Beiträge von Fruggel

Zitat von zugig

Anderswo habe ich gelesen, dass in einem Mieterhöhungsschreiben der Grund hierfür nur unter bestimmten Voraussetzungen begründet werden muss.

Wo auch immer du das gelesen hast, es ist so nicht richtig. In §558a BGB steht wörtlich: "Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen." Fehlt diese Begründung, würde der Vermieter schon allein deshalb bei Gericht nicht durch kommen mit der Mieterhöhung.

Zitat von zugig

von der mündlich getroffenen Vereinbarung der Nebenkosten-Pauschalzahlung zurücktreten, evtl. beginnend mit dem Termin der erhöhten Mietzinszahlung?

Man sollte die Grundmiete und die Nebenkosten nicht in einen Topf werfen. Das sind unterschiedliche Themen, die man sich getrennt anschauen muss.

Mündliche Vertragsänderungen sind möglich, aber hierbei besteht immer das Problem der Nachweisbarkeit. Man muss sich im Streitfall konkret anschauen, wer etwas nachweisen kann über die Vereinbarung. Daher können wir darüber nicht allgemein sprechen.

Eine Vereinbarung lässt sich natürlich erneut wieder ändern, aber auch das bedarf der Zustimmung beider Vertragspartner. Und ja, man kann im Rahmen der Verhandlung natürlich beschließen, dass er Mieterhöhung zugestimmt wird, aber es künftig eine Abrechnung gibt. Für die Zukunft sollte man die Dinge lieber schriftlich dokumentieren.

Hallo,

über die kalten Nebenkosten, also solche, die nicht Heizung und Warmwasser betreffen, kann man eine Pauschale vereinbaren. Nehmen wir nun mal an, dass es unstreitig ist, dass dies so vereinbart wurde. Für die Heizkosten und Warmwasser jedoch gibt es die Heizkostenverordnung. Und dieses Gesetzeswerk steht höherrangig vor vertraglichen Vereinbarungen. Das bedeutet, der Vermieter muss zwingend eine Abrechnung hierfür erstellen, und das durchaus rückwirkend. Dem kann er sich nicht verwehren.

Eine Ausnahme davon ist nur dann gegeben, wenn es sich um ein Haus mit 2 Wohnungen handeln sollte, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird. Dann ist eine Pauschale möglich.

Zitat von zugig

Die Kosten für das Ablesenlassen der Heizung seien V einfach zu hoch.

Die Aussage ist nicht nachvollziehbar. Denn die Kosten der Ablesung dürfen auf die Mieter umgelegt werden.

Zitat von zugig

M beabsichtigt also, der Mieterhöhung in dieser Form zu widersprechen, mit der seit Jahren fehlenden Nebenkostenabrechnung als Begründung.

Die Mieterhöhung mit dieser Begründung zu verweigern ist im Gesetz nicht vorgesehen, das ist nicht möglich. §558 BGB scheibt vor, mit welcher Begründung eine Mieterhöhung zulässig ist. Und wenn diese Begründung im Mieterhöhungsverlangen korrekt dargelegt wurde, dann würde im Streitfall ein Gericht die Mieterhöhung als wirksam erklären.

Das erhaltene Mieterhöhungsverlangen sollte also entsprechend geprüft werden.

Du solltest eventuell in deine Überlegungen über das weitere Vorgehen auch einbeziehen, dass du dem Geld später hinterher läufst, wenn du wieder was zurück fordern willst. Das kann unter Umständen schwierig werden. Wohl gibt es die Möglichkeit des Zurückbehaltungsrechts mit der Miete. Aber das setzt voraus, dass dein Anspruch fällig ist, also unbestritten.

Nun weiß ich ja nicht, aus welchem Grund es noch nicht zur Belegeinsicht gekommen ist. Aber wenn es daran liegen sollte, dass der Vermieter bisher die Belegeinsicht blockiert hat, dann wäre die Nachzahlung noch überhaupt nicht fällig. Denn im Sinne des §259 BGB musst du zuerst Gelegenheit bekommen haben, die Abrechnung zu prüfen.

