Liebes Mietrecht-Hilfe-Member,
vorab möchte ich mich dafür bedanken, dass Du Dir die Zeit nimmst, dich mit meinem Problem auseinander zu setzen. Herzlichen Dank!
Bevor ich im Detail beschreibe, schreibe ich kurz, um was es geht, sodass Du feststellen kannst, ob es sich überhaupt für Dich lohnt, diesen Beitrag überhaupt vollständig zu lesen. Ich hoffe somit einigen Usern etwas Zeit sparen zu können. Fett Hervorgehobenes soll dir dabei dienen, den Text besser überfliegen zu können.
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Zusammenfassung:
In meinem Mietvertrag steht, dass einer vorzeitigen Kündigung meines WG-Zimmers stattgegeben werden kann, wenn ich einen Nachmieter stellen kann. Zusammen mit meiner Kündigung habe ich einen möglichen Nachmieter vorgestellt. Nun erhielt ich heute eine dreiste Mail meiner Vermieterin, in der steht, dass Sie dem Wunsch der Kündigung zum 30.6. nicht nachkommt und verschiebt die Kündigung auf den 31.08.16.
Nun habe ich nach meiner Recherche einige Gerichtsentscheide gefunden, die mMn für meinen Fall relevant sein könnten und wollte euch daher mal um Rat fragen, welche Schritte ihr als nächstes Einleiten würdet.
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Der Mietvertrag:
Alles in allem ist dieser Vertrag sehr unprofessionell geschrieben und ist an vielen Stellen (laut Meinung eines Anwalts & des Mieterbundes) nicht rechtskräftig.
Unter dem Punkt Kündigung steht folgendes
Der Mietvertrag kann zum Monatsende mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden. Einer vorzeitigen Kündigung kann stattgegeben werden, wenn der Mieter einen Nachmieter stellen kann der zur Vertragserfüllung bereit ist. Die Eignung des Nachmieters wird ausschließlich vom Vermieter bestimmt.
==> Aus dem 2. Teil lese ich heraus, dass ich einen Nachmieter suchen soll und ich in Folge dessen vorzeitig aus dem Vertrag raus komme. Folglich setzte ich eine Kündigung auf, die ich ihr am 30. Mai 2016 persönlich abgab.
Die Kündigung:
Hier ein Auszug meiner Kündigung. Da die Vermieterin selten schnell reagiert, habe ich alle Dinge direkt terminlich vorgeschlagen/gesetzt.
Kündigung
Guten Tag Frau VERMIETERIN,
mit diesem Schreiben kündige ich meinen Mietvertrag für das Zimmer 3 der Wohnung in der Xxxxstraße 29, 3. Obergeschoss, in 12345 STADT. Das Mietverhältnis endet somit zum 30.06.2016. Mit dem Ende des Mietverhältnisses wird auch der Dauerauftrag der Miete eingestellt.
Als möglichen Nachmieter schlage ich Herrn NACHMIETERNAME vor, der sich als Zwischenmieter von Zimmer 2 (Hauptmieter WG-MITBEWOHNER) sehr positiv in unsere WG eingefügt hat. Dieser würde sich zusammen mit Herrn WG-MITBEWOHNER um einen erneuten Zwischenmieter für das Zimmer 2 kümmern.
Ich bitte Sie zur Wohnungsübergabe meine Kautionen für Wohnung und Schlüssel (inkl. der Zinsen) in Bar auszuhändigen.
Als Termin der Wohnungsübergabe schlage ich den 30.06.2016 vor, an dem auch mein Auszug stattfinden wird. Spätere Termine sind leider nicht möglich.
Bitte senden Sie mir bis spätestens 12.06.2016 eine Bestätigung der Kündigung. [...]
Ihre Antwort:
Die Antwort auf meine Kündigung erhielt ich heute per eMail. (Über die Zustellung per eMail folgt später noch etwas)
S.g.Herr MEIN_NAME
Ihr Schreiben vom 27.05.2016
In diesem Schreiben haben Sie einen ganzen Katalog von Forderungen niedergelegt. Ich habe allerdings besseres zu tun, als (unnötige)Schriftwechsel aufzusetzen. Deshalb in Kürze das Wichtigste.
