Heiz-/Nebenkostenabrechnung nicht korrekt + Kaution einbehalten

Moin,

hätte gern mal eure Meinungen zu meinem aktuellem Streit mit Ex-VM.
Sorry, wird n Roman werden

Vertragsbeginn der Wohnung 01.08.2010, einziehen konnte ich erst.. ca. am 15.08.2010, da VM die nicht rechzeitig bezugsfertig übergeben konnte (nebensache).
VM bewohnt mit Lebensgefährtin und Kind, EG Wohnung und hat im Keller noch ein Büro.

Diverse Schäden innerhalb des Wohnzeitraums (01.08.2010 - 30.09.2013).

- hab als erstes feststellen müssen, dass die Heizkörper nie entlüftet wurden (hab ich dann gemacht und VM darüber informiert)

- Heizkörperdrehventil in der Küche war defekt. Wasser lekte raus, wenn man es aufgedreht hat (und ich hab mich noch über die Glasschale darunter gewundert).

- VM war dann irgendwann mit seinem Gas-Wasser Installateur da (der da auch sein Kumpel is)
Aussage von Meister Röhrich: "nach dem entlüften muß man auch wieder Wasser in das Heizsystem geben" (wusste ich doch, deshalb hab ich VM ja bescheid gesagt, das ich die Heizkörper entlüftet hab).
Des weiteren meinte Meister Röhrich über die Beanstandung des defekten Drehventils in der Küche: "In der Küche muß man ja auch nicht heizen, da wird ja gekocht und das reicht ja aus um den Raum zu beheizen."
Die Küche war mit alten Velux Dachfenstern (3 an der Zahl) ausgestattet.
Bei allen war das Vakuum nicht mehr gegeben um eine ordnungsgemäße Isolierung zu gewährleisten (10cm Eisschicht im unteren Fensterbereich von innen, bei Aussentemp. unter 0 C°).

- Undichtes Badezimmerfenster, ca. September 2012. Hab VM sofort darüber (mündlich) informiert und ihn in die Wohnung gebeten um sich den Wasserschaden durch Regenwasser anzusehen.
Instandsetzung erfolgte dann, als Stockflecken im Badezimmer vom VM zu sehen waren (ca. Dezember 2012, bei ca. -10 C° Aussentemp.)

- Zwischendurch ist das Fensterband im Schlafzimmer gerissen, VM auf Montage... Seine Lebensgefährtin hat sich dann zügig drum gekümmert einen Fensterbauer kommen zu lassen.
Seine Aussage: "Reparatur zu schwierieg, da es kaum noch Ersatzteile gibt"
Ich hab ihn dann noch das undichte Fenster im Badezimmer gezeigt und die Fenster in der Küche. "Die müssen dringend erneuert werden".
Die Lebensgefährtin von VM hat mir ja Mietminderungen für die Badezimmergeschichte angeboten und das ich ja auch mal bei ihnen duschen könnte. Bei denen duschen hab ich abgelehnt mit "ich geh alle 2 Tage zum Training und dusche dort".

- als ich VM mal auf meine ausstehenden Nebenkostenabrechnungen ansprach, sagte er, das ich ca. 50€ pro Jahr wiederbekommen würde.

Abrechnung für 2012 hab ich angehängt.

Angemahnt hab ich, nachdem ich ein Teil der Belege gesehen und "nicht" abfotografieren durfte.
- Heizkostenabrechnung (nicht verbrauchsabängig abgerechnet)
- Heizungsnebenkosten (konnte bei den Belegen nur die Endsumme sehen)
- Strom allgemein (keine Belege vorhanden)
- Wasser/Schmutzwasser (nur ne Endsumme gesehen)
- Müllgebühren (Belege für 80 + 120l Mülltonne gesehen, falscher Verteiler Schlüssel)
- Grundsteuer (wurde x4 gerechnet)
- Straßenreinigung (keine Belege, pauschal Berechnung mit 5€/Woche)
- Hausreinigung (keine Belege, pauschal Berechnung mit 5€/Woche [Treppenhausreinigung laut Mietvertrag nicht in den Nebenkosten enthalten und von M selbst durchzuführen.])
- Kabelfernsehen (falscher Verteilerschlüssel, ebenfalls wurden keine Belege vorgelegt)
- Gebäudeversicherung (Belege und Vertragsbestände konnten nur eingeschränkt geprüft werden. Hab nur die Endsumme gesehen, die zu entrichten is)