Zitat von astour

dann kann doch jeder Vermieter eine solche Situation herbeiführen und sich dann bei einer Kündigung darauf berufen. Oder nicht?

Nein. So einfach ist das nicht. Ein Gericht würde im Streitfall nicht nur schauen, was in der Kündigung steht, sondern das Gericht würde sich auch genauer anschauen, was genau passiert ist. Und dabei würde dann durchaus auffallen, wenn die Geschichten nur erfunden wären.

Zitat von gingag

ob die Zusatzvereinbarung bezüglich der nicht Erhöhung der Miete für die ersten 5 Jahre auch eine Kündigung zwecks Eigenbedarf ausschließen könnte ?

Nein. Das sind zwei völlig unterschiedliche Dnge, da besteht kein Zusammenhang.

Zitat von astour

Ich möchte nunnicht wegen jeder Formulierung den Anwalt befragen und schreibe dies deswegen hier.

Doch, eine Zerrüttung des Mietverhältnisses gibt es auch, sowie auch ein gestörtes Vertrauensverhältnis. Und das kann durchaus auch zu einem berechtigten Kündigungsgrund werden. Allerdings verstehe ich offen gesagt nicht, was da der Anwalt zusammen konstruiert. Ich vermag keinen Zusammenhang zu einem Vertrauensverhältnis zu erkennen, wo es doch genau genau genommen ausschließlich um die Frage geht, ob die Hundehaltung vom vorherigen Eigentümer akzeptiert bzw. stillschweigend erlaubt wurde und ob somit die Erlaubnis auch für die neue Eigentümerin zu gelten hat.

Aber nun hast du einen Anwalt, lass ihn mal machen. Er weiß sicherlich, was nun zu antworten ist.

Zitat von Golum

Mache ich denn einen Fehler, wenn ich die Nachzahlung begleiche

Im Zweifel schreibst du bei der Zahlung "unter Vorbehalt" dazu.

Das ist nicht zwingend nötig, da man vom Gesetz her immer 12 Monate Zeit hat, Einwendungen gegen die Abrechnung geltend zu machen. Aber mit dem Vermerk ist es ganz klar, dass du dr die Prüfung noch vorbehälst.

Hallo,

Zitat von Indierody

ob man eine durchgeführte Renovierung nicht auch nach Einzug dokumentieren und von beiden Partein unterschreiben lassen kann?

Ja genau, so wäre es korrekt. Im Prinzip werden zwei Protokolle gemacht. Ein Protokoll, das den tatsächlichen Zustand der Wohnung bei Übernahme beschreibt. Und dann nochmal ein Protokoll nach Beendigung der Arbeiten, wo beschrieben wird, was genau gemacht wurde.

Zitat von Indierody

Er begründet dies mit der Befürchtung, dass ich etwas beschädige oder abnutze und dann im Nachhinein behaupten könnte, der Zustand sei bereits bei Einzug schlecht gewesen

Durch die zwei Protokolle kann das nicht passieren. Denn wenn du etwas beschädigen solltest, dann kann das natürlich nicht auf dem ersten Protoll als Schaden vermerkt sein. Somit ist dann klar, dass es nach dem Einzug entstanden ist.

Zitat von Indierody

aber mein Vermieter sieht noch mehr Renovierungsbedarf (z.B. das Silikon im Bad)

Man muss schon genauer hinschauen, um was für Arbeiten es genau geht. Nicht alles, was man Renovierung nennt, sind die Schönheitsrenovierungen, die auf einen Mieter übertragen werden können. Schlecht gewordenes Silikon im Bad ist eine Reparatur, für die der Vermieter grundsätzlich zuständig ist. Dies gehört nicht zu den Schönheitsrenovierungen wie Wände streichen.

Zitat von Indierody

Nun möchte mein Vermieter im Übergabprotokoll einen renovierten Zustand vermerken

Das solltest du besser nicht unterschreiben. Der Vermieter könnte dir später beim Auszug sämtliche Beschädigungen anlasten, auch wenn diese schon beim Einzug vorhanden waren. Und dann hast du es schwer, nachzuweisen, dass die Wirklichkeit eine andere war.

