Beiträge von andron

Hallo liebe Community,

ist leider lang geworden.
Schon mal Danke an jeden der das liest und seine Meinung dazu abgibt.

Es geht um explodierende Kosten für den "Hauswart" und einen Vermieter, der mit erfundenen Anschuldigen um sich wirft anstatt einfach Nachweise für die berechneten Hausmeisterkosten zu liefern, die seine Forderung nachvollziehbar und überprüfbar machen.

Meiner Überzeugung nach macht er das, weil er über seine eigens dafür gegründete, Hausmeisterfirma auf Kosten seiner Mieter massiv zusätzlich in die eigene Tasche wirtschaftet.
Habe mich an den Mieterbund gewandt, aber offensichtlich ist ohne Gerichtsverfahren keine Klärung möglich.
Die Frage ist nur, ob ich mir das nervlich antun will/sollte und ob es das wert ist.
Wohne seit über 15 Jahre in der Wohnung, bin gründsätzlich ein sehr ruhiger und sparsamer Mensch, habe erstmals bei der NK-Abr. 2024 aufgrund der immer höher steigenden Kosten nachgehakt und Belegeinsicht verlangt.

Der Vermieter besitzt zahlreiche Mietwohnungen und hat 2021 eine "Dienstleister"-Firma gegründet über die er seitdem den "Hauswart-Service" abrechnet.
Auf mehrfache Aufforderung hat er bisher keine Arbeitszeit- und Tätigkeitsnachweise für die abgerechneten Hausmeisterkosten geliefert.
Er rechnet einfach Pauschal 24 Stunden Arbeitszeit je Monat ab. Das einzige was er angibt ist die Treppenhausreinigung ohne Arbeitszeitangabe. Die erfolgt wöchentlich, kann meiner Meinung nach aber nicht lange dauern (vielleicht max. 1 Stunde), weil es eine schmale Holztreppe über nur 4 Etagen ist.

Die Kostenposition "Hausmeisterservice" in der Nebenkostenabrechnung hat sich wie folgt entwickelt.

Gebäude: 385 m² Wohnfläche, 4 Etagen, 10 Wohneinheiten (9 x Einzimmerwohnung (29-34 m²), 1 große Dachgeschosswohnung (ca. 100 m²)
Treppenhaus: relative schmale Holztreppen

Aktuelle - NK-Abrechnung 2026

Gerade die aktuelle Nebenkostenabrechnung erhalten.
Meine Wohnung ist 34 m² groß. Mein Kostenanteil Hausmeisterservice beträgt 737,11 €
=> 737 € / ( 12 Monate ) = 61,40 €/Monat
=> 61,40 € / 34 m² = 1,81 €/(Monat*m²)

2025 waren es 970 €/Jahr bzw. 81 €/Monat bzw. 2,38 €/(Monat*m²) [Pauschal 24 Stunden pro Monat]
später korrigiert auf 546€/Jahr bzw. 45,50 €/Monat bzw. 1,34 €/(Monat*m²) [Pauschal 13,5 Stunden pro Monat]

Laut Betriebskostenspiegel 2024 (aktuellster) vom Deutschen Mieterbund liegt der Durchschnitt dieser Kostenposition (Hauswart incl. Reinigung, Winterdienst, Gartenpflege) in Deutschland bei 0,37 € pro Monat und m².

Verbrauchskosten: ~ 335 €
Betriebskosten: ~ 1275 € (davon ca. 740 € Hausmeister)
Gesamt: ~ 1610 €

Ich stehe jetzt vor der Frage, ob ich wieder Widerspruch wegen den Hausmeisterkosten einlege und die ganze Odysee beginnt von vorne.

Letztes Jahr habe ich die Nachzahlung "zurückbehalten" und habe angenommen ich könnte mit Hilfe des Mieterbundes eine Korrektur und deutliche Verminderung auf ein "Normalmaß" für alle Mieter erreichen. Vermieter hat aber einfach die Aushändigung der Tätigkeitsnachweise verweigert und mir Zahlungsaufforderungen mit Fristsetzung und Klageandrohung geschickt.
Mieterbund meint: Solange die Belege nicht geliefert werden besteht von meiner Seite keine Zahlungspflicht. Das habe ich 10 Monate durchgehalten.

Zwischendurch gab es das Angebot einer 30%-zigen Minderung in Verbindung mit einer Stillschweigen-Erklärung und "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht", die ich unterschreiben sollte. - Darauf habe ich mich nicht eingelassen, da ich das suspekt fand.
=> Wenn alles korrekt ist, braucht es keine "Stillschweigen-Vereinbarung", sondern eine korrekte Aufschlüsselung der Tätigkeiten mit Arbeitszeit.

Im Februar 2026 hat er mir eine korrigierte Abrechnung geschickt, in der die 24 Stunden Hausmeister pro Monat auf 13,5 Stunden reduziert sind und das habe ich dann letztendlich akzeptiert.
Aber, immer noch ohne Belege, die die Forderung nachvollziehbar machen.
Lediglich Treppenhausreinigung 8 Std (bezweifle ich, schätze eher 4), Hausmeister 4,5 Std (keine Angabe von Tätigkeiten), Hofarbeiten 1 Std (lol)
=>

1. Ich frage mich, wie die ursprünglichen 24 Stunden pro Monat zustande kamen, wenn er jetzt 13,5 Stunden grob auf die Art aufschlüsselt.
   (Waren es dann statt 4,5 einfach 15 Std. Hausmeistertätigkeit ohne weitere Angaben?)
2. Die Reduzierung hat er nur mir "gewährt" , kurz nachdem er mir mit Anwalt und wiederholt Gericht gedroht hat.
   Die anderen Mieter hatten die Nachzahlung bereits geleistet und erhalten keine neue Nebenkostenabrechnung!