Ich gehe davon aus, dass das ein Kündigungsschreiben sein soll. Einen ordentlichen Mietvertrag, wird bitte auch ordentlich und korrekt gekündigt. Es werden keine neuen Spielregeln erfunden. Wie was zu geschehen hat, wird vom Mietvertrag geregelt und nicht von Ihnen.
Mietvertragsende: 31.08.2016 mit Kulanz,
Mietpflicht und Haftung bis 31.08.2016,
Kaution per ÜB. frühstens 4-6 Wochen nach Vertragsende, Gefahrenübergang und Vertragsende erst nachdem der Nachmieter, wenn vorhanden, von uns akzeptiert wurde, unterschrieben und Kaution bezahlt hat, Abnahmetermin für uns z.Z. noch ungewiss, wenn keine Ausweichtermine möglich sind, ist dann Ihr Problem, Abnahmebegehung muss nicht persönlich erfolgen, Bestätigung eines Kündigungsschreiben nicht nötig, daher erfolgt keine, und für Ihr fehlerhaftes und daher ungültiges Schreiben sowieso nicht.Bitte achten Sie darauf, dass Sie mit den letzten Mietzahlungen nicht in Verzug kommen, eine Zwischenabrechnung für Energie und Daten veranlasst wird und ggf. eine Schlüsselübergabe per Einwurf oder per Mitbewohner erfolgt, damit auch das Schlüsselpfand frei wird.
MfG.
VERMIETER-NAME
Ich selbst war dermaßen überrascht und entsetzt über die Art und Weise, wie sie mir geantwortet hatte. Kurz meine Stellung dazu:
- Die Wortwahl "unnötig" ist ja sowas von Semi-Professionell.
- Auch das Rätselhafte Andeuten, ob mein Schreiben eine Kündigung sein solle - steht bei mir im Betreff - finde ich unpassend.
- "Spielregeln [erfinden]" - die einzige Spielregel, die ich mMn 'erfunden' habe, war, dass ich die Kaution in Bar ausgehändigt haben möchte. Dies ist darauf zurückzuführen, dass ich ins Ausland gehen werde und ich weiß, dass sie sehr unzuverlässig bei so etwas ist. Folglich habe ich zu diesem Zeitpunkt noch das einzige Druckmittel - den Wohnungsschlüssel (für den sie mir unrechtmäßig Schlüsselkaution eingefordert hat)
- Einbehalten der Kaution ist nach meiner Recherche nicht rechtens
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Infolgedessen habe ich mich direkt im Internet informiert und bin auf folgende interessante Punkte gekommen:
1. Zeitungsartikel
Es ist ein Kommen und Gehen: Ein häufiger Mieterwechsel liegt nun mal in der Natur einer WG. Damit müssen auch Vermieter klar kommen, urteilte das Landgericht Berlin.
Hat ein Vermieter eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, muss er einen Mieterwechsel akzeptieren. Denn anders als bei einer Ehe oder Lebensgemeinschaft sei dieses Mietverhältnis in der Regel nicht auf Dauer angelegt. Daher müsse der Vermieter seine Erlaubnis erteilen. Das entschied das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 377/12), wie die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin berichtet.
==> Demnach muss sie doch meine Kündigung akzeptieren!?
2. Beitrag auf einer anderen HP zum selben Urteil (Auszug)
Da auch in der Person der neuen Mieter keine Ausschlussgründe vorlagen (hinreichende Solvenz der Neumieter war gegeben) und Anhaltspunkte dafür, dass durch die neuen Mieter der Hausfrieden gestört, die Mietsache beschädigt werden könnte o. ä., war der Vermieter verpflichtet, dem Austausch der ausscheidenden durch die neuen Mieter zuzustimmen.
==> Demzufolge wäre sie sogar verpflichtet, den Mieter zu übernehmen, sofern er zahlungsfähig ist, oder!?
3. Beitrag: Keine Aufrechnung der Kaution mit Forderungen außerhalb des Mietvertrages
Sofern nicht etwas anderes ausdrücklich vereinbart ist, kann die hinterlegte Mietkaution nicht mit Forderungen aufgerechnet werden, welche nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Dies gilt nicht nur während des Mietverhältnisses, sondern auch dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag benö-tigt wird. Dies entschied der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 36/12.
[...]