In einem Übergabeprotokoll, egal ob zum Einzug oder zum Auszug, muss sich niemand zu irgend was verpflichten, weder der Mieter, noch der Vermieter. Das Protokoll soll lediglich den Zustand der Wohnung sachlich beschreiben mit allen vorhandenen Beschädigungen, sodass es dann später keine Diskussion darüber mehr geben muss.

Nein, bei einer Nachzahlung aus der Abrechnung tritt Verzug nach 30 Tagen ein. Das hat nichts mit einer Zahlungsfrist zu tun. Erst dann kann der Vermieter Schadenersatz für Mahnkosten und dergleichen verlangen.

Ich verstehe nicht, warum du das nicht heraus rechnen kannst. Nehmen wir an, du sollst 100€ nachzahlen, und bei der strittigen Position würde 20€ am Ende der Zeile stehen als dein Anteil, dann ziehst du das ab und zahlst 80€, weil das der unstreitige Betrag ist.

Wenn du über die fraglichen Nebenkostenarten, die du falsch findest, sprechen möchtest, dann sag und, was deiner Ansicht nach falsch ist und warum. Vielleicht können wir dir dazu Hnweise geben.

Hallo,

Zitat von Siebenschlaf

Wie gehe ich mit der Firma um, die falsche Anfahrtsrechnungen an meinen Vermieter stellt, da ich ja nicht der Auftraggeber bin?

Mit der Firma brauchst du dich überhaupt nicht auseinandersetzen, denn wie du schreibst ist die Hausverwaltung Auftraggeber, nicht du. Was Firma und Hausverwaltung untereinader ausmachen betrifft dich nicht, sondern nur die Forderung der Hausverwaltung.

Zitat von Siebenschlaf

An wen muss ich mich jetzt wenden, um die zu Unrecht erhaltene Forderung zurück zu weisen?

Genauso wie du hier beschrieben hast, dass der Sachverhalt aus deiner Sicht ein anderer ist, nämlich, dass du zur angegebenen Zeit anwesend warst, genauso wirst du sicherlich auch einen Brief an die Hausverwaltung schreiben können, um damit deinen Widerspruch zu begründen. Es ist ja erst mal davon auszugehen, dass die Hausverwaltung gar nichts davon weiß, dass du da warst und man wird sich erst mal auf die Info der Firma verlassen.

Die Antwort von Köbes ist leider nur zum Teil korrekt.

Man kann die Zahlung nur für den Anteil der widersprochenen Punkte zurückhalten. Die streitigen Beträge würde man also heraus rechnen, soweit dies je nach Art des Fehlers möglich ist. Der verbleibende unstreitige Teil ist fällig.

Die Zahlung sollte innerhalb von 30 Tagen geleistet werden, denn dann ist man als Mieter im Sinne des §286 BGB im Verzug. Der Vermieter kann nicht einseitig eine kürzere Frist bestimmen, auch wenn ich weiß, dass das einige Vermieter versuchen.

Die Zeit von 30 Tagen reicht aber in der Regel aus, einen Termin zum Belegeinsicht zu bekommen um die Sache zu klären.

Wie auch immer es sich mit den Zählern verhält. Man kann diese Änderung nicht erzwingen. Es ist vereinbart, dass das Wasser über den Vermieter laufen soll, und das ist auch korrekt, da Wasser in der Betriebskostenverordnung aufgeführt ist. Also kann der Vermieter bestimmen, dass dies weiterhin so gemacht wird.

Ich sehe offen gesagt auch keinen Sinn oder Vorteil der Änderung. Du kannst dir nach Erhalt der Abrechnung die Rechnung des Wasserversorgers zeigen lassen und dann würdest du schnell sehen, wenn etwas falsch ist.

Hallo astour,

nette Idee, aber diese scheitert schon allein daran, dass das der Wasserversorger nicht mitmachen wird. Dieser müsste andere Zähler aus seinem Bestand einbauen, was einen Aufwand bedeutet, der er nicht leisten wird. Die normalen Zähler in den Wohnungen akzeptiert er nicht. Außerdem kannst du das nicht verlangen, da der Wasserverbrauch nun mal zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört.

