Beiträge von Rayfas

Hallo liebes Forum,

pünktlich zum Jahresbeginn steht die erste Mieterhöhung der Wohnung an, in der wir seit 2 1/2 Jahren nun leben. Die Wohnung ist eine 4-Zimmer Wohnung mit Garten in einem Mehrfamilienhaus mit ca. 12 Parteien. Im Mietvertrag ist keine Regelung zur Mieterhöhung geregelt.

Als Grundlage der Mieterhöhung wird folgendes aufgeführt:

"- die Miete, von Erhöhungen nach §§ 559 – 560 BGB abgesehen, in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist,
- die verlangte Miete die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art,
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert wurden (= sog. ortsübliche Vergleichsmiete),
- die Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren, wiederum von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöht. Aufgrund der reduzierten Kappungsgrenze in ihrer Stadt werden nur 15 % Kappung angesetzt."

Hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete wurde auf den Mietspiegel verwiesen, der Mittelwert beträgt hier 12,37 €/m².

- Wohnfläche 93,24 m²
- Baujahr 2020
- Wohnlage gute Wohnlage

- Wohnungsausstattung mit besonderer Ausstattung

- Preisspanne Mittelwert
- Zuschlag eigener Mietergarten 15%
Summe der Prozentwerte 15% (1,8555 EUR/m²)

Ausgehend von einer bisherige Miete von 12,80 €/m², wird die Vergleichsmiete mit 14,22 €/m² ausgewiesen, da man das "Erhöhungsverlangen auf ca. 10%" anstelle der möglichen 15% begrenzt.

Aus dem Mietspiegel meiner Stadt auf den Bezug genommen wird, habe ich nun folgendes gelesen:

"Bei Mieterhöhungsverlangen ist grundsätzlich vom Mittelwert auszugehen. Wenn die Wohnung in lhren Merkmalen (Lage, Größe, Art, Ausstattung und Besohaffenheit) dem Durchschnitt dieser Gruppe entspricht. Abweichungen von diesem durchschnittlichen Standard sind lnnerhalb der Spanne durch Zu- bzw. Abschlage zu berücksichtigen." Im entsprechenden Raster der Tabelle ist der Mittelwert mit 12,37 € ausgewiesen, alles in Ordnung. Als obere Grenze ist 13,77 €/m² als untere Grenze 10,97 €/m² ausgewiesen. Ist diese Mieterhöhung so richtig?

Hallo,

habe zwischenzeitlich eine prüfbare Wohnflächenberechnung erhalten und konnte nun die Aufstellung nachvollziehen und prüfen.

An der reinen Wohnfläche (ohne Außenfläche) hat sich flächenmäßig (0,5 m²) zwischen Bauausführungsplänen und tatsächlicher Fläche nichts geändert. Lediglich der Balkon ist mit einer Grundfläche von ursprünglich 35 m² circa 7 m² auf 42 m² abgewichen.

Der Balkon wurde mit 50 Prozent als Wohnfläche berücksichtigt.

Die ursprüngliche Berechnung der Mietfläche (konnte ich ermitteln) wurde mit 30 Prozent angesetzt bzw. der Mitarbeiter teilte uns bei der Besichtigung den gleichen Prozentsatz mit.

Vereinbar ist laut Mietvertrag die Wohnflächenverordnung. Hierin wird beschrieben, dass IN DER REGEL die Balkonfläche zu 25 Prozent, höchstens zu 50 Prozent zählt.

Gibt es hierzu Urteile oder einen Rat, wie in einem solchen Fall vorgegangen wird? Der Balkon ist wirklich sehr groß und deshalb umso entscheidender ob er zu 25 oder 50 % der Wohnfläche zugerechnet wird. Auch im Hinblick auf eine Betriebskostenabrechnung.

Okay aber vielen Dank für eure Einschätzung und ausführlichen Antworten!
Wäre unsere Rechtschutzersicherung nicht in der Wartezeit wäre es deutlich leichter die richtige Entscheidung zu treffen, wie vorzugehen ist!

Mal angenommen ein Mieter würde mit Rechtschutz dagegen vorgehen, könnte man sich da „anhängen“?

Schönen Restsonntag noch!

