Beiträge von Sweeney

"Vermieter und Mieter müssen bei der Gebrauchsüberlassung beziehungsweise Nutzung der Wohnung auf die Interessen des jeweils anderen Vertragspartners Rücksicht nehmen. So hat der Mieter das berechtigte Interesse, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren, während das berechtigte Interesse des Vermieters dahin geht, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegensteht.

Eine ungewöhnliche Farbwahl bei der Dekoration einzelner Räume führt nach allgemeiner Meinung zu einer vom Vermieter nicht hinzunehmenden Verschlechterung der zurückgegebenen Mieträume, wenn eine Weitervermietung der Wohnung in diesem Zustand praktisch unmöglich ist. Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird." (vgl. BGH, 06.11.2013 - VIII ZR 416/12)

Eine Schadensersatzpflicht des Mieters ergäbe sich zwar zunächst aus den farbigen Wänden, jedoch wurde die Wohnung bereits in diesem Zustand übernommen. Diesbgzgl. stellte der BGH in einem separaten Urteil folgendes fest:

"Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.

Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter." (vgl. BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 185/14)

Hier empfiehlt es sich einerseits den Hausmeister um eine Kopie des Übernahmeprotokolls zu bitten und im Zweifelsfall die Vormieterin als Zeugin heranzuziehen, um den Zustand zum Mietbeginn nachweisen zu können. Kann glaubhaft dargelegt werden, dass die farbigen Wände zu Mietbeginn übernommen wurde, dürfte der Mieter in diesem Fall nicht schadensersatzpflichtig werden. Eine gegenteilige Bewertung würde zwangsläufig zu einer Verbesserung der Mietsache auf Kosten des Mieters führen, und genau das ist eben nicht zulässig.

Etwas anderes würde sich nur dann ergeben, wenn dem Mieter zu Mietbeginn eine angemessene Ausgleichsleistung erhalten hat. Bislang kann ich jedoch keine Hinweise dafür erkennen.

Abweichend von meinen Vorrednern, komme ich bei meiner Einschätzung zu einem anderen Ergebnis.

Der Ausbau einer vorhandenen, mitvermieten Einbauküche stellt grundsätzlich eine bauliche Veränderung der Mietsache dar, die der Zustimmung des Vermieters bedarf. Auch ist der Vermieter in diesem Fall nicht verpflichtet, bauliche Veränderungsbegehren des Mieters zu akzeptieren. Dem Mieter fehlt somit die Anspruchsgrundlage für sein Begehren.

Etwas anderes würde sich dann ergeben, wenn der Mieter aus gesundheitlichen Gründen bauliche Veränderungen vornehmen möchte. In diesem Fall besteht ein Anspruch gegenüber dem Vermieter auf dessen Zustimmungserteilung. In diesem Fall könnte der
der Vermieter gem. § 554a Abs. 2 BGB seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen.

Der hier behandelte Fall ist zwar anders gelagert, jedoch erkenne ich keinen Grund, warum der Vermieter nicht analog zu der o.g. Regelung eine zusätzliche Sicherheitsleistung im Rahmen seiner individuellen Zustimmung fordern könnte. Der Ausbau einer vorhandenen Einbauküche stellt eben keine vertragsgemäße Nutzug dar, auf die der Mieter Anspruch hätte. Eine Benachteiligung des Mieters bei Nichterteilung der Zustimmung der Umbaumaßnahmen ist somit nicht gegeben. Vielmehr hat der Mieter die Wahl, entweder dem Vermieter eine zusätzliche Sicherheit zu überlassen oder die Umbauten nicht durchzuführen.

Hier wäre also zunächst zu klären, ob der bereits erfolgte Ausbau der vorhandenen Küche mit oder ohne Zustimmung des Vermieters erfolgte.

Dem Vermieter wurde eine Frist bis zum 7. Oktober eingräumt, die Schädlingsbeseitigung durchzuführen. Obwohl diese Frist noch nicht verstrichen ist, kündigte der Mieter zum 1. Oktober? Eine rechtliche Grundlage für eine fristlose Kündigung durch den Mieter sehe ich hier nicht.

Ist eine Ungezieferbeseitigung notwendig, obliegt es zunächst dem Vermieter diese durchführen zu lassen. Die Kosten für eine einmalige Ungezieferbekämpfung hat grundsätzlich der Vermieter zu tragen, es sei denn, der Mieter hat den Schädlingsbefall verursacht. Kommt der Vermieter einer Aufforderung zur Beseitigung der Teppichkäfer nach angemessenrer Fristsetzung nicht nach, sodass der Mieter in Eigeninitiative einen Fachbetrieb beauftragen muss, kann er die Aufwendungen hierfür vom Vermieter zurückfordern - vorausgesetzt natürlich der Mieter hat den Schädlingsbefall weder herbeigeführt noch begünstigt.