Hallo an alle,
vielleicht kann mir hier jemand weiter helfen und kennt sich über Dienstwohnungsvorschriften (gemäß §7 DWV) bzw. neu angesetzte Betriebskosten ab 01.06.2013 aus.
Zu meiner Sachlage.
Ich bin Hausmeister (THV) in einer Gesamtschule in München und wohne in einem freistehenden Dienst- Bungalow.
Seit 01.07.2013 müssen nun auch alle Schulhausmeister Nebenkosten, vor allem aber auch für den Hausmeister bezahlen.
Am 24.07.2013 haben ich ein Schreiben vom Kommunalreferat erhalten, dass ich rückwirkend ab 01.07.2013 eine Betriebskostenpauschale in Höhe von über 107.-€ monatlich bezahlen muss.
Es steht bei mir:
„Da in der Dienstwohnung die technischen Voraussetzungen nicht gegeben sind um tatsächliche angefallene Betriebskosten zu ermitteln, werden die Betriebskosten pauschal nach dem aktuellen Mietspiegel angesetzt!“
Somit wurden mir alle Nebenkosten per Quadratmeter angesetzt.
- Wasser/Abwasser;
- Müllabfuhr;
- Wartung der Heizung;
- Kaminkehrer;
- Straßenreinigung;
- Haftpflichtversicherung;
- Grundsteuer;
Diesem Bescheid habe ich fristgerecht im August 2013 widersprochen mit plausiblen Argumenten. Darin erklärte ich unter anderem, dass in meinem Dienst- Bungalow eine genaue Abrechnung hinsichtlich genannter Punkte stattfinden kann.
1.Ich habe in dem Bungalow eine eigene Kaltwasseruhr, die beim Neubau des Bungalows vor 15 Jahren installiert wurde (steht auch im Übernahmeprotokoll vom Mietvertrag). Die Eichung ist allerdings 2005 abgelaufen. Berechnet wurde mir aber der Wasserverbrauch nach Größe der Wohnung.
2.Im Bungalow ist eine eigene Heizung (Gastherme). Es gab und gibt aber weder einen Wartungsvertrag für diese Gastherme noch wurde diese Gastherme jährlich gewartet. Mir werden aber trotzdem Kosten in Höhe von ca. 110.-€ für eine jährliche Wartung berechnet (nach Größe der Wohnung).
3.Es wurde eine Pauschale für Kaminkehrer in Höhe von 74.-€ jährlich berechnet (lt. Größe der Wohnung). Allerdings hat mir der Kaminkehrermeister bestätigt dass diese Gastherme nur alle 2 Jahre überprüft werden muss und das maximal 25.-€ kostet.
4.Mir wurde eine Pauschale für Müllabfuhr in Höhe von 225.-€ jährlich berechnet (ich wohne allerdings alleine). Es besteht die Möglichkeit dass eine extra Mülltonne für den Dienst-Bungalow aufgestellt werden kann die jährlich nur 115.-€ kostet.
Eine Bestätigung vom Eingang des Widerspruchs hatte ich erhalten.
Nun ist es Dezember 2014 (über 16 Monate vergangen) und ich habe bis dato keinerlei Stellungnahme meines Widerspruchs bekommen.
Jetzt bekam ich per Einschreiben die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013.
Diese wurde weiterhin nach der Größe der Wohnung berechnet. Alle Punkte denen ich im August 2013 Widersprochen habe wurden einfach ignoriert bis auf den Punkt „Kaminkehrer“.
Für den Kaminkehrer wird nun eine Jahrespauschale in Höhe von 27.-€ berechnet.
In der Nebenkostenabrechnung sind aber nun auch noch zusätzlich 380.-€ jährlich für Hausmeistertätigkeiten berechnet worden!
Zum Verständnis:
Ich verstehe dass auch ein Hausmeister der z.B. in einem Wohngebäude tätig ist, Nebenkosten für den Hausmeister bezahlen muss, auch wenn er selbst die Tätigkeiten ausführt. Ich wohne aber nicht in einem Mehrparteienhaus sondern in einem freistehenden 1- Familien- Dienst- Bungalow.