Bisher hat mich das einiges an Nerven gekostet (was mir nicht gut tut). Vermieter droht ständig mit rechtlichen Schritten. Eine Mieterin ist deswegen schon ausgezogen.
Meiner Meinung nach ist es in dieser Situation das normalste der Welt auf Belege in Form einer Aufschlüsselung der Kosten zu bestehen.

Fragen:

1. Wie belastbar ist dieser Durchschnittswert von 0,37 € und gibt es eine Obergrenze?,
   Der Vermieter muss theoretisch das Wirtschaftlichkeitsgebot einhalten und sich innerhalb des Marktüblichen bewegen. Aber wie kann man das im konkreten Fall als Mieter bitte nachweisen. Mieterbund ist wenig hilfreich. Kann das letztlich nur ein Gericht klären? Mieter in der Nachweispflicht ?
2. Gibt es eine Regelung für die Treppenhausreinigung. z.B. max XY Euro pro m²
   oder muss ich mich mit 3 Zeugen und Stoppuhr daneben stellen, um belegen zu können, dass zu viel abgerechnet wird.
3. Schätze ich die Situation vielleicht falsch ein? Wie würdet Ihr Reagieren und Handeln?
   

Noch etwas zur Vorgeschichte:

2024

Habe Widerspruch eingelegt und Belegeinsicht für Hausmeisterkosten verlangt.
Der Vermieter schickt als Belege:

• Reinigungsplan des Treppenhauses (1 x wöchtenlich)
• pauschale Monatsrechnung seiner Firma über 24 Stunden Arbeitszeit zu je 33 € = 792 € pro Monat
  792 € x 12 Monate = 9.0503 €

Aus den "Belegen" wird nicht ersichtlich wie lange die Treppenhausreinigung dauert oder welche anderen Tätigkeiten sonst noch durchgeführt wurden.

2025

Wurde ich von einigen anderen Mietern wegen der NK-Abrechnung angesprochen und wir haben einen gemeinsamen Widerspruch eingelegt. Und explizit Arbeitszeit- und Tätigkeitsnachweise gefordert.
Bis zur Klärung des Widerspruchs machte ich von meinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch
Der Vermieter schickt als Belege:

• Reinigungsplan des Treppenhauses (1 x wöchtenlich)
• pauschale Monatsrechnung seiner Firma über 24 Stunden Arbeitszeit (zwischenzeitlich Stundenlohn von 33 € auf 41 € Brutto erhöht)
  und kommt so durch 12 Monate x 24 Stunden auf knapp 11.000 €
  

Daraufhin wende ich mich an den Mieterbund, der verlangt vom Vermieter nochmals explizit Arbeitszeit- und Tätigkeitsnachweise, sowie den Dienstleistungsvertrag zwischen Vermieter und Hausmeisterfirma.

Den Vertrag hat er geschickt (Allgemeiner Dienstleistungsvertrag incl. Bau- und Renovierungsarbeiten), aber wieder nicht die zum wiederholten mal geforderte Auflistung der umlagefähigen Tätigkeiten.
Stattdessen reagiert er nun auf das Schreiben vom Mieterbund mit wüsten Anschuldigungen und Behauptungen gegen mich, die frei erfunden sind um mich zu diskreditieren und einzuschüchtern.

• ich hätte andere Mieter gegen den Vermieter aufgewiegelt, zum Widerspruch genötigt und würden den Hausfrieden stören.
• ich hätte das Reinigungspersonal beschimpft und verbal attackiert
  (bin der Frau einmal begegnet und habe Sie bei der Gelegenheit gefragt, ob die Reinigung tatsächlich jeweils 6 Stunden dauert. (weil der Vermieter sonst keine Angaben macht, 6 x 4 = 24 Stunden im Monat)
  Das war vielleicht undiplomatisch aber weit weg von aggressiv, und habe dabei noch explizit klar gestellt, dass das kein Vorwurf gegen Sie sei.
• schickt Bilder mit einer einmaligen Verschmutzung mit der ich nichts zu tun hatte, und die eigentlich lächerlich ist. (Senf o.Ä an Haustür und Fenster)
• wirft mir Schädigung des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter vor
• droht mit Kündigung und rechtlichen / finanziellen Konsequenzen.

Das fand ich unfassbar krass.

Mieterbund hat die Vorwürfe zurückgewiesen und nochmal die Nachweise verlangt, solange die nicht geliefert werden bestünde keine Zahlungsverpflichtung.

Vermieter schickt mir "Stillschweigensvereinbarungs -Angebot" gegen 30% Reduzierung.

Vermieter schickt mir Mahnung wegen angeblicher Ruhestörung. Völlig unkonkret - In den letzten Wochen, mein Name sei gefallen.
Bin wirklich extrem ruhiger Mieter und halte das für erfunden, weil für mich absolut nicht nachvollziehbar.

Vermieter schickt mir weitere Zahlungsaufforderungen wegen der NK-Nachzahlung hat mich komplett auf dem Kicker und will mich aus der Wohnung haben.

Kurz nach dem er mir mitteilt, dass er einen Anwalt einschaltet schickt er mir 10 Monaten nach dem Widerspruch eine korrigierte NK-Abrechnung, in der er die monatlichen Hausmeisterstunden von 24 auf 13,5 Std reduziert.

=> Meine Vermutung. Der Anwalt hat Ihm klar gemacht, dass es vor Gericht doch nicht so gut aussieht mit seinen abgerechneten Hausmeisterkosten.

Letztlich habe ich die Reduzierung von 970 € auf ~550 € akzeptiert.
In der neuen Abrechnung sind es wieder ~ 740 € bei einer 34 m² Wohnung. Dennach hat er von 24 auf 17 Std. Monatlich reduziert.