Hallo zusammen,
aufgrund unserer aktuellen Situation spiele ich verschiedene Szenarien durch und möchte mich hier gerne über mögliche Folgen einer illegalen Räumung informieren. Dies stellt keine Absichtserklärung zur Begehung oder Planung einer Straftat dar.
Ich bin für alle Hinweise dankbar und verlange natürlich von niemandem eine komplette „Lösung“ für mein Problem. Aber sämtlicher Input kann hilfreich sein, damit ich mich selbst besser und zielgerichteter weiter informieren kann. Schon mal sorry dafür, dass es echt viel wird.
Folgende (durchaus spezielle) Situation:
Meine Großeltern haben zu Lebzeiten ihre Immobilie (Haus mit drei Wohneinheiten) an meine Eltern übertragen. Dabei wurde ein Nießbrauch und Wohnrecht für meine Großeltern festgeschrieben. Nach dem Tod meiner Großeltern und dem Erlöschen des Nießbrauchs wollen meine Eltern diese Immobilie nun an mich übergeben.
Leider gibt es aktuell eine ungelöste Streitigkeit bezüglich einer vermieteten Wohneinheit. Nur eine Einheit ist/war vermietet, die anderen stehen leer. Meine Mutter hatte diese Wohnung an ihren Cousin vermietet (ordentlich mit Mietvertrag).
Der Cousin ist völlig unerwartet und recht früh verstorben. Er war Junggeselle, die nächste Verwandte ist seine Schwester. Diese ist aufgrund einer schweren Erkrankung geschäftsunfähig und hat einen gesetzlichen Vormund. Dieser Vormund hat das Erbe abgelehnt, wodurch es an den Sohn der Schwester (daher den Neffen des Cousins) gefallen ist.
Aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses und des weit entfernten Wohnorts des Neffen wurde (mündlich) vereinbart, dass wir die Wohnung gemeinsam entrümpeln. Der Erbe wollte Wertgegenstände selbst in Besitz nehmen, alles weitere wollten wir im Zuge eines Hausflohmarktes gemeinsam veräußern. Den Müll hätten wir schließlich ebenfalls gemeinsam entsorgt. Auf Mietnachzahlungen für die Zeit wollten wir verzichten, eine Entlohnung für die Hilfe hätten wir nicht gefordert. Ein sehr großzügiges Angebot also.
Der Erbe war zunächst vor Ort und hat die Wohnung begutachtet und angefangen zu sortieren. Gefundene Wertgegenstände hat er direkt an sich genommen und aus der Wohnung entfernt. Die Wohnung ist ziemlich übel und nachdem der Erbe noch ein, zweimal vor Ort war, ist ihm die Sache offensichtlich über den Kopf gewachsen und er will sich wohl aus der Affäre ziehen. Zunächst hat er auf Kontaktaufnahmen immer langsamer reagiert. Es folgten mehrere Ankündigungen bezüglich einer Entrümpelung durch einen Dienstleister. Diese wurden nicht erfüllt.
Relevante Entrümpelungsarbeit hat der Erbe bislang nicht geleistet. Er hat nur eine erste Begutachtung gemacht und ein wenig hin- und hergeräumt. Es wurde kaum tatsächlich etwas entsorgt oder zur Einlagerung vorbereitet. Lediglich Bargeld etc. hat er in Besitz genommen. Ich kann ausschließen, dass der Erbe irgendeine Art von Dokumentation vorgenommen hat.
Nach mehrmaligem Drängen unsererseits folgten Vorwürfe und Beschuldigungen von Seiten des Erben. Dabei waren auch strafrechtlich relevante Sachen (illegales Betreten der Wohnung, Verletzen des Briefgeheimnisses und Schlimmeres), die aber alle nicht zutreffen und sich dementsprechend nicht nachweisen lassen. Schließlich hat der Erbe gar nicht mehr auf unsere Kontaktaufnahmen reagiert und komplett abgeblockt.
Wir wissen um diverse, schwerwiegende psychische Probleme des Erben und unsere Vermutung ist, dass er die Sache einfach aussitzen will und die konstruierten Vorwürfe als Rechtfertigung für sein eigenes Verhalten vorschiebt. Wir haben zunächst eine Anwältin beauftragt, seine Adresse in Erfahrung zu bringen und ihm eine offizielle Frist zu setzen. Eine Zwangsräumung haben wir noch nicht angestoßen. Auf die anwaltliche Kontaktaufnahme hat der Erbe schließlich reagiert. Allerdings nur mit weiteren Vorwürfen und Anschuldigungen. Auf eine Lösung der Situation konnte sich weiterhin nicht geeinigt werden.
