Beiträge von Miriamm

Zitat von darkshadow

Wenn der Mangel nur in falsch verlegten Laminat besteht, wird es schwierig damit umfangreiche Umbauarbeiten wegen Trittschall zu argumentieren ohne in den Bereich der Modernisierung zu kommen.

Erst einmal vielen Dank! Die angedachte Maßnahme besteht darin, dass das alte Laminat entfernt werden soll und dass eine Entkoppelungsmatte und ein Trittschallschutz sowie ein Parkettboden verlegt werden sollen (so in etwa). Ein Bauingenieur hat das für die HV so empfohlen und geplant. Die Sockelleisten sind neu anzubringen und wahrscheinlich müssen zwei Türen gekürzt werden. Es sollen aber keine Bodenbretter entfernt oder gar in die Holzbalkenkonstruktion eingegriffen werden. Insofern dürfte es wahrscheinlich keine Modernisierung sein, oder? Abgesehen davon, dass das Ziel der Maßnahme überhaupt nicht einer Modernisierung entspricht und auch keine Mieterhöhung damit verbunden ist. Ziel ist, dass die Erschütterungen in meiner Wohnung gemindert werden, mit dem positiven Nebeneffekt, dass in der Wohnen der Oben-Mieterin ein alter Laminatboden durch einen neuen Boden ersetzt wird.

Zitat von darkshadow

Wobei ich der Meinung bin, dass ein Mangel für dich nur besteht, wenn der Trittschall unzureichend ist nach dem Baujahr/Modernisierungsjahr

Bei der normierten Messung des Trittschalls werden m. E. jedoch die Erschütterungen, die durch falsch verlegtes Laminat verursacht werden, außer Acht gelassen (tieffrequentes Bummern und Beben). Insofern ist es nicht (nur) die fehlende Trittschalldämmung, sondern insbesondere (auch) die fehlerhafte Bodenverlegung für die massiven Störungen verantwortlich, welche m. E. nicht von der DIN 4109 berücksichtigt werden. Ich bin keine Baufachfrau, aber die Einhaltung von Trittschall-Normwerten ist hier nicht das Kernproblem und sollte auch nicht Haupt-Gegenstand der Betrachtungen durch einen Gutachter sein. (Gegen reinen Lärm könnte ich wenigstens noise cancelling-Kopfhörer benutzen, die jedoch gegen die Erschütterungen nichts bringen.)

Zitat von Leipziger82

Der Aufwand ist immens, das Ergebnis aber ggfs. Zweifelhaft.

Der Aufwand für die Mieterin besteht voraussichtlich in einer Woche eingeschränkter Nutzbarkeit ihrer Wohnung. Es geht um zwei Zimmer und den Flur. Die Terminplanung könnte langfristig sein, z. B. wenn sie mal in Urlaub fährt (den ich ihr gerne über die HV bezahlen würde). Sie müsste natürlich vorher ihre Sachen einigermaßen zusammenräumen und Persönliches zB in die Küche bringen. Alles andere machen die Handwerker und wenn sie aus dem Urlaub zurückkommt, hat sie kostenlos einen neuen Parkettboden. Eigentlich doch ganz nett, die Vorstellung... Das Ergebnis wird von dem Bauingenieur so eingeschätzt, dass das Problem danach nicht gänzlich weg ist, aber deutlich gemindert. Das wäre für mich schon sehr sehr hilfreich.

Zitat von Leipziger82

Ohne Anwalt kommst Du hier nicht weiter, wenn Du möchtest, dass etwas passiert.

Ja, eine Rechtschutzversicherung habe ich sogar (bisher noch nie benötigt). Das werde ich auf jeden Fall in Erwägung ziehen. Ich hatte gehofft, dass hier eine win win-Situation zustande kommt und das Verhältnis zwischen den Beteiligten nicht über Anwälte und Richter unnötig belastet werden muss.

Herzlichen Dank an alle für die Mühe und Tipps!

Zitat von Leipziger82

Ich störe mich hier etwas an dem "gesetzlich vorgeschrieben". Es gibt zwar die sogenannte DIN 4109, die in der Theorie auch auf Altbauten anzuwenden ist, aber da kommt es immer auf den Einzelfall an.

