Beiträge von Fruggel

Zitat von beppi

ich auch nicht alle paar Monate (Mehrfamilienhaus!) die Nebenkosten ändern möchte

Das musst du auch nicht, da hast du irgend was falsch verstanden. Die Vorauszahlungen bleiben das ganze Jahr gleich. Aber dann für die Erstellung der Abrechnung musst du die korrekte Personenzahl einsetzen.

Zitat von beppi

kann ich dann also nur hoffen dass keiner es merkt, oder?

Normalerweise solltest du als Vermieter den Anspruch an dich selber haben, dass die Abrechnung passt. Denn wenn ein Mieter die Abrechnung beanstandet, musst du dich zwangsläufig damit befassen. Und das bedeutet dann auch, dass du dich aktiv darüber informieren musst, wer in den Wohnungen wohnt. Du würdest daher einmal im Jahr einen Brief an die Mieter schreiben und um Rückmeldung bitten, wer bzw. wieviele Personen in den Wohnungen wohnen.

Ja. Das Gesetz spricht von Aufwendungen, die infolge der Maßnahmen entstehen. Und das ist bei der Arbeitsplatte ja der Fall. Ohne dem Fenstertausch hätte der Mieter die Arbeitsplatte nicht austauschen müssen oder wollen. Eine Anpassung der Arbeitsplatte ist nicht möglich laut der Beschreibung, also scheint nur der Austausch übrig zu bleiben.

Man sollte dies mit dem Vermieter nchmals besprechen. Denn vielleicht ist es sinnvoller, das Fenster umzutauschen und eines mit anderen Abmessungen zu bestellen. Das würde dem Vermieter vermutlich günstiger kommen.

Aufgrund von §555a Abs 3 BGB besteht ein Anspruch auf Ersatz der Arbeitsplatte.

Mieterhöhung und Mitminderung sind zwei völlig getrennte Themen, die man nicht vermischen darf. Man kann nicht die Mieterhöhung ablehen mit der Begründung von Mängeln. Zunächst muss man also die Mieterhöhung für sich allein genommen prüfen, ob diese formell und in der Höhe berechtigt ist, ohne dabei die Mängel anzuschauen.

Falls ein berechtigter Mangel in der Wohnung bestehen sollte, dann wäre diese neue Miethöhe eben gemindert, oder die vorherige Miete ist gemindert, je nachdem.

Dass keine Wohnfläche ausgewiesen ist, ist nicht relevant. Denn oftmals steht im Vertrag eine Zahl, die aber falsch ist. Im Zweifel muss eben nachgemessen werden, wenn die Zahl, die in der Mieterhöhung steht, falsch sein könnte.

Dann bleibt aus meiner Sicht nur, dass auch du nichts mehr zahlst um es darauf anzulegen, dass der Vermieter seinerseits den Vertrag kündigen kann. Natürlich bleibst du dabei in der Pflicht und der Vermieter kann dich für die Miete belangen. Aber das ist dir ja eh schon bewusst, jedoch den Vertrag bist du auf die Weise dann los. Es kann Sinn machen, wenn du dieses Vorgehen der Hausverwaltung mitteilst. In Rücksichtnahme auf deine Situation wird man dies vielleicht sogar unterstützen.

Man schuldet dem Vermieter bei Rückgabe keinen besseren Zustand als man den Wohnraum angemietet hat, höchstens einen gleich guten. Das gilt auch bei einer Renovierungsvereinbarung, wenn eine solche getroffen worden wäre, denn dann entfernt man eben auch nicht die Abnutzungsspuren, die man selbst verursacht hat und nicht mehr. Deshalb kann auch nicht verlangt werden, dass eine farbige Wand gestrichen wird, die man nicht selbst in neutralen Farben bekommen hat. Ein Problem ist es aber dann, wenn der Vermieter behaupten kann, du hättest die Wohnung in hellen Farben bekommen und du nicht das Gegenteil beweisen kannst.

Zitat von beppi

Wenn die Wohnung gesehen, gefallen, genommen und der vereinbarte Mietpreis akzeptiert wurde, dann sollten doch alle zufrieden sein, oder?

Bei einer möglichen Mieterhöhung oder der Nebenkostenabrechnung wirst du dann spätestens mit dem Thema konfrontiert.

Zitat von bernd7

bei denen übrigens die Adressen und Stockwerk angegeben sind aber keine Namen der Mieter und auch nicht ob links oder rechts im Stockwerk

Es müssen auch keine Namen genannt werden. Es genügt wenn die Vergleichswohnungen identifizierbar sind. Denn man muss durchaus zu den Wohnungen hin gehen können und mit dem Bewohner sprechen können um heraus zu finden, ob die Wohnung vergleichbar ist.

Zitat von bernd7

Wenn die Wohnungen nicht vergleichbar wären, was würde das konkret bedeuten in der Praxis?

Wir sahen da die mangelhafte Vergleichbarkeit der Vergleichswohnungen als Argument, aber reicht das?

Das wäre zu prüfen, ob die Wohnungen vergleichbar sind, darauf kommt es an. Das kann hier im Forum ja niemand wissen. Sind sie es nicht, zählen sie nicht und die Mieterhöhung ist nicht ausreichend begründet.