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist in dogmatischer Hinsicht sicherlich nicht zu beanstanden. Sie wirft nunmehr jedoch die Frage auf, welche Forderungen durch die Mietkaution noch konkret abgedeckt werden. Nimmt man es genau, sind beispielsweise Kostenerstattungsansprüche aus einem aus Anlass des Mietverhältnisses geführten Rechtsstreits keine Ansprüche, welche das Mietverhältnis direkt betreffen und würden daher von der Kaution nicht abgesichert. Ob sich eine derartige Sicht durchsetzen wird oder ob die Rechtsprechung insoweit großzügig sein wird, bleibt abzuwarten.
Für den Vermieter ist es in jedem Falle ratsam, bei Mietvertragsschluss ausdrücklich zu regeln, dass auch mietvertragsfremde Forderungen durch die Kaution abgesichert werden dürfen. In diesem Falle greift die Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht durch.
==> In Folge dessen darf sie die Kaution nicht, wie von ihr beschrieben, erst dann auszahlen, wenn der Nachmieter seine bezahlt hat.
4. Beitrag von Ingo Lenßen
Die 6-Monats-Frist hat sich erst durch die Rechtssprechung als Orientierungshilfe ergeben – das Gesetz sieht diese Frist allerdings nicht vor. Der Vermieter hat also nicht das Recht, eine Kaution über einen längeren Zeitraum einzubehalten, wenn es nach dem Auszug des Mieters keine Beanstandungen gab. Demnach hat ein Mieter Anspruch auf eine unverzügliche Rückzahlung seiner Kaution. Zahlt der Vermieter nicht, muss der Mieter ihm eine angemessene Frist setzen. Sollte die Kaution in diesem Zeitraum noch immer nicht bezahlt worden sein, hat der Mieter das Recht, Klage zu erheben.
==> Auch hier bestätigt sich, dass sie mir die Kaution unverzüglich zurückzuzahlen muss.
5. Beitrag über: Studentische Wohngemeinschaften
Sofern es sich um eine studentische WG handelt, und der Vermieter dies wußte (in Uni-Städten wird er [der Vermieter] kaum behaupten können, er habe dies nicht gewußt) ist die Rechtsprechung zwar nicht von dem Grundsatz abgewichen, dass der Mieterwechsel der Zustimmung des Vermieters bedarf. Jedoch hält die Rechtsprechung in der Regel (siehe nachstehende Urteile) den Vermieter für verpflichtet, die Zustimmung zum Mieterwechsel problemlos zu erteilen. [...] Auch bei einer studentischen WG darf aber niemals darauf verzichtet werden, die Zustimmung oder Einwilligung bei einem Mieterwechsel vom Vermieter einzuholen. Wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert, dann muss notfalls ein gerichtliches Verfahren angestrengt werden.
LG Göttingen 5. Zivilkammer, Urteil vom 11. November 1992, Az: 5 S 123/92:
1. Anders als bei der Vermietung an eine Person oder an eine Lebensgemeinschaft ist bei einem Mietvertrag mit einer studentischen Wohngemeinschaft von vornherein die Möglichkeit des Wechsels der Vertragspartner vereinbart.
2. Die studentische Wohngemeinschaft ist ihrer Art nach auf eine gewisse Fluktuation angelegt. Für den Vermieter ist bei Vertragsschluß offensichtlich, daß die einzelnen Mieter nur über einen gewissen Zeitraum und jeweils unterschiedlich an der Wohnung interessiert sein werden, da in der Regel mit einem Ortswechsel verbundene Studienplatzwechsel bzw der Eintritt in das Berufsleben und dadurch bedingte Veränderungen der Lebensverhältnisse anstehen, so daß die Notwendigkeit des Austauschs der Mieter entsteht. Der Vermieter erklärt sich daher bei Vertragsschluß mit dem Austausch der Mieter einverstanden (Anschluß LG Karlsruhe, 25. Januar 1985, 9 S 580/83, NJW 1985, 1561).
Vermietet ein Vermieter an eine Wohngemeinschaft und ist dabei von vornherein vorgesehen, dass die Mitglieder dieser Wohngemeinschaft wechseln, entspricht es dem Vertragsinhalt, dass Mitglieder der Wohngemeinschaft ihre Entlassung aus dem Vertrag vom Vermieter verlangen können und zumutbare neue Personen in das Vertragsverhältnis aufzunehmen sind (LG Heidelberg 5 S 143/99 WM 2001, 358)
==> Verdeutlicht, dass sie doch egtl. meine Kündigung akzeptieren muss.. oder?