"Gesetzlich vorgeschrieben" bezieht sich auf Kommentare zur Maßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB, welche hier greifen könnte. Das kann alles sein, was behördlich angeordnet oder gesetzlich vorgeschrieben ist. Ob das auf eine Nachbesserung einer fehlenden Trittschalldämmung zutrifft, dazu finde ich leider nichts bei meinen Recherchen. Inwieweit als gesetzlich Vorschrift bzw. Norm die DIN 4109 in diesem Fall zum Tragen kommen kann, ist unsicher, weil diese Norm bestimmte Aspekte außer acht lässt wie zB tieffrequente Erschütterungen. Es kann auch niemand genau sagen, welche Norm hier überhaupt zum Tragen käme, da das Gebäude zwar Altbau ist, aber später umfassend umgebaut wurde. Rein vom Sachverhalt her ist die Verwaltung / der Vermieter jedenfalls derselben Auffassung wie ich, dass dieses Versäumnis ein Fehler war und dass die Maßnahme "notwendig" ist, um bei mir normales Wohnen zu ermöglichen. Die Verwaltung sieht aber trotzdem keine Möglichkeit, die Maßnahme entgegen den Willen der Mieterin durchzuführen. Selbst wenn sämtliche Aufwendungen ersetzt / entschädigt werden (und obwohl sogar ein Parkettboden verlegt würde anstatt des unfachmännisch verlegten Billig-Laminats), würde es der Zustimmung der Mieterin bedürfen, sagt die HV, da sie es sonst einklagen müsste, aber nicht wüsste, auf welcher Grundlage.

Zitat von Fruggel

Man kann sich nicht darauf berufen, dass im Altbau seinerzeit ein anderer Standard galt. Siehe hierzu das BGH Urteil v. 26.6.2020, V ZR 173/19.

In dem Urteil geht es aber um das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer untereinander. Das ist m. E. nicht übertragbar auf Mietwohnungen, wo das BGB greift. Dass ein baulicher Mangel vorliegt, dessen Beseitigung verpflichtend wäre, das möchte meine HV nicht bestätigen, Sie möchte nur bestätigen, dass die Durchführung der Maßnahme notwendig ist, um den Trittschallschutz nachzubessern. Dis würde aber nicht ausreichen, um die Mieterin zu verpflichten, die Maßnahme zu dulden. Laut HV gibt es KEINE Rechtsgrundlage, um die Maßnahme durchzusetzen.

Zitat von Leipziger82

Auch die erheblichen Beeinträchtigungen durch die Maßnahme können ein Grund sein.

Ich finde dazu allerdings nur solche Beispiele, wo ältere Mieter betroffen sind, denen man solche Maßnahmen nicht mehr zumuten kann. Wenn erhebliche Beeinträchtigungen generell eine "Härte" wären, dann könnte man ja so gut wie immer Maßnahmen verweigern. Schließlich soll die Mieterin einen Ersatz bekommen und eine Aufwandsentschädigung. Sie soll auch nicht kurzfristig einen Termin vereinbaren, das kann auch im Laufe des Jahres erfolgen. Aber sie möchte sich dem einfach nicht stellen.

Zitat von Leipziger82

Die Formel: Keine spezielle Laminattrittschalldämmung = Mangel ist bei Bauten, die keine Spannbetondecke verfügen, nicht richtig.