Es steht dir frei, die nächste Abrechnung genauestens zu prüfen. Sollte irgend etwas ncht stimmen, lässt sich das aufdecken.

Du hast geschrieben, dass es eine Zentralheizung ist. Somit gilt die Heizkostenverordnung.

In §2 ist die Ausnahmeregel für Häuser mit 2 Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird. Diese zu Nutzen bedarf einer vertraglichen Vereinbarung. Und diese Vereinbarung kann dann auch eine Pauschale sein. Jedoch hätte das dann zur Folge, dass es keine Abrechnung gibt, sondern mit der Pauchale alles abgegolten ist.

Jetzt kannst du mit der Info selber schauen, was genau vereinbart wurde. Hier im Forum darf dein Vertrag nicht bewertet werden, da dies unerlaubte Rechtsberatung wäre.

Zitat von TimoCrime

Aber wie sieht die Sache im Bezug auf die „Gas“-Nachzahlung aus

Wenn wir nun mal streng nach Gesetz gehen, dürfte der Vermieter dafür nur dann etwas verlangen, wenn es dazu eine Vereinbarung gibt. Denn egal ob zum Kochen oder Heizen mit einer Einzeltherme, der Gasverbrauch gehört nicht zu den Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung. Nur bei einer Zentralheizung wäre es anders. Genauso ist es mit dem Haushaltsstrom auch. Mieter und Vermieter müssen dazu also eine Vereinbarung treffen, wie das abgerechnet werden soll. Fehlt eine solche Vereinbarung, würde ein Gericht im Streitfall feststellen, dass das Gas pauschal in der Miete enthalten ist. Blöd für den Vermieter, aber ist so.

Im Vertrag gibt es scheinbar keine Vereinbarung daz, vielleicht gab es eine mündliche.

Bei einer Zentralheizung ist nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abzurechnen, sofern es keine anders lautende vertragliche Vereinbarung gibt, was bei einem Haus mit 2 Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird, erlaubt wäre.

Zitat von Mampfred

Erstens: Ich habe nur nachgefragt! “ob es moeglich ist...” und nichts erbeten.

Eine Anfrage, also Erkundigung, ist kein Vertragsangebot. Für ein Angebot müßte man schon konkret zu verstehen geben, in welcher Form auch immer, dass man anbietet, den Vertrag noch um 1 Monat zu verlängern. Und wenn die andere Partei anwortet, dass man das Anliegen schriftlich senden solle, deutet das doch schon sehr darauf hin, dass man deine Anfrage noch nicht als verbindliches Angebot verstanden hat.

Die Wohnung hast du doch aber sicherlich längst zurück gegeben nehme ich an. Dazu hast du in deiner Frage nichts geschrieben.

Zitat von NiklasH

dass man bei neuen tapezieren die alten tapeten entfernen muss

Dieser Arbeitsschritt ist aber erforderlich, um neu zu tapezieren. Dies ergibt sich automatisch. Ich weiß, dass einige nur über die vorhandene Tapete drüber tapezieren, aber das sollte nicht sein. Daher ist das unschädlich, wenn es dabei steht.

Es gibt Mietverträge, laut denen nur allein die Tapete entfernt werden soll ohne neu zu tapezieren. Die Wohnung also ohne Tapete zurück gegeben werden soll. Dieser Sachverhalt ist unwirksam laut Rechtsprechung.

Hallo,

die Abrechnung ist formell unwirksam, also kann als gegenstandslos betrachtet werden. Das kann man ohne weitere Prüfung so sagen, denn eine Abrechnung darf nur einen Abrechnungszeitraum von maximal 12 Monaten umfassen. Der Vermieter muss also drei Abrechnungen daraus machen.

Zitat von TimoCrime

im Mietvertrag wurde kein Verteilerschlüssel bestimmt, wonach ja jetzt eigentlich per Wohnungsgröße verteilt werden muss

Richtig. Wenn nichts im Vertrag vereinbart ist, muss nach Wohnfläche gerechnet werden, außer es gäbe Wasserzähler in allen Wohneinheiten.

