Nebenkostenabrechnung allgemein

Der Gesetzgeber überlässt es der WEG, nach welchem Schlüssel 30/70, 50/50, etc. abgerechnet werden soll.
Der 30 (bzw. 50) %ige unabhängige Verbrauchsanteil wäre reserviert für Wohnungen mit einem hohen
Anteil der Aussenhüllfläche, für Rohrverteilungsverluste etc.. Erdgeschosswohnungen und Dachgeschosswohnungen profitieren von diesen Regelungen in der heutigen Zeit der Dämmung und elektronischen Heiz- und Warmkostenabrechnung gar nicht mehr, sie werden eher bestraft. Von dieser Regelung
profitieren hauptsächlich Vielverbraucher. Ausserdem kommt bei den Heizungsabrechnungen bedauerlicherweise die Abrechnung nach Nutzflächen dazu; Erdgeschosswohnungen mit direktem Kellerzugang, Dachgeschosswohnungen mit Terrassen oder Wintergarten werden doppelt bestraft. Dem Vermieter bleibt nichts anderes übrig, als diese Ungerechtigkeiten von Gesetzes wegen weiterzugeben.

Einfluss der Nutzfläche d.h. Uebergang von der Wohnfläche zur Nutzfläche(beheizte Fläche) unter der Annahme, dass alle gleich viel Wasser und Heizung für 4000 Euro verbraucht haben. Beispiel:

Wohnfläche(qm) Nutzfläche () Nutzfläche (+ 30/70 Regel)
EG mit beheiztem Kellerabteil 50 (1000 Euro) 80 (1230 Euro) (369 + 700)
1. Geschoss 50 1000 50 (765 Euro) (230 + 700)
2. Geschoss 50 1000 50 (765 Euro) (230 + 700)
DG mit Balkon 50 1000 80 (1230 Euro) (369 + 700)

Die Anwendung vom Uebergang von der Wohnfläche zur Nutzfläche (Warmfläche) bei der Heiz/Wasserabrechnung bevorteilt alle Wohnungen zwischen Erdgeschoss und Dachgeschoss, die Erdgeschössler heizen gegen die Bodenplatte und Tiefgaragenwand und die DGeschössler heizen "gegen die Decke". Der Gesetzgeber wollte eigentlich, dass die 30% Wärmeverbrauch dem Erdgeschoss und dem Dachgeschoss wegen der grösseren Aussenhüllfläche zu Gute kommen. Zusätzlich braucht man diese 30% für Rohrverteilungsverluste, etc... Jetzt dient dieser Schlüssel lediglich dazu, die Heizkosten auf EG und DG zu verlagern. Obwohl es in vielen modernen Häusern elektronische Messgeräte für die Erfassung des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser gibt, weigern sich viele Eigentümer in einer WEG nur nach Verbrauch abzurechnen. Dieses einfache Rechenbeispiel machen solche Beschlüsse anschaulich. Ein Uebergang bei der Abrechnung von der Nutzfläche zur Wohnfläche ist nicht mehr möglich, weil die Bewohner zwischen dem DG und dem EG tatsächlich zählbare Euros in der Tasche haben. Aus einem Abschlag wurde ein Zuschlag. Mieter und Eigentümer einer WEG hassen sich, bekriegen sich, beschäftigen Juristen, die nicht gerne rechnen wollen, und Sachverständige jeglicher Art. Oft gibt eine Teilungserklärung Aufschluss, aber auch die wird geändert oder
übergangen. Das einzige, was helfen würde, ist, wenn die Bewohner von DG und EG jahrelang auf höchster Stufe heizen und immer die Fenster offen haben. Das kostest wahrscheinlich ein paar Jahre Geld, aber die Rechnung wird schliesslich zu 30% auf alle verteilt.

Kommen wir nun zu den Vielverbrauchern: Nehmen wir an an, die Eigentümer oder Mieter der 1.OG-Wohnung verbrauchen doppelt so viel Heizung wie die anderen, und gehen wir vom der Kostenverteilung nach Nutz-
fläche (meistens Warmfläche) und einem 30/90 Schlüssel aus. Wahrscheinlich sitzen die Bewohner des EGes und des DGes mit Wintermantel während der Heizmonate in der Wohnung.