Nun ja, nur die fehlende Dämmung (bei Laminat i. V. m. Altbau nimmt man generell nicht nur eine dünne Folie, sondern etwas deutlich stärkeres) ist vielleicht nicht das Hauptproblem, sondern insgesamt die unfachmännische Verlegung. Ich habe mein Laminat rausgenommen, weil es auf Stoße verlegt war und extrem laute Geräusche verursachte. Das wird in der Wohnung über mir ebenso schlecht verlegt sein. Die HV wird wissen, dass es keine Fachfirma war, und deswegen ein Konzept zur Entkoppelung des Bodens von den Wänden erstellt haben, um die heftigen Erschütterungen zu mindern. Ich denke, dass das nichts mehr mit der Einhaltung der DIN 4109 zu tun hat, sondern mit fachmännischer Verlegung von Boden. Ich bin jetzt seit zwei Stunden zu Hause und habe bereits Herzrasen und Kopfschmerzen von dem Gepolter und Gerummse von oben (Gerenne des Kleinkinds)., so dass ich mich jetzt notgedrungen wieder ins Auto setzen und durch die Gegend fahren werde. Das kann doch nicht sein, dass diese Mieterin einfach nur aus Unlust am Aufwand diese einmalige bauliche Maßnahme, die von der HV freiwillig zum Trittschallschutz anerkannt wird, verweigern kann. Ich weiß leider nicht, wie ich vorgehen kann,,,

Zitat von Fruggel

Die Duldungspflicht gemäß §555a BGB hängt nicht davon ab, ob die Maßnahme erforderlich ist, sondern die Duldung ist immer verpflichtend. Einem Eigentümer steht es frei, sein Eigentum nach eigenem Ermessen zu erhalten oder zu verbessern.

Kannst du mir evtl. die Rechtsgrundlage oder einen Beispiel-Fall dafür nennen, dass es ein eigenes Ermessen des Vermieters gibt bei der Frage, ob es sich um eine erforderliche Erhaltungsmaßnahme i. S: d. § 555a BGB handelt? In § 555a BGB steht immerhin

Zitat von § 555a BGB - Erhaltungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).

Hier kommt außerdem erschwerend hinzu, dass die HV diese Maßnahme vor Einzug der neuen Mieterin hätte durchführen können, das aber nicht getan hat, weil sie keinen Anlass sah. Sie sagt, hätte sie gewusst, wie problematisch der fehlende Trittschall ist, dann hätte sie das vorher, im unbewohnten Zustand, nachgebessert. Da ich aber nicht einmal darüber informiert war, dass die Wohnung neu vermietet werden sollte, konnte ich das nicht rechtzeitig anregen - abgesehen davon, dass ich das heftige Ausmaß nicht erahnen konnte. Nun ist die HV der Meinung, dass die Maßnahme im bewohnten Zustand nicht durchsetzbar wäre, selbst wenn sie die Notwendigkeit gegenüber der Mieterin betont.

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Zitat von Leipziger82

Das ist so nicht ganz richtig, da der Mieter bei solchen Dingen einen Härtefall nach § 555d BGB erklären kann, der ggfs. die Duldung aushebelt. Hier findet dann immer eine Interessenabwägung statt.

Da ist aber doch nur wegen der Mieterhöhung eine Härte zu prüfen. Das ist hier nicht der Fall. Im Gegenteil, die Mieterin bekommt kostenlos einen Parkettboden. Sie selbst hat geäußert, dass das Laminat sie wegen des starken Gehschalls stört.

Danke für die Tipps. Die gutachterliche Feststellung eines Baumangels, obwohl die HV die "Erforderlichkeit" der Maßnahme wörtlich mir gegenüber bestätigt hat, wäre dann wohl das Mittel der Wahl.

Gemäß Kommentar könnte der § 555b Nr. 6 (bauliche Veränderungen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind) greifen.

Wenn also der Vermieter der Mieterin oben mitteilt, dass es sich um eine gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme i. S. d. § 555 b Nr. 6 handelt, weil sie dazu dient, den fehlenden Trittschallschutz nachzubessern, dann müsste sie eigentlich geduldet werden. Natürlich könnte sich die Mieterin weigern und einen gutachterlichen Nachweis verlangen, dass die Maßnahme zur Einhaltung des gesetzlich notwendigen Lärmschutzes tatsächlich vorgeschrieben ist. Aber da der Vermieter selbst weiß, dass die Trittschalldämmung fehlt (und kein Fachmann das Laminat verlegt hat), könnte er die Maßnahme zunächst durchaus alleine aufgrund eigener Einschätzung begründen. Die Notwendigkeit eines Gutachtens wäre dann abzuwarten. Ein Richter ist m. E. aber nicht erforderlich, damit der Vermieter eine gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme durchführt, wenn er die Notwendigkeit per Gutachten belegt hat.

