Sie sagten, der wäre auch schon bei ihrem Einzug gewesen. Er forderte sie beim Auszug auf, den Schaden ihrer Versicherung zu melden. Nachdem wir bereits zwei Jahre in der Wohnung wohnten, wurde das Waschbecken (ca. 40 Jahre altes Standardmodell) gegen ein niegelnagelneues Waschbecken in edler Ausführung ersetzt. Bezahlt haben unsere Vormieter. Ja und auch diesen Riss im Waschbecken hatte er erst nach mehrmaliger Aufforderung in unser Übergabeprotokoll aufgenommen.

So wie ich das sehe, versucht der Vermieter die Renovierung der Wohnung zu Lasten der Mieter durchzuführen. Das Badezimmer ist mindestens 40 Jahre alt, wenn nicht noch älter. Die Badewanne hat einen Restwert von 0,– Euro. Durch geschicktes unter Druck setzen werden die Mieter gefügig gemacht, da man aus Angst, er zaubert sonst noch irgendwelche Forderungen aus seinem Anwalts-Hut, zahlt man lieber in der Hoffnung, dass das Damoklesschwert endlich an einem vorüber zieht.

Ich finde in diesem Kontext gesehen, ist es mein gutes Recht zu wissen, ob die Nebenkostenabrechnung rechtlich haltbar ist oder nicht. Und wie gesagt, ich will ihm nichts klauen, sondern mich nur davor schützen, dass er mich ausnimmt, wie eine Weihnachtsgans.

Wir kommen zu den Mindestangaben.

Es reicht vollkommen aus, die Mietsache zu bezeichnen, wenn die Angabe der Lage des Mietobjektes hinterlegt ist, es muss nicht zwingend die Etage, links oder rechts angegeben sein, dass ist kein muss, lediglich die Angabe muss so gestaltet sein, dass ein Mieter zweifelsfrei nachvollziehen kann, dass es sich um das von ihm gemietete Objekt handelt, hierfür reicht auch eine Wohnungsnummer, die Adresse, die Angabe der Zimmer und oder m².

nochmal zum Erstellungsdatum, diese ist nicht notwendig, mit Verlaub ist es ziemlich egal wann der Vermieter diese Erstellt, er hat nach einem Abrechnungszeitraum 12 Monate Zeit, diese dem Mieter zukommen zu lassen.

Ok, kann ich nachvollziehen.

Wie ist es mit der Sache, dass mir der Brief am 20. Dezember zugestellt wurde und als Zahlungsziel der 23. Dezember angegeben wurde? Ist damit die gesamte Nebenkostenabrechnung hinfällig oder nur das Zahlungsziel? Ich habe schon herausgefunden, dass nach Verstreichen des Zahlungsziels sofort Verzug eintritt und dass ich auch ein Recht habe, mir 4 Wochen Zeit zu nehmen, die Abrechnung zu prüfen, bevor ich zahle.

Bei einer Anwältin war ich schon – wegen der Kündigung. Die war zwar auf Mietrecht spezialisiert aber erschein mir sehr inkompetent. Sie verstand zum Beispiel nicht den Unterschied zwischen einem Befristeten Mietverhältnis und einem Gegenseitigen Kündigungsverzicht. Sie meinte, seine Klausel sei eine Befristung des Mietverhältnisses und da kein Grund angegeben sei, wäre die Befristung ungültig. Ich konnte ihr da nicht folgen, schickte ihr das oben verlinkte BGH Urteil zu (das sie nicht selber bei Ihrer Recherche finden konnte), zahlte brav meine 200 Euro Beratungsgebühr und dachte mir meinen Teil.

Einen guten Anwalt für Mietrecht müsste man kennen …

Hallo,

subjektives Empfinden und subjektives Verstehen von Rechten und Pflichten hilft dir nicht weiter, verstehe das bitte

[…]

Alleine ohne Beistand bist du hier auf verlorenem Posten.

Das verstehe ich vollkommen, deswegen hatte ich die Begleitumstände ja in meinem Ausgangspost auch nicht angegeben. Erst die Ausfälligkeiten von Paulchen Müller führten dazu, dass ich mich genötigt sah diese hier preiszugeben. Anscheinend war ja niemand bereit, mir sachlich Antworten zu liefern und sogar die Moderatoren konnten es sich nicht verkneifen draufzuhauen – ich finde da wäre auch mal eine Entschuldigung fällig …

Aber vielen Dank für Deine Einschätzung, gerade hinsichtlich der Sache mit Beschwerde bei der Anwaltskammer.

Wie gesagt, ich war schon bei einer Fachanwältin, die den Kollegen sogar persönlich kennt und sagte, sie würde mich "sehr gerne" gegen ihn vertreten und es wirkte auch so, dass sie froh wäre, mit ihm mal ein Hühnchen zu rupfen. Aber das war dann doch sehr ernüchternd, dass im Endeffekt ich sie beraten habe und dafür auch noch ein Beratungshonorar zahlen musste. Auch hier natürlich wieder: mir ist klar, dass es ein subjektives Empfinden ist, das braucht man mir nicht erklären. Trotzdem bleibt das subjektive Gefühl, der Verkohlte zu sein.