Zitat von darkshadow

Ich sehe da kein Widerspruch. Der Vermieter macht doch klar, dass die tatsächliche Wohnfläche entscheidend sein soll und nicht die Fläche die laut Bauplan angegeben ist, da es da zu Abweichungen kommen kann.

wie bewerten Sie die Tatsache, dass zum Vertragsschluss die Wohnung seit 1 1/2 Jahren leer und fertig stand (März 2018), die Vermessung VOR unserem Einzug im August 2019 erfolgte und zum Vertragsschluss entgegen der Angabe im

Mietvertrag längst fertig war bzw. die Wohnfläche schon längst berichtigt werden können? Im Dezember 2020 dann die finale Auswertung der Wohnfläche?

Die Wohnung war fertig und vermessen und trotzdem ist die Angabe im Mietvertrag 1 1/2 später falsch...selbst bei neuen Mietern (November 2020) steht noch der selbe Prageaph im Vertrag. Auf Rückfrage erhielt dieser Mieter die Auskunft, dass das ein Standardvertrag ist und er sich keine Sorgen machen braucht...
Was wäre im Falle eines Auszuges vor Dezember 2020 passiert? Zur Nebenkostenabrechnung ein Schreiben, dass wir noch eine Nettokaltmietendifferenz begleichen müssen?

Interessant! Vielen lieben Dank für die schnelle und ausführliche Rückmeldung

Diese Rückforderung ist auf jeden Fall zum Ende des Jahres eine ordentliche Summe, die in Anbetracht einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung (mit ungewissem Ausgang) ein ordentliches Loch ins Konto reißen könnte. Wären da nicht 16,5 Monate vergangen seit Einzug bzw. über 2 1/2 seitdem das Gebäude fertiggestellt worden wäre, würde ich da auch keinen Aufriss machen für...aber bei der Summe und diesem zeitlichen Ablauf ist das für mich doch sehr dreist!

Mit § 307 BGB zitierte der Anwalt und dies: entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.„ Also er meinte denke ich nicht den gesamten Vertrag sondern nur den ersten Paragraphen des Mietvertrags

Also auf den § 1 des Mietvertrages wird nur nochmal in § 4 zur Miete Bezug genommen.

„Sollte das gemäß § 1 Ziffer 1 dieses Vertrages nach Fertigstellung dieses Gebäudes vorzunehmende Aufmaß ergeben, dass die Wohnungsgröße wie geplant 71,18 m2 beträgt, beträgt die Nettokaltmiete für die Wohnfläche also 798 EUR.

Sollte das Aufmaß eine größere oder eine kleinere Wohnfläche ergeben, ändert sich der Nettokaltmietpreis für die Wohnfläche entsprechend.

Der Nettokaltmietpreis für die Wohnfläche errechnet sich jeweils als Multiplikation der Wohnfläche in Quadratmetern mit dem im ersten Satz dieses Absatzes genannten Quadratmeterpreis.

Übersteigt die im noch zu erstellenden Aufmaß ermittelte Wohnfläche die in der Bauausführungsplanung angenommene Wohnfläche um mehr als 5 %, so steigt der Nettokaltmietzins für die Wohnfläche nicht über 105 % des Betrages an, der sich bei Berechnung anhand der Zahlen aus der Bauausführungsplanung ergeben würde.“

Wir wollten nun so vorgehen, dass wir zunächst der Verwaltung mitteilen, dass wir uns rechtlich beraten lassen, die Wohnung nochmal selbst nachmessen und das genannte Aufmaß bitte zugesendet haben wollen.
Eine Zahlung würden wir sodann erstmal nicht anweisen?!

Hallo

wir leben in einem Mehrfamilienhaus in Wiesbaden. Der gesamte Gebäudekomplex wird von einem Treuhänder "betreut". Ich bin mit meiner Partnerin im August 2019 eingezogen, nachdem das Haus im März 2018 fertiggestellt wurde. Wir haben am 08.12.2020 (wie viele weitere Anwohner) einen Brief erhalten, worin mit Verweis auf §1 des Mietvertrages eine Anpassung der Wohnfläche möglich ist, da hier Abweichungen zwischen Bauausführungsplänen und abschließendem Aufmaß möglich sein können.