Der Erbe befindet sich in einer schwierigen gesundheitlichen und wirtschaftlichen Situation. Daher und aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses möchten wir ihn trotz der eindeutigen Rechtslage nicht in größere Schwierigkeiten bringen. Außerdem ist abzusehen, dass die dadurch entstehenden Kosten (Anwalt, Gericht, Vollzieher, Räumung, Lagerung etc.) für uns nicht mehr einzutreiben sind, da bei dem Erben „nichts zu holen“ ist.
Ich mache mir aktuell Gedanken um die Folgen einer selbstständigen, illegalen Räumung ohne Titel. Mir ist klar, was das bedeutet, und ich erbitte keine Aufforderung zu bzw. Billigung von Straftaten. Ich erfrage lediglich eine Einschätzung der rechtlichen Lage und die absehbaren Folgen.
Meine persönliche Einschätzung ist, dass eine illegale Räumung unsererseits ohne Folgen bleiben wird, da der Erbe höchstwahrscheinlich nicht willens und in der Lage ist, gegen uns vorzugehen. So er es überhaupt erfährt. Trotzdem möchte ich natürlich einen Überblick über die möglichen Folgen, um eine detaillierte Risikoabschätzung treffen zu können. Dabei interessieren mich vor allem Fragen zu Straftatbeständen, Strafmaß, Beweislastverteilung, Verjährung und möglicher Schadensbegrenzung.
Zugrundeliegend soll folgendes, rein hypothetisches und von mir nicht geplantes Vorgehen sein. Ich bitte darum, es explizit nur als Modell zu sehen:
Der Vermieter würde die Wohnung öffnen (Zweitschlüssel vorhanden) und diese betreten. Diese erstmalige Öffnung würde sowohl per Videoaufnahme dokumentiert als auch von einem Nachbarn als Zeugen (nicht verwandt) begleitet werden. Zunächst würde eine Begehung und Bestandsaufnahme der Wohnung erfolgen. Dabei würden alle Räume möglichst detailliert per Video und Fotos festgehalten. Der Zeuge wird während dieser ganzen Zeit anwesend sein.
Danach würde die Wohnung ausgeräumt. Alle Gegenstände, die noch von Wert sein könnten (sowie persönliche Gegenstände), würden schriftlich dokumentiert und in Kisten verpackt. Dabei wäre der Zeuge allerdings nicht mehr anwesend, da der zeitliche Aufwand zu hoch ist. Diese Kisten können in einem vorhandenen Lagerraum direkt in der Immobilie eingelagert werden. Die eingelagerten Gegenstände können dort auf unbestimmte Zeit verfügbar gehalten werden.
Offensichtlicher Müll wird entsorgt. Da die vorhandenen Möbel und die Kleidung einen zu großen Aufwand beim Einlagern bedeuten, würden diese verschenkt/entsorgt. Der Wert dieser Möbel ist aufgrund des Alters und des Zustandes als gering zu betrachten. Um etwaige konkrete Schadensansprüche möglich gut einschätzen zu können, würden die Möbel und Kleidung vor der Entsorgung/Weitergabe aber nochmals im Detail fotografisch dokumentiert. Nachdem die Wohnung komplett ausgeräumt ist, wird der Zustand der leeren Wohnung ebenfalls detailliert dokumentiert.
Danach würden die Schlösser ausgetauscht und die Wohnung renoviert und neu vermietet. Der Erbe des Mieters wird nicht proaktiv informiert. Eine etwaige Kontaktaufnahme seinerseits wird blockiert/ignoriert. Eigene Ansprüche hinsichtlich (Mietnachzahlungen etc.) werden nicht gestellt, aber auch nicht offiziell verworfen. Weitere Kosten (Lagerung, Transporte, Entsorgung etc.) werden ebenfalls zunächst vom Vermieter übernommen und nicht an den Erben weitergegeben.
Nun stellt sich die Frage, welche strafrechtlichen Konsequenzen ein solches Vorgehen haben könnte und welches Strafmaß zu befürchten wäre. Nach meinem Verständnis handelt es sich um unerlaubte Selbsthilfe / verbotene Eigenmacht.
-Wie ist die Situation hinsichtlich Antragsdelikt? Welche konkreten Schritte müsste der Erbe unternehmen, um juristisch vorzugehen?
-Welche Möglichkeiten hat der Erbe, um überhaupt herauszufinden, dass eine Räumung erfolgt ist (außer einem Besuch vor Ort)?
-Wie sieht es mit der Beweislast aus? Kann der Erbe seinerseits überhaupt nachweisen, dass die Wohnung illegal geräumt wurde?