Zitat von TimoCrime

Zudem wurde keine Rechnung o.Ä. Dran gehangen

Das muss ein Vermieter auch gar nicht. Denn man hat das Recht der persönlichen Belegeinsicht nach Erhalt der Abrechnung.

Hallo,

ich habe die Bilder mit dem Vertrag löschen müssen, da im Forum keine Vertragsprüfung möglich ist. Das ist einem Anwalt vorbehalten. Es können nur allgemeingültige Antworten zum Thema gegeben werden.

Zitat von NiklasH

Nur ein Satz macht mich stutzig: "zu den Schönheitsreperaturen gehören u.a. das Entfernen alter Tapeten, das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken [...]".

Das Tapezieren gehört laut der von dir genannten Verordnung zu den Schönheitsreparaturen. Und dazu gehört es dann auch die alten Tapeten zu entfernen, um neu tapezieren zu können. Nur das bloße Enfernen der Tapeten ohne neu Tapezieren kann nicht verlangt werden.

Zitat von NiklasH

wie bereits erwähnt, sind die Wände noch im sehr guten Zustand.

Dann müssen möglicherweise auch keine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Denn will eine Klausel im Mietvertrag wirksam sein, dann muss sie den tatsächlichen Zustand berücksichtigen, ob Renovierungsbedarf besteht.

Zitat von NiklasH

In diesem steht jedoch nichts über die Kleberreste, sondern nur, dass die Wände nicht frisch gestrichen wurden.

Kann ein Vermieter auch nicht verlangen. Denn kleinere, bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Auge fallende Abnutzungserscheinungen sind unbedeutend.

Zitat von NiklasH

Ihr Vermieter schrieb sie an, sie solle 300 Euro für das streichen der Wände und entfernen von Kleberresten an einem Fensterrahmen bezahlen

Die Schönheitsreparaturen sind eine Leistungspflicht des Mieters, sofern wirksam vereinbart. Somit muss ein Vermieter die Gelegenheit einer Nachbesserung gegeben haben, wenn er nicht zufrieden ist. Vorher kann er keinen Schadenersatz verlangen.

Hallo,

Zitat von buttkeis

also rufe ich bei der Verwaltung an, auch die haben den Vetrag nicht mehr.

Das ist gut für einen Mieter, wenn der Vermieter bzw. die Verwaltung keinen Vertrag mehr hat. Denn dann kann sich die Verwaltung auch nicht auf Verpflichtungen im Vertrag berufen. Es gelten dann einfach nur die gesetzlichen Regelungen. Für die Betriebskosten bedutet das, dass diese pauschal in der Miete inklusive sind.

Zitat von buttkeis

Soll ich der Verwaltung mitteilen, dass die Erhöhung der Betriebskosten eine 1/12 Rechnung benötigt?

Eine Erhöhung kann nur auf Basis der aktuellen Abrechnung erfolgen. Zuvor sollte jedoch erst mal die Abrechnung geprüft werden, ob diese stimmig ist.

Zitat von buttkeis

Reicht es dass ich als Zeuge fungiere, in Bezug auf den Inhalt des Mietvertrages und die Nachbarin wie gehabt keine Gartenpflege bezahlt, wie immer?

Nein, nicht nötig als Zeuge zu fungieren. Im Streitfall muss der Vermieter nachweisen, was vertraglich vereinbart ist, wie oben schon angedeutet.

Zitat von buttkeis

Ist sie verpflichtet einen neuen vetrag zu unterzeichnen mit aktuellen Forderungen?

Natürlich nicht. Es besteht ein Vertrag, was durch die jahrelangen Mietzahlungen unschwer nachgewiesen werden kann.

Zitat von buttkeis

Müssen Mieterhöhungen im Vetrag verankert sein?

Nein. Die Erhöhung auf ortsübliche Höhe ist aufgrund von §558 BGB generell möglich. Man muss nur überprüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen gemäß der bestimmungen im Gesetz ordnungsgemäß begründet ist. Ein Anwalt wird im Zweifel hierzu beraten.