In unserem Fall ist die Wohnung 3,2 m² größer, sodass rückwirkend 35,95 € x 16,5 Monate, sprich 593 € bis zum 31.12 gefordert werden. Zukünftig erhöht sich die Nettokaltmiete entsprechend um 35,95 € (wo ich zunächst, sofern das Aufmaß korrekt ist, zustimmen würde).

Meine Partnerin und ich sind nun innerhalb des Gebäudes herumgelaufen und haben andere Mieter kontaktiert. Hier haben einige eine Rückzahlung, viele aber auch Nachzahlungen zu leisten. Pauschal sind alle Wohnungen mit dem gleichen Grundriss wie wir von Nachzahlungen betroffen. Unabhängig davon konnte ich jedoch telefonisch eine Erstberatung durchführen. Der Anwalt verwies mich auf §307, da dieser Mietvertrag einer AGB entspricht und man dies so hätte nicht bei Einzug interpretieren können. Ein anderer hat uns keine guten Aussichten gestellt...

Dies ist ein Auszug aus §1 des Mietvertrages (der selbst heute noch so für Mietverträge, Stand Nov. 2020) verwendet wird.

Die vermietete Wohnung ist zum Zeitpunkt der Unterzeichnung dieses Vertrages noch nicht fertig gestellt.
Entsprechend der bisherigen Bauausführungsplanung soll die Wohnung nach Fertigstellung eine Größe von 71,18 m2 haben.

Der Vermieter behält sich bei Realisierung der Bauplanung unwesentliche oder zweckmäßige Änderungen vor, ebenso solche Änderungen die aufgrund behördlicher Auflagen notwendig sind.

Die Größenangabe aus der Bauausführungsplanung dient nicht der Festlegung des Mietgegenstandes, da es erfahrungsgemäß zwischen den Maßen der Bauausführungsplanung und den Maßen des fertigen Gebäudes zu Abweichungen kommt. Die Größenangabe ist daher keine Beschaffenheitsvereinbarung und keine Zusicherung seitens des Vermieters.

Nach Fertigstellung der Wohnung wird ein Aufmaß erstellt und es wird sodann eine Berechnung der Wohnfläche durch den Vermieter erfolgen, deren Ergebnis dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden wird.
Bei der Berechnung der Fläche werden Balkone, (Dach-) Terrassen und Loggien mit bis zu 50%
angerechnet.

Die so ermittelte Wohnfläche (und nicht die vorstehende Größenangabe aus der Bauausführungsplanung) ist verbindlich für die Berechnung der Nettokaltmiete, spätere Mieterhöhungen und die Heiz- und Betriebskostenabrechnungen.

Die Wohnung ist nicht preisgebunden."

Uns geht es nicht um die zukünftige Mietanpassung, lediglich die rückwirkend Zahlungsaufforderung.

Hallo liebe Forum,

habe für das Abrechnungsjahr 2018 als Mieter am 06.01.2020 meine Nebenkostenabrechnung erhalten. Datiert war die Rechnung selbst auf den 23.12.2019, erhalten jedoch wie gesagt erst am 06.01.2020.

Darin war eine Nachzahlung von rund 900€ aufgeführt was sich zu einem Teil auf eine doppelten so hohe Wasser/Abwasserverbrauchseinheit zurückführen lässt.
hiergegen habe ich noch am selben Abend einen Widerspruch eingelegt und dabei erwähnt, dass die Abrechnung am selben Tag eingegangen, jedoch keinen direkten Widerspruch gegen die verspätete Zustellung eingelegt.

Man bestätigt mir den Eingang dieser Mail und werde dies entsprechend weiterleiten.
Ich bin im August 2019 aus dieser Wohnung aufgezogen und hatte mit Auszug die neue Meldeadressd bekannt gegeben (die Abrechnung wurde auch an diese geschickt).

Nun gehe ich davon aus, das Ende des Jahres die Abrechnung des letzten Jahres mit der von dem Jahr zuvor (in korrigierter Version?!) zugesandt wird.

Sollte ich nochmal eine Mail/Brief, dahingehend formulieren, dass unabhängig jeglicher Korrektur die Nebenkostenabrechnung von 2018 gegenstandslos da zu spät ist, denn bislang habe ich offiziell nur der Aufstellung widersprochen? Sie wurde mir als Brief erst im neuen Jahr 2020 zugestellt. Leider habe ich den Briefumschlag nicht mehr vorliegen...

LG