6. Beitrag über Zustellung einer Kündigung (Deutscher Mieterbund)
Bei wichtigen Schreiben muss der Absender nicht nur nachweisen, dass der Brief angekommen ist, sondern auch, dass er den Empfänger pünktlich erreicht hat. Kündigt der Mieter muss er nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) beweisen, dass den Vermieter die Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats erreicht hat, wenn dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mit zählen soll.
Die sicherste Methode ist, den Brief selbst zusammen mit einem Zeugen zu überbringen oder ihn durch einen Boten abgeben zu lassen. Am besten den Zeugen oder Boten über den Inhalt des Schreibens informieren, damit er weiß um was es geht und er das notfalls bezeugen kann, empfiehlt der Deutsche Mieterbund. Zweitbeste Lösung ist das Einwurfeinschreiben. Der Postzusteller wirft dann das Schreiben in den Briefkasten des Empfängers ein und dokumentiert das. Der Brief ist zugegangen, egal ob der Vermieter den Briefkasten leert oder nicht.Kündigungen per Fax oder Email sind unzulässig, es fehlt an der eigenhändigen Unterschrift. Ob der Vermieter einen einfachen Brief erhalten hat, ist kaum nachweisbar. Übergabeeinschreiben oder Einschreiben mit Rückschein haben einen Nachteil, wenn der Empfänger nicht zu Hause ist. Dann wirft der Postzusteller nur eine Mitteilung in den Briefkasten, das Kündigungsschreiben selbst wandert zur Post. Erst wenn der Vermieter es dort abholt, ist es ihm zugegangen.
==> Da ihr Schreiben per eMail kam, ist es demnach ungültig, oder? Bzw. habe ich bei der persönlichen Abgabe alles richtig gemacht.
7. Aufhebungsvertrag (Deutscher Mieter Bund)
Insbesondere wenn Mieter von heute auf morgen in einer anderen Stadt einen neuen Arbeitsplatz angeboten bekommen, muss die Wohnung kurzfristig gewechselt werden. Dann ist die dreimonatige Kündigungsfrist, die Mieter einhalten müssen, wenn sie kündigen wollen, zu lang. Das gilt erst recht, wenn im Mietvertrag das Kündigungsrecht der Vertragsparteien auf Jahre ausgeschlossen ist oder Mieter und Vermieter einen qualifizierten Zeitmietvertrag abgeschlossen haben.
Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) können Mieter aber immer versuchen, mit dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu vereinbaren. Hierzu sollte ein so genannter Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen werden. In der schriftlichen Vereinbarung, so die Empfehlung des Mieterbundes, muss festgelegt sein, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Termin endet. Die Vereinbarung muss von Mieter und Vermieter unterschrieben werden.
Darüber hinaus können im Mietaufhebungsvertrag aber auch noch weitere Punkte geregelt werden. So kann die Aufhebung des Vertrages davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt. Sinnvoll ist es möglicherweise auch, eine Vereinbarung hinsichtlich verschiedener Einrichtungsgegenstände zu treffen, die in der Wohnung zurückbleiben sollen.
Auch die Frage, ob bzw. wann die Mietkaution zurückzuzahlen ist, kann in den Aufhebungsvertrag aufgenommen werden. Ist zwischen Mieter und Vermieter dagegen alles geklärt, kann der Mietaufhebungsvertrag auch folgende zusätzliche Regelung enthalten: „Mieter und Vermieter sind sich einig, dass keine wechselseitigen Ansprüche bestehen, dass die Mietkaution bei Übergabe der Schlüssel ausgezahlt wird.“
==> Dies bestätigt, dass die Mietkaution zur Schlüsselübergabe ausgezahlt werden soll(te). Zudem bestätigt dieser Artikel, dass die von ihr aufgeführten 3 Monate zu lange sind. Es wird ein Aufhebungsvertrag empfohlen.
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Nun also die Frage, was ihr/Du empfehlen würdet/würdest, sodass ich aus dieser Angelegenheit bestmöglich profitieren kann.
Nochmals vielen lieben Dank, dass Du mir weiterhelfen möchtest.
Liebe Grüße,
Knoche