Dann wäre die Frage nur, wie bekommt man das Gutachten? Der Vermieter könnte es veranlassen, wenn er genügend Interesse an der Maßnahme hat. Wenn nicht, könnte die Mieterin unten das veranlassen. Dafür müsste sie (der Gutachter) aber in die Wohnung oben hinein und dafür wird dann wieder der Vermieter ins Boot geholt werden müssen...

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@ Leipziger82:

Danke für die Einschätzung, aber worauf begründet sich denn deine Aussage, dass eine Maßnahme, die der Vermieter selbst als notwendig erachtet, nur dann von der Mieterin der Wohnung zu dulden sind, wenn ein (gerichtlich bestätigter) Baumangel vorliegt? Ich sehe ein, dass ich, als die darunter Wohnende, nur im Fall eines (bestätigten) Baumangels einen Anspruch auf bauliche Nachbesserung gegenüber dem Vermieter durchsetzen könnte. Aber wenn der Vermieter bereits freiwillig die Notwendigkeit anerkannt hat, weil er um den Missstand der fehlenden Trittschalldämmung weiß, wieso muss er dann gegenüber der Mieterin (gerichtlich) nachweisen, dass hier ein Baumangel vorliegt? Selbst Modernisierungsmaßnahmen, die ein Vermieter an seinem Eigentum begehrt, müssten geduldet werden. Da entscheidet ja auch kein Gericht darüber, ob die Modernisierung "notwendig" ist oder nicht, sondern es gibt eben andere berechtigte Gründe für diese Maßnahme. In meinem Fall soll schließlich nicht etwa aus reinem Spaß am Bauen nachgebessert werden, sondern der Vermieter möchte zum Schutz eines anderen Mieters (mich) eine Trittschalllösung umsetzen, was m. E. eine ausreichende Begründung sein dürfte, auch ohne einen Richter hinzuzuziehen. Insofern fehlt mir nach wie vor die Rechtsgrundlage, wonach die Mieterin oben die freiwillige, notwendige Nachbesserung verweigern kann.

Fruggel:

Das habe ich auch so gelesen im BGB. Nachdem ich nun mit der HV telefonierte, wurde mir mitgeteilt, dass das zwar in der Theorie richtig ist, aber in der Praxis oft nicht umsetzbar. Die Mieterin sagt z. B., sie könne keinen Urlaub nehmen, um ihre Sachen aus- und umzuräumen. Sie wolle auch keine Hilfe annehmen, weil es sich um ihre Privatsachen handle. Es sei wohl auch nicht möglich, die Möbel vorübergehend nur in einem Zimmer unterzubringen und dann noch in der Wohnung zu wohnen. Eine Ausweichwohnung möchte sie nicht nehmen, weil sie dann ja ihre Privatsachen nicht hätte. Sie scheut sich vor dem ganzen Aufwand.

Die HV sagt, dass sie die Maßnahme dann gerichtlich durchsetzen müssten und dies nur möglich wäre, wenn die Maßnahme als Baumangel bewiesen werden könnte. Das sei fraglich. Wenn es nur eine normale Instandsetzung ist, dann hätte sie bereits vor dem Einzug der Mieterin (November 2021) durchgeführt werden können. Da also kein triftiger Grund für die Durchführung der (aufwendigen) Maßnahme vorgelegt werden kann, sagt die HV, dass sie die Maßnahme rechtlich nicht durchsetzen könnte - abgesehen davon, dass ein Klageverfahren auch nicht angestrebt wird.

Nachtrag zum aktuellen Stand:

Mein Vermieter hat sich ein Bild von der Situation gemacht und zugestimmt, eine bauliche Maßnahme durchzuführen, nämlich Beseitigung des Laminats, umfangreiche Entkoppelungsmaßnahmen, Trittschalldämmung und ein neuer Bodenbelag (PVC oder Parkett). Jetzt warte ich darauf, dass der Termin für die Umsetzung steht, aber nun habe ich die Mieterin über mir zufällig getroffen und sie hat auf mein Nachbohren angedeutet, dass sie diese Maßnahme nicht akzeptiert, weil es für sie zu umständlich und zeitaufwendig sei. Meine HV habe ich deswegen noch nicht kontaktiert, weil ich Angst habe, dass sie mir sagen, dass sie diese Maßnahme nicht ohne Zustimmung der Mieterin durchführen können oder möchten.