Tabelle 2:

Abrechnung Abrechnung nach

Nutzfläche (qm) nach Verbrauch Nutzfläche und 30/70Regel
EG mit beheiztem Kellerabteil 80 (1000 Euro) (461 + 700)
1. Geschoss 50 (1000 Euro) (288 + 700)
2. Geschoss (Vielbraucher) 50 (2000 Euro) (288 + 1400)
DG mit Balkon 80 (1000 Euro) (461 + 700)
(1500 + 3500)

Die anderen zahlen bei diesem Abrechnungsmodus kräftig mit und müssen dabei noch einen Wintermantel
anziehen, kein Jurist hilft, etc.. ... Eigentlich hilft in den meisten Fällen nur eine Abrechnung nach Verbrauch.

Noch schlimmer ändern sich die ganzen Zahlen wenn man noch die Warmwasserabrechnung beizieht; gehen
wir z.B. von Fernwärme aus, gehen ca. 40% der gesamten Energiekosten für die Warmwassererwärmung drauf.
Hat man dann noch Vielverbraucher von Wasser und wird nicht nach Verbrauch sonder nach Quadratmeter geduscht und das Abwasser nach Quadratmeter umgelegt, dann kommen grosse Rechenfehler zusammen. Der Verschleiss von Heizungsanlagen etc. ist davon auch betroffen.

Dieses Abrechnungssystem führt nur zu Streitigkeiten und Unzufriedenheit zwischen den Eigentümern, zwischen Eigentümer und Mieter, zwischen den Juristen und Nichtjuristen, zwischen Experten und Nichtexperten, und und und. Am schlimmsten es es dann noch, wenn nach 50/50 abgerechnet wird.

Aber auch dann, wenn nach Verbrauch abgerechnet werden könnte, lehnen viele WEGs das ab, weil viele von
diesem Abrechnungsmodus nur Vorteile haben (in Form von mehr Luxus, mehr Geld, höheren Verkehrswerten, höheren Abschreibungen, etc.. ... irgendjemand sollte doch mal solchen beständigen Begehrlichkeiten den Riegel vorschieben und vielleicht nur wenigstens auf 0,5% Anstand und Menschlichkeit achten.

Ich wollte eigentlich sagen, dass die gesamten Verordnungen (EnEV, juristische Entscheide, HeizKV, Wohnflächenverordnungen, Teilungserklärungen, Mietrecht, juristische Entscheide etc), nichts bringen, wenn WEGs solche krassen Entscheidungen treffen können und in Mehrfamilienhäusern mit vielen Stockwerken werden immer solche Entscheidungen getroffen, die völlig asozial sind, und nur Alibiübungen sind. Ich bin übrigens kein Mieter, sondern ein Vermieter. Jede Entscheidung einer WEG kann an der Wohnungsgrösse, Nutzfläche, EG-Wohnung, DG-Wohnung, kleine und grosse Wohnung, etc, im Vorfeld errechnet werden. In vielen Fällen wäre eine Umlage sogar nach Wohneinheiten ratsam, da am gerechtesten. In den meisten Wohnungen in Deutschland, unabhängig davon, ob sie gross oder klein sind, wohnen ohnehin nur mehr 1 bis 2 Personen, die alle das Treppenhaus, den Aufzug, den Garten etc. anteilmässig gleichermassen benutzen. Aber eine solche Verteilung verstösst gegen die Rentabilität sogenannter Klein-Wohnungen.

Solche einfachen Rechenbeispiele verdeutlichen bereits, dass es niemanden gibt, der sich für irgendjemanden
einsetzt.

Anmerkung zur Tabelle 2:

Total Heizkosten 5000

30 % von 5000 = 1500 dividiert durch gesamte Nutzfläche ( 260) = 5.77

Die Heizkostenabrechnungen sind für keinen gerecht - ob Mieter oder Eigentümer

... aber sie haben nicht nur mit der Heizkostenverordnung zu tun

kleine Berechnungen können das schon zeigen und zu welchen Missständen solche Regelungen führen

Im Zuge zunehmender Verdichtung der Städte dürfte das kein problemlösender Vorschlag sein. Schliesslich geht es
um das Zusammenleben von Menschen in Städten mit ohnehin schon zahlreichen Problemen (Stress, Arbeit, Fortbildung,
Weiterbildung, Ausbildung, Beziehungen, Familien, Freizeit, Erholung, ....