Ich hab die Badewannenbschichtung beschädigt. Mir und meinem AW wurden mittlerweile 2 KVA´s übermittelt...
Einer betrifft die Instandsetzung der defekten Badewannenbeschichtung, der andere Bezieht sich auf einen (vermeintlichen Rohrbruch im Bad OG).
Mein AW äusserte sich dazu, das VM den Schaden sicherlich über seine Versicherung reguliert hat und eine Zahlung von mir nicht mehr zu entrichten ist, da er den Schaden bereits seiner Versicherung gemeldet haben wird und diese entsprechend gezahlt haben wird.

Ich soll jetzt ca. 200€ pro Jahr nachzahlen, obwohl ich ja mal ca. 50€ pro Jahr zurückbekommen sollte (das ich die Abrechnungen zu spät erhalten hab, is VM scheinbar auch egal).
Für 2010 (fristgerecht angefordert), hab ich bis heute keine Abrechnung erhalten.

Mir wurde das abfotografieren der Belege ja Untersagt, um die durch meinen Anwalt prüfen zu lassen. Die Belegeinsicht und Terminabsprache erwies sich ebenfalls als schwierig.

Das VM aufgrund, der zu spät erstellten Abrechnungen nur noch Ansprüche hätte auf das Abrechnungsjahr 2013 wurde mittlerweile Aussergerichtlich geklärt.

Klage auf Rückzahlung meiner Kaution und evtl. vorhandener Nachforderungen der Nebenkostenabrechnungen laufen bereits. VM hat bereits die erste Frist zur "Bereitschaft, sich gegen die Klage zu verteidigen" § 276 Abs. 1 ZPO verstreichen lassen.

Bitte mal lesen und Senf dazu geben, kann sein das ich was vergessen hab...

Moin Berny,

nein habe ich damals, da VM unter mir wohnte nicht gemacht.
Das Fenster im Bad hat er dann, ca. 4 Monate nachdem ich ihm den Schaden gemeldet hatte, austauschen lassen (nachdem das Wasser sich mittlerweile den weg bis zu seinem Bad gesucht hatte).
Das Fenster im Schlafzimmer hat sein beauftragtes Unternehmen mehr oder weniger fachgerecht repariert (eher weniger fachgerecht, da ich es nichtmehr auf Kipp stellen konnte, aber wenigstens ging es wieder halbwegs zu).

Anspruch auf Mietminderung hab ich eh nicht mehr und die wollte ich auch damals nicht einfordern.
Ärger mich halt, jetzt nach Auszug, das ich es damals nicht gemacht hab. Da er mich als Dank ja um meine Kaution bescheissen will.
Daher halt der Weg zum Anwalt und nun nach mehreren erfolglosen Versuchen sich aussergerichtlich zu einigen halt die Klage beim Zivilgericht eingereicht.

Die Nebenkostenabrechnung für 2010 hab ich bis heute noch nicht erhalten, bei Auszug angefordert und mehrfach angemahnt.
Ich weiß nicht, wie oft und wie lange ich die anfordern muß bis ich ggf. meine Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern darf?!

Hab grad gesehen, das er mein Image nicht hochgeladen hat...

Hab die Abrechnung von 2012 genommen, da 2011+2012 ziemlich Identisch sind, 2013 ist lediglich der Wasserverbrauch ca. 150€ teurer. Knapp 500€ Wasserkosten für 3 Personen und 1 Kind find ich reichlich hoch zummal 2 Personen berufstätig sind (und ich zudem selten zu Haus geduscht hab). Mein Anteil beträgt soviel, wie ich vorher mit meiner Ex zusammen hatte.