Zitat von bernd7

Mietspiegel gibt es leider nicht aber so die aktuellen Wohnungsanzeigen legen es nahe.

Wohnungsanzeigen zählen für die Begründung überhaupt nichts, sondern nur tatsächlich vermietete Wohnungen.

Zitat von bernd7

Nur ginge es uns halt darum das Mieterhöhungsbegehren schon vorab abzuwehren bevor ein Richter oder Dergleichen anfängt

Damit gewinnt man allenfalls nur Zeit. Der Vermieter würde dann eine neue wirksame Mieterhöhung schreiben und die Mieterhöhung kann man dann doch nicht verhindern.

Zitat von Grace

Es gäbe also schon Gründe für ein Besichtigungsrecht des Vermieters.

... Welche aber nicht vorliegen. Der Vermieter hat in dieser Frage hier nur gesagt, dass er die Wohnung auf Mängel überprüfen will. Und das ist kein ausreichener Grund, kein konkreter sachliche Grund, der den Vermieter berechtigen würde.

Wenn der Vermieter keinen sachlich konkreten Grund angibt (z.B. Besichtigung durch Nachmieter, Zählerablesung, Planung von Modernisierungen etc), kann man als Mieter den Besuch verweigern ohne Konsequenzen fürchten zu müssen.

Zur weiteren Lektüre siehe das BGH Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13.

Zitat von Leipziger82

sondern der Vermieter kann den allgemeinen Zustand der Wohnung prüfen, bevor er diese annonciert

Möglicherweise, aber bestimmt nicht, wenn er dann ohnehin noch mehr als 2 Monate Zeit dafür hat. Hierbei überwiegt dann wieder das Recht des Mieters, in Ruhe gelassen zu werden. Das kann dann nicht so dringend sein.

So wie du es jetzt schreibst, stimme ich dir zu. Doch oben in #3 kann es den Eindruck auf Leser erwecken, der Einwurf der Schlüssel ohne Absprache würde immer grundsätzlich genügen. Da Missverständnisse vermieden werden sollen, konnte das nicht unkommentiert stehen bleiben.

Bitteschön:

Zitat von LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 - 2 T 28/18

Selbst wenn man aber diese Anforderungen an den Besitzwillen des Vermieters im Fall der aufgedrängten Schlüsselübergabe genügen lässt und nicht strengere Maßstäbe anlegt (so möglicherweise BGH, Urteil vom 17.03.2017 - V ZR 70/16 und BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 8/11), so hätten die Beklagten ihrer Rückgabepflicht gemäß § 546 BGB dennoch nicht genügt. Denn die Besitzverschaffung ist zwar (in aller Regel) notwendige, in den Fällen der Schlüsselaufdrängung aber nicht hinreichende Voraussetzung für die Rückgabe. Ziel der Rückgabe ist die Erlangung der freien Verfügungsgewalt über das Mietobjekt, die ohne entsprechende Kenntnis von der Erlangung dieser Verfügungsgewalt nicht gegeben ist (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O.)

Zitat von AJ1900

Insofern würde es auch reichen die Schlüssel, am besten mit neutralem Zeugen, in den Briefkasten des Vermieters zu werfen

Das kann man durchaus tun, wenn man es so mit dem Vermieter vorab vereinbart. Aber juristisch streng genommen ist ohne Vereinbarung dadurch im Sinne des §856 BGB nicht ordnungsgemäß erfolgt. Der Vermieter könnte theoretisch sagen, die Wohnung nicht zurück erhalten zu haben, obwohl er die Schlüssel in Händen hält. Deshalb ist eine persönliche Übergabe normalerweise erforderlich, wobei sich natürlich sowohl Mieter als auch Vermieter von einer beauftragten Person vertreten lassen können.

Zitat von Schweinchenfan

die Wohnung auf Mängel bzw. Renovierungsbedarf zu besichtigen und für die Zeit unmittelbar nach Wohnungsübergabe Handwerker zu organisieren

Dabei übersiehst du, dass ein Mieter die Nebenpflicht hat, dem Vermieter Mängel in der Wohnung unverzüglich zu melden. Sollte es also tatsächlich Mängel in der Wohnung geben, sollte der Vermieter längst eine Mitteilung bekommen haben und hätte Handwerker bestellen können. Unterlässt der Mieter das, kann er schadenersatzpflichtig werden für alle zusätzlichen Kosten, die wegen der unterlassenen Mitteilung entstehen. Siehe hierzu §536c BGB.

Aus diesem Grund hat ein Vermieter kein allgemeines Recht zur Besichtigung, auch nicht zum Ende der Mietzeit.

Natürlich kann es durchaus sinnvoll sein, vorab mit dem Vermieter eine Begehung zu machen, um abzustimmen, welche Arbeiten man als Mieter noch zu erledigen hat, z.b. Streichen. Da stimme ich völlig zu. Aber einen Anspruch des Vermieters gibt es nicht juristisch gesehen.