Für mich bedarf ein Gesetz einfach einer Nachbearbeitung, wenn es zu einem solchen Konfliktpotential führt.

Ich habe geschrieben, dass eine Abrechnung nach Verbrauch immer noch am sinnvollsten sind, sofern man sich nicht um Baugesetze, Bauphysik,Thermodynamik, Notariatsrecht, Privatrecht, etc. kümmern will. Was ist an diesem Lösungsansatz negativ? Für neue Gebäude ist das ohnehin extrem sinnvoll. Oder soll vielleicht noch nach dem EnEV zu Cäsar's Zeiten abgerechnet werden? Wo bleibt der Gedanke der Öko-Bilanz?
Die EnEV könnte doch so viel schneller umgesetzt werden, der CO2-Ausstoss und der Stickoxidausstoss gesenkt werden. Oder gibt es bereits so wenig Arbeit in der Gesellschaft, dass man nur mehr von Streitereien zwischen den Leuten leben kann? Mit dem Angebot an Konfliktpotential kann man bekannterweise viele Leute beschäftigen, Hausverwalter, Juristen, Experten, Bauämter ....

Ich habe nur an einigen Berechnungsbeispielen aufgezeigt, welchen Einfluss irgendwelche Bestimmungen haben können. Das kann und sollte man immer machen.

Man könnte ja auch wieder zurück zur Natur gehen - die Retro-Heizungen aus den 60igern in Betrieb nehmen. Gottseidank
hinkt die Technik nicht so weit hintendrein wie die gesamten Vorschriften und die Einstellungen.

Kleinwohnungen sind ja deshalb so rentabel, weil Sie sich nur mit ihrer kleinen Wohnfläche (oft identisch mit dem Mea-Anteil)
an den Kosten beteiligen. Aber in diesen Wohnungen leben heutzutage genauso viele Menschen wie in grösseren Wohnungen und die Treppenhäuser und Aufzüge werden von den dort lebenden Menschen benutzt und nicht von den Quadratmetern der
Wohnfläche oder der Heizfläche oder des MEA-Anteils. Sie sind einfach quer finanziert. Was ist jetzt gerecht?

Für die Heizabrechnung und Warmwasserabrechnung gilt nicht die Wohnfläche, sondern die beheizbare Fläche oder Grundfläche.
Und die unterscheiden sich oft gewaltig - in modernen Wohnungen ist oft eine grosse Terrasse dabei und in Häusern mit z.B.
Pulthauptdächern wird die Grundfläche angerechnet und nicht die Wohnfläche. Wenn Sie eine Wohnung kaufen wollen,
ist es ideal, wenn die Wohnung klein ist, nicht im EG und OG liegt, wenn die Wohnfläche gleich der Heizfläche und in etwa gleich dem MEA-Anteil ist. Ausserdem sollten Sie darauf achten, dass alle in etwa die gleiche Raumwärme lieben und sich bei
gegebenem Wasserdruck und Temperatur gleich lange duschen, dass alle nur Stoss lüften, .....

Klar, jeder will über sein Eigentum bestimmen - aber Eigentum verpflichtet und die Kosten des Eigentums sollten überschaubar bleiben.

Grosse Wohnungen sind rar, und das Angebot danach auch. Aber Familien mit Nachwuchs brauchen diese investorgeeigneten
Wohnungen nicht, sie brauchen grössere, und solange die Gesetzeslage so ist, wie sie ist, kaufen private Investoren keine
grösseren Wohnungen, wenn die Wohnflache kleiner als die Heizfläche und ungleich dem Mea-Anteil ist, denn die Kosten
sind unüberschaubar und - die sich daraus ergebenden Streitereien - riskant unplanbar. Der Ruf nach dem Staat wird lauter ...

- Offensichtlich wissen das einige User nicht;