Jetzt bin ich einigermaßen niedergeschmettert und ratlos. Da ist nun eine so tolle Lösung in Sicht und nun soll es daran scheitern, dass die Mieterin nicht bereit ist, die Maßnahme durchführen zu lassen? Kann sie das denn verweigern, auch wenn die Maßnahme eine Mängelbeseitigung darstellt und für die vertragsgemäße Nutzbarkeit meiner Wohnung erforderlich wird? Welche Voraussetzungen müssen denn erfüllt werden, damit die HV diese Maßnahme durchsetzen kann (z. B. Entschädigung, Ersatzwohnung für die Zeit der Baumaßnahme, Hilfe beim Räumen der Möbel etc.)? Ich selbst würde der Mieterin meine Wohnung ersatzweise zur Verfügung stellen sowie meine Hilfe und obendrein Entschädigungsgeld anbieten, aber sie will mit mir keinen Austausch mehr (ist sogar auf das "Sie" zurückgesprungen).

Hat jemand einen Rat bzw. Hinweis, wie man hier weiterkommt bei dieser Mieterin?

Ich danke für die ausführlichen Antworten und Einschätzungen.

Meine Hausverwaltung zeigt sich durchaus verständnisvoll und sie hat angeboten, dass auf das vorhandene Laminat vielleicht ein Korkboden verlegt werden könnte. Sie findet es aber zu aufwendig, das alte Laminat rauszunehmen. Ist das nicht aber das Prinzip "außen hui, innen pfui"? Wird dadurch der (mutmaßliche) Mangel fachmännisch beseitigt? Oder bleibt die Körperschallübertragung durch die fehlende Trittschalldämmung nicht weiter bestehen? Das Argument der HV ist, dass es zu aufwendig und kostspielig sei, in einem bewohnten Zustand das alte Laminat zu beseitigen. Hier wären baufachliche Argumente wünschenswert, inwieweit die Verlegung von Korkboden auf dem Laminat (wodurch Hohlräume zwischen Laminat und Unterboden und das teilweise direkte Aufliegen des Laminats auf dem Unterboden ja bestehen blieben) nur eine halbherzige Lösung ist, die aber nicht des Übels Wurzel anpackt.

Liebes Forum,

ich wohne seit 2003 in einer Altbauwohnung. In dem Mietshaus wurde wenige Jahre vor meinem Einzug in allen Wohnungen Laminat verlegt. Dieses war offensichtlich nicht fachmännisch verlegt worden (falsche Richtung, viele Klebespuren, ohne Abstand zu Heizungsrohren, partiell federnde / nachgebende Bereiche). Als ich das Laminat in meiner Wohnung vor einigen Jahren mit Parkett austauschte, stellte sich heraus, dass zwischen dem Laminat und dem Unterboden (tlw. Dielen, tlw. Estrich) nur eine 1 mm dünne Folie befand, die weder zum Ausgleich der Unebenheiten noch als Trittschall einen Effekt haben konnte. Das wird im gesamten Haus so gemacht worden sein. Ich habe schon immer ab und zu starken Trittschall von der Wohnung über mir gespürt, jedoch war der bisherige Mieter in dieser Wohnung ausgesprochen leise bzw. selten zu Hause, so dass ich es hinnahm. Vor allem seine Katze habe ich einige Jahre lang ab und zu herumlaufen gehört. Vor zwei Monaten ist eine neue Mieterin mit einem Kleinkind eingezogen und ich leide seitdem extrem unter dem Lärm und den Erschütterungen, die durch extremen Trittschall von beiden Personen (Rumpeln, Klappern, Rennen, Springen, Trampeln, Poltern) den ganzen Tag über in meine Wohnung übergehen. Die Erschütterungen dringen regelrecht durch Mark und Bein und mein Herzschlägt jedes Mal sofort hoch, wenn es dazu kommt. Der Stress macht mich nervlich und körperlich mittlerweile kaputt. Ich schlafe nur noch mit Oropax und habe mir auch „Noise Cancelling“ Kopfhörer gekauft, aber diese halten die Erschütterungen nicht ab und sind auf Dauer unbequem. Letztendlich versuche ich, so oft wie möglich nicht in meiner Wohnung sein zu müssen. Mittlerweile graust es mir sogar davor, sie zu betreten. Gerade habe ich 1,5 Stunden Lärm ausgehalten und bin nur am Heulen.