In der Jahresabrechnung heißt es:
Sofern keine Verbrauchserfassung zu einzelnen Betriebskostenarten vorgenommen werden kann, wurden die durchschnittlichen Betriebskosten gemäß Tabelle 1 des aktuellen Mietspiegels Stand 2013 berechnet!
Nun meine Fragen zu all den Punkten:
1. Widerspruch: Gibt es denn keine Frist oder sonstiges, wann und ob auf einen Widerspruch reagiert werden muss? Mir scheint als ob der Widerspruch einfach ignoriert wird. Es wird trotz meines plausiblen Widerspruchs im August 2013 weiterhin so wie bisher per Pauschalisierung abgerechnet.
2. Wasser/ Abwasser:Obwohl wie schon geschrieben eine Wasseruhr (große Wasseruhr) eingebaut ist, wurde und wird mir scheinbar auch zukünftig das Wasser per Pauschale berechnet. Ich wohne alleine und verbrauche nicht über 35.-€ monatlich an Wasser!!!! Auch wenn die Eichfrist der Wasseruhr abgelaufen ist, kann der Vermieter durchaus nach dem Wasserzähler abrechnen. Er muss nur nachweisen, dass die Wasseruhr richtig funktioniert (BGH, Urteil v. 17.11.10, Az. VIII ZR 112/10).
3. Wartung Heizung: Obwohl bis dato keine Wartung für die Gastherme ausgeführt wurde und immer noch kein Wartungsvertrag existiert (das habe ich schriftlich vom zuständigen Baureferat), wurde und wird mir scheinbar auch zukünftig eine Pauschale für eine „nicht geleistete Wartung“ laut Größe der Wohnung berechnet. Nebenbei bemerkt. Wenn eine Wartung durchgeführt werden würde, muss ich diese Tätigkeit als zuständiger Hausmeister unterschreiben damit diese Rechnung überhaupt bezahlt werden kann.
4. Müllabfuhr: Seit Mai 2014 wurde eine separate 80l- Restmülltonne extra nur für den Dienst- Bungalow aufgestellt. Ab diesem Zeitpunkt würde ich ja eigentlich direkt an das Abfallwirtschaftsamt die Summe in Höhe von 115.-€ jährlich (anstatt wie in der Pauschale berechneten 232,56 €) abrechnen.
Kann ich zuviel bezahlte Nebenkosten zurückfordern (Wartung Heizung, Wasser, Müllabfuhr)???
Jetzt noch die wichtigste Frage bezüglich Hausmeisterpauschale:
Verständlich dass ein Hausmeister der in einer Wohnanlage selbst eine Wohnung bewohnt, Nebenkosten für den Hausmeister bezahlen muss. Darin enthaltene Kosten sind z.B. Gartenpflege, Bedienung und Überwachung von technischen Anlagen im Haus, Grundstückspflege, Treppenhaus- und Fensterreinigung, Auswechseln von defekten Glühbirnen, Fahrstuhl, Schneeräumen, Kehren.
Da ich in einem Bungalow wohne der sich auf dem Schulgelände befindet und einen eigenen Garten habe, können mir also weder Gartenpflege, Treppenhaus- Fensterreinigung, Fahrstuhl usw. berechnet werden!!!!!
Für welche Tätigkeiten können mir also 380.-€ Jährlich an Hausmeisterpauschale berechnet werden????
Kann ich vom Vermieter verlangen, dass mir eine genaue Abrechnung über geleistete Hausmeistertätigkeiten vorgelegt wird, worin z.B. klar aufgeschlüsselt ist wie viel das Schneeräumen kostet, Aufzug, Reinigung Treppenhaus, Garten usw.????
Hoffe mir kann hier geholfen werden. Man sollte aber beachten dass es sich um eine städtische Dienstwohnung handelt bzw. städtischen Dienst- Bungalow.
(http://www.ris-muenchen.de/RII/RII/D...GE/2907617.pdf)