-Welches Strafmaß wäre im schlimmsten Fall zu befürchten?
-Gibt es eine Verjährungsfrist?
-Kann die vorherige, mündliche Vereinbarung zur gemeinsamen Entrümpelung einen mildernden Einfluss haben?
-Würden die Vorwürfe des Erben an uns als böse Absicht gewertet werden und hätte das irgendwelche Auswirkungen auf die juristische Bewertung?
Welche weiteren Straftatbestände würde ein solches Vorgehen erfüllen, bzw. wie kann man solche vermeiden oder zumindest die Folgen dieser abmildern?
-Eine durch die Räumung verursachte Obdachlosigkeit des Erben liegt nicht vor, da es sich nicht um dessen Wohnsitz handelt.
-Ein Schaden durch den Verlust von Wertgegenständen erfolgt nicht, da die Gegenstände größtenteils eingelagert werden und jederzeit verfügbar sind.
-Der Schaden aufgrund von entsorgten Gegenständen (Möbel, Kleidung), kann durch die Dokumentierung nachgewiesen werden und fällt mutmaßlich äußerst gering aus.
-Wie würde eine Schätzung des Schadens erfolgen? Ein externer Gutachter für den weitere Kosten anfallen? Wer trägt diese?
-Welche Maßnahmen können ergriffen werden, um Fallstricke bei der Schadensfeststellung zu vermeiden (Nachbar als Zeuge, Video, Fotos, Inventarlisten)?
Unabhängig von den konkreten Straftatbeständen stellt sich mir die Frage, wer in diesem Fall der Verantwortliche/Schuldige wäre? Eine Übergabe der Immobilie von meinen Eltern an mich steht unmittelbar bevor. Danach bin ich der Eigentümer. Die Vermietung der Wohnung fand aber durch meine Eltern statt. Würde ich als aktueller Eigentümer belangt oder meine Eltern als damaliger Vermieter? Kann eine Übergabe der Immobilie von meinen Eltern an mich überhaupt stattfinden, solange es eine derartige, ungeklärte Situation gibt? Ist es ratsam, eine Räumung vor der Übergabe zu vollziehen, weil es dadurch ansonsten weitere Konsequenzen geben könnte?
Meine persönliche Einschätzung ist, dass der Erbe, sollte er von der Räumung erfahren, darauf verzichtet, rechtliche Schritte einzuleiten. Sein aktuelles Verhalten begründet sich nur darin, dass er aufgrund seiner persönlichen Probleme nicht dazu in der Lage ist (psychische Probleme, Überforderung). Diese Gründe werden höchstwahrscheinlich auch dazu führen, dass er nicht aktiv gegen uns vorgehen würde, falls er von der Räumung erfolgt. Um dies besser einzuschätzen, wäre es interessant zu wissen, welche konkreten Schritte er unternehmen müsste, wollte er es doch tun.
-Benötigt er anwaltliche Unterstützung?
-Muss er in irgendeiner Weise in finanzielle Vorleistung gehen?
-Welche Art von Kosten könnten auf ihn zukommen, im Falle einer juristischen Niederlage?
-Bzw. welche Kosten müsste auch im Falle eines Erfolgs tragen?
Und zu guter Letzt: welche Auswirkungen hätte eine juristische Auseinandersetzung auf unsere eigenen Ansprüche? Immerhin haben wir Anspruch auf fast 10.000,- Mietnachzahlung durch den Erben. Auf diese wollten wir eigentlich verzichten. Würde der Erbe gegen uns vorgehen, würden wir diese allerdings wieder erheben.
-Erlöschen unsere Ansprüche durch ein strafrechtlich relevantes Vorgehen unsererseits?
-Gibt es weitere Ansprüche, die wir durch unser Vorgehen geltend machen können? Kosten für die Entrümpelung, Einlagerung etc.?
-Würden solche gegenseitigen Forderungen vor Gericht in einem Vergleich gelöst werden und gewissermaßen „gegengerechnet“?
-Ich gehe davon aus, dass der Erbe im Falle einer gerichtlichen Klärung verpflichtet wäre, die eingelagerten Gegenstände abzuholen?
Nochmals: dies stellt keine Ankündigung einer Straftat dar. Ebenfalls wird hiermit keine Aufforderung zu einer solchen erbeten. Genauso wenig eine Billigung von Straftaten. Ich stelle nochmals ausdrücklich fest, dass ich keine der oben beschriebenen Straftaten begangen habe oder plane. Das beschriebene Konstrukt dient lediglich als Grundlage einer rechtlichen Bewertung.
Ich danke jedem für die Aufmerksamkeit und etwaige Hinweise.