Die für 2010 gar nicht mehr. Der Zug ist am 31.12.2014 abgefahren. Da endete die 3jährige Verjährungsfrist.

Ist mir bekannt, angefordert hab ich die am 19.06.2013, dann am 18.09.2014 angemahnt und am 13.01.2015 erneut angemahnt (Mahnungen per Einschreiben). Anwalt hat diese mittlerweile auch diverse male angefordert. Oktober 2015 hieß es dann, das wir die Abrechnung für 2010 in den nächsten Tagen erhalten... also vor ca. 3 Monaten.

Mein Anwalt geht immo davon aus, das VM nichtmal in der Lage ist eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung zu erstellen.

Bei der Belegeinsicht hat sich VM so geäussert, das er die Heizöleinkäufe innerhalb meines Mietzeitraumes zusammenaddiert hat und anschließend einfach durch 35 Monate geteilt hat (also Zeitraum von Mietanfang bis Mietende) und diese Zwischensumme dann auf die Jahre 2011 - 2013 umgelegt hat.

Aussage vom VM, ~4000l Heizöl pro Jahr, für ca. 160m² beheiztem Raum.
Die Wohnung die ich davor bewohnt habe, war ebenfalls ne DG Whg., nur hatte ich in der Whg. ne Gasheizung. Die Dämmung zum Dachstuhl waren 1cm Rigipsplatten. Die Whg. hatte ca. 70m² und da bin ich bei weitem nicht auf solche Heizkosten gekommen. (Hab das mal grob anhand der Heizkostenspiegel überschlagen gehabt.)

Meine Wohnung wurde ja mit 63m² im Mietvertrag angegeben.
Hätte diesbezüglich jetzt aber noch ne weitere Frage, grade wegen der Heizkosten.
Ein Raum ca. 8m² hatte keinen Heizkörper (Raum war neben der Küche) und konnte nur als Abstellraum von mir genutzt werden. Hatte da mein Putzzeug drin, Waschmaschine etc..
Darf der Raum zur Berechnung der Heizkosten mit einbezogen werden (is ja nicht beheizbarer Raum)?

Ich meine Ja, denn er befindet sich innerhalb der Wohnung (genauso wie bspw. Flure ohne Heizkörper).

ok, danke. wieder n bischen was dazugelernt xD

Mal n Update dieser Geschichte:

VM hat mittlerweile "unter Vorbehalt" die Kaution (ohne Zinsen) zurückbezahlt.
Die Nebenkostenabrechnung für 2010 wurde mehrfach zugesagt, aber erhalten hab ich sie bisher immer noch nicht.
Angekündigte, "erneute" Belegeinsicht hat ebenfalls nicht stattgefunden.
Termin zur Güteverhandlung ist am 18.02.2016.
Meine Anwesenheit ist zwar nicht erforderlich, aber aus eigenem Interesse versuche ich ebenfalls anwesend zu sein.

Ich berichte dann nach dem Verhandlungstermin weiter.

Hallo zusammen,

ich habe jetzt endlich die Belege zur Überprüfung erhalten.
Unter anderem viele Eigenbelege und ausgestellte Quittungen von VM an seine Lebensgefährtin

Fragen habe ich wegen der Grundsteuer.
- reicht der Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt als Nachweis für die NBK mehrerer Jahre aus?
- oder sollten nicht eher die Grundsteuerbescheide der Gemeinde ausschlaggebend sein ?

Beste Grüße und Danke schonmal für etwaige Antworten.
Timo

Maßgeblich ist der Grundsteuerbescheid der jeweiligen Gemenide

Danke,

hab vom VM nämlich nur den Grundsteuermessbescheid erhalten.
Bei der Belegeinsicht konnte ich die Grundsteuerbescheide der Gemeinde zwar kurz sehen und die wiesen genau das aus, was auf dem Messbescheid ausgewiesen ist.
Trotzdem hat VM nochmal den Hebesatz von 380% aufgeschlagen, obwohl er die Grundsteuerbescheide nicht an das Gericht und mich übermittelt hat.