Zitat von Leipziger82

Grundsätzlich kann der Vermieter eine Wohnungsbesichtigung durchführen und er hat auch das Recht

Das ist falsch. Ein grundsätzliches Besuchsrecht hat ein Vermieter nicht, sondern nur bei einem konkreten Anlass. Die Wohnung auf irgend welche Mängel abzusuchen gilt nicht als konkreter Grund.

Es gab in 2019 laut Abrechnung überhaupt keine Tankbefüllungen. Da hat der Bestand aus 2018 ausgereicht, ohne dass man nachtanken musste. Weniger geht also nicht. Deshalb ist das die einzig logische Vermutung.

Für 2019 muss dir der Vermieter keine Belege mehr zeigen. Denn die Frist, in der man als Mieter Einwände geltend machen kann, ist 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung. Danach ist es verwirkt. Daher muss der vermieter danach auch nichts mehr belegen.

Zitat von xfa434312

Sind ~3000 Liter Heizöl zu 29916,000 kWh im Jahr 2019 nicht plausibler als 5100 Liter Heizöl zu 29447,000 kWh in 2020?

Plausibel ist das falsche Wort, es passt halt nicht zusammen im Verhältnis. Deshalb meine Annahme, dass in 2019 etwas vergessen wurde.

Zitat von xfa434312

Dürfte ich denn dort nicht einen Wert in Richtung von ~51.000 kWh erwarten?

Nein, auf keinen Fall. Kilowattstunde ist nicht gleich Kilowattstunde. Das wäre der sprichwörtliche Vergleich von Birnen und Äpfeln. Du würdest ja auch nicht 1000 kWh Strom mit 1000 kWh Heizöl vergleichen wollen. Und bis die Wärme in der Wohnung ist, entstehen ja auch Verluste in der Heizanlage und den Leitungen.

Zitat von xfa434312

Gibt es denn keine "grobe" Faustformel, wie ich diese Abrechnung (entweder 2019 oder 2020) auf Plausibilität prüfen kann?

Nein, es gibt zu viele Faktoren, die man anschauen muss. Und die Abrechnung entspricht bis auf den einen erwähnten Punkt ja auch den Regeln der Heizkostenverordnung (bezogen auf den Teil, den du gezeigt hast). Du kannst aber einen Termin beim Vermieter machen, und dir die Belege zeigen lassen, insbesondere die der Heizölrechnungen. Das steht jedem Mieter zu.

Die Kosten sind laut Statistik des Deutschen Mieterbundes bei 3,12€ je m² im Monat inkl. Heizkosten bei bundesweitem Durchschnitt. Das wäre auf deine Größe umgerechnet 230€. Insofern liegst du noch völlig im normalen Bereich.

Ich würde behaupten, dass in 2019 eine Heizöl Lieferung in der Abrechnung vergessen wurde zugunsten der Mieter. Das ist die für mich einzig logische Erklärung.

Ganz korrekt ist die Abrechnung aber nicht. Um den Anteil der Warmwasserkosten zu ermitteln, wurde die Summe der Zählerwerte in den Wohnungen (19897 kWh) genommen und daraus die Gesamtenergiemenge gebildet. Richtig müsste man aber die Energiemenge des Heizöl ansetzen. Mit dem Heizwert von Öl umgerechnet sind das 51000 kWh, was dann ein Verhältnis von 18,72% bzw. 860,72€ für die Warmwasser Erwärmung macht. Allerdings reduzieren sich damit die Gesamtkosten nicht wirklich, denn was der Warmwasseranteil weniger ist, ist dafür der Heizungsanteil dann mehr. Es wird keinen großen Unterschied machen, wenn du es zuende rechnest.

Die Befristung des Vertrags ist aufgrund von §549 II 1 BGB sehr wahrscheinlich wirksam. Unter "vorübergehendem Gebrauch" ist laut Rechtsprechng üblicherweise ein Zeitraum von bis zu 6 Monaten gemeint.

Das ist aber nicht zu verwechseln mit einem eventuellen Kündigungsverzicht, denn das wäre etwas anderes. Hierzu bitte genauer im Vertrag nachlesen.

Die Klausel im Vertrag hilft dir aber nicht viel weiter, denn bis zum Ablauf der Kündigungsfrist wäre der Vertrag so oder so beendet.

Eine allgemeine Information noch dazu. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, eine NK Abrechnung zu korrigieren, außer sie wäre so sehr falsch, dass es nicht möglich ist, den korrekten Betrag daraus zu ermitteln. Denn der Vermieter hat natürlich die Pflicht, eine Abrechnung zu erstellen, aber das Gesetz sagt nicht, dass sie korrekt sein muss. Nach dem Gesetz ist es nur Sinn und Zweck, den Betrag der Nachzahlung bzw. des Guthabens zu ermitteln. Wenn das möglich ist, dann ist der Abrechnung Genüge getan.

Eine eventulle Verpflichtung zu den Schönheitsrenovierungen bezieht sich generell nur auf die Mietsache selbst, also alles innerhalb der Wohnungstür. Etwas anderes ist nur, wenn man im Treppenaufgang beim Tragen von Gegenständen etwas beschädigt hat, was aber dann ein Schadenersatz ist und keine Schönheitsrenovierung.