Die Mieterin ist freundlich und hat Mitleid mit mir, möchte aber nicht auf Hauschuhe für sie und das Kind zurückgreifen und auch das Verlegen von Teppich lehnt sie ab, obwohl ich ihr 1000 EUR dafür angeboten habe. Sie sagt, das Kinde habe einen starken Bewegungsdrang, und bot lediglich an, dass wir eine halbe Stunde am Tag vereinbaren könnten, in der sie ruhig ist (“damit du wenigstens mal in Ruhe Abendessen kannst“). Sie sagt, sie könne sonst ihre Wohnung nicht normal benutzen. Aber im Moment kann ich meine Wohnung nicht normal benutzen und sitze wirklich andauernd heulend und verzweifelt in dieser Wohnung. Die Rechtsprechung, dass Kinderlärm allgemein hinzunehmen ist, ist mir durchaus bekannt, jedoch gibt es auch hierbei eine Zumutbarkeitsschwelle und außerdem ist die fehlende Trittsschalldämmung ein Faktor, der hier sicherlich mit betrachtet werden muss.

Ich suche nun hier Rat. Eine andere Wohnung zu finden, ist für mich schier unbezahlbar, ich müsste das Doppelte einkalkulieren. Als ich die Hausverwaltung anrief, wurde ich erst einmal nur damit vertröstet, dass man mit der Mieterin sprechen würde. Man war verwundert, dass ich mich in der Vergangenheit nie beschwert hatte – was jedoch nicht richtig ist, da ich bereits in 2003 dermaßen schockiert war über den Trittschall, dass ich seinerzeit eine sofortige Auflösung des Mietvertrags angeboten bekam. Zum Glück war jedoch der damalige, laute Mieter über mir vorher ausgezogen. Ansonsten höre ich mitunter Telefonate, Schnarchen, Musik, TV etc. von Nachbarn, jedoch sind diese Geräusche immer noch gedämpft und lange nicht dermaßen störend wie dieser Trittschall von oben, der eher einem Erdbeben gleichkommt. Die „normalen“ Geräuschkulisse in einem Altbau toleriere ich natürlich. Selbst mein Besuch ist schockiert über dieses Erdbeben, und es kommt sehr, sehr oft und lange anhaltend den ganzen Tag über, wenn die Nachbarn zu Hause sind…

Wie kann ich am besten vorgehen, um eine wenigstens „aushaltbare“ Wohnqualität zu bekommen? Mietminderung ist keine Lösung, denn damit ist das Problem nicht gelöst und die paar Euro Ersparnis nützen mir nichts. Die Hausverwaltung ist generell freundlich, jedoch weiß ich nicht, wie ich am geschicktesten vorgehen kann, um hier bauliche Abhilfe schaffen zu lassen. Es knallt regelrecht, wenn ein Gegenstand auf den Boden trifft. Ich gehe von teilweisen Hohlräumen zwischen Laminat und dem (nicht ebenen) Unterboden aus sowie von Bereichen, wo das Laminat den Unterboden direkt berührt. Dass hier damals vermutlich keine Baufirma beauftragt worden ist, sondern die Arbeit „schwarz“ und nach dem Prinzip „das Billigste vom Billigsten“ durchgeführt wurde, ist anzunehmen, weil das bei der Hausverwaltung Usus ist (wie ich z.B. auch nach einem Wasserschaden in meiner Wohnung erfahren musste)

Ich danke im Voraus für hilfreiche Tipps. 😊