Werde dann wohl die Streichung beantragen, da Belege ja fehlen.

Hallo Berny,

das ist mir klar.

- Vom VM hab ich als Berechnungsnachweis "nur" den Grundsteuermessbescheid bekommen, dort werden 121,25€ festgesetzt.
Auf die Kopie hat er dann raufgeschrieben:
Hebesatz = 380%
^= 121,25€ * 380% = 460,75€
Diese Summe hat er auch für die Abrechnungen genutzt.

Also Streichung, weil die Nachweise fehlen oder eher Kürzung auf 121,25€ ?
Grundsterbescheid hatte ich damals bei der Belegeinsicht ja sehen können, die wiesen jährlich tatsächlich nur 121,25€ (sofern ich mich richtig erinner), vor Gericht hat er diese Belege allerdings nicht vorgelegt.

- Pos. Straßenreinigung und Hausreinigung hat er jetzt mal schnell mit seiner Lebensgefährtin Quittungen zusammengekrizelt.
Vertraglich war das in keinster Weise vereinbart und auch spätere Nebenabreden wurden nicht getroffen.
Auf den Quittungen steht dann 520€ für Treppenhausreinigung + Außen(durchgestrichen) Wegereinigung (für 2011)
Für 2012 + 2013 steht dann Treppenhausreinigung + Außenzuwegung.
Hat in meinen Augen von der Betittelung nicht viel mit Gebäudereinigung oder Straßenreinigung zu tun.

Treppe von meiner Wohnung zum Erdgeschoss hab ich eh selber sauber gemacht.
Außerdem hat VM den Flur im EG als Gaderobe und Stellplatz für den Kinderwagen genutzt (nutzt er immer noch so).

Ich werde Straßenreinigung und Gebäudereinigung jedenfalls streichen lassen, Gebührenbescheid für Straßenreinigung vom Landkreis würde ich akzeptieren.

- Bei den Heizkosten bin ich mir noch nicht schlüssig, wie ich damit umgehen soll.
Vereinbart wurden 35 v.H. nach Heizkostenverordnung, eine Heizkostenabrechnung habe ich nicht erhalten.
Bekommen habe ich ein Stapel Rechnungen von Öl-Lieferanten, die er zur Berchnung herangezogen haben will.
Weiß da vielleicht jemand weiter?

- Die sich jährlich stark erhöhenden Wasserkosten muß ich wohl so akzeptieren, obwohl in der Hausordnung drin steht, das "Wasser und Energie nicht zu verschwenden sind".

- Für´s Kabelfernsehen hab ich als Nachweis eine Auftragsbestätigung aus 2010, sowie eine Kopie vom Kontoauszug (2010) erhalten.
Reicht das für den gesamten Mietzeitraum aus (2010 - 2013)?

Ich füg mal eine der angepassten Abrechnungen, die ich meinem Anwalt zukommen lassen will an.

Danke für Ratschläge/Hilfe

Den Grundsteuerhebesatz legt die Gemeinde fest, nicht das Finanzamt. Dieser ist auch für Sie gültig und muß der Vermieter Ihnen auf Verlangen zeigen.

Der Grundsteuerbescheid von meinem Haus sieht ungefähr so aus:
Jahr: 2015 ; Abgabenobjekt: Grundsteuer B ; von 01.01.15 bis 31.12.2015 ; Berechnungsgrundlage: Messbetrag 26,30 € x Hebesatz 370 v.H. ; Betrag 97,28 €
Quartalszahlungen: 24,32 €
Nicht wundern, Haus ist von 1912 und befindet sich noch im umbau.

Der Grundsteuerbescheid meines Elternhauses sieht anders aus, da weist die Gemeinde einen Gesamtbetrag von ca. 450 € aus.

Also kann ich davon ausgehen, das aufgrund der fehlenden Unterlagen eine Streichung aktuell durchaus berechtigt ist?