Darf Nebenkostenguthaben mit Schadensersatzforderungen aufgerechnet werden?

Parteiverrat? das wäre ja ein Ding...

Der Vermieter ist auch stadtbekannt (im negativen Sinne), und an der Nebenkostenabrechnung stimmt auch was nicht, es wurde eine einmalige Hofreinigung auf die Mieter umgelegt.

Ich habe hier noch zwei Urteile gefunfen, die bei mir passen, da die aufgeführte Ersatzvornahmeklausel genau so im Mietvertrag steht:

LG Frankfurt/Main, Urt. v. 1.11.2011 – 2/11 S 95/11, WuM 2012, 197

Leitsätze
1. Die Klausel in einem Formularmietvertrag für Wohnräume, wonach der Vermieter vom Mieter geschuldete Arbeiten auf dessen Kosten selbst vornehmen lassen kann, wenn der Miete diese trotz schriftlicher Mahnung innerhalb einer ihm gesetzten Frist nicht ausgeführt hat, erfasst nicht nur Arbeiten, die während des Mietverhältnisses vorzunehmen sind, sondern auch die am Ende des Mietverhältnisses geschuldeten Arbeiten (hier: Schönheitsreparaturen).

2. Aufgrund einer solchen Ersatzvornahmeklausel kann der Vermieter nur die Erstattung der ihm tatsächlich entstandenen Kosten verlangen, nicht jedoch die in einem Kostenvoranschlag errechneten Kosten.

Anmerkung zu Leitsatz 2
Siehe dazu auch die erstinstanzliche Entscheidung AG Frankfurt/Main, Urt. v. 10.3.2011 – 33 C 3469/10-26,

und:

AG Frankfurt/Main, Urt. v. 10.3.2011 – 33 C 3469/10-26,

Leitsatz
Schadensersatz wegen nicht (oder nicht ordnungsgemäß) durchgeführter Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nur für tatsächlich entstandene Kosten, nicht jedoch aufgrund eines Kostenvoranschlags verlangen, wenn im Mietvertrag geregelt ist:

Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen trotz schriftlicher Mahnung innerhalb einer ihm gesetzten Frist nicht nach, so kann der Vermieter die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters vornehmen lassen.

Denn hierbei handelt es sich um eine Ersatzvornahmeklausel, die zur Folge hat, dass der Vermieter zunächst die erforderlichen Arbeiten erledigen muss, um dann Ersatz in Höhe der tatsächlich entstandenen Kosten verlangen zu können (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 538 BGB Rdnr. 254).

Anmerkung
Bestätigt durch LG Frankfurt/Main, Urt. v. 1.11.2011 – 2/11 S 95/11, WuM 2012, 197. Ebenso OLG Düsseldorf, Urt. v. 5.9.2002 – 10 U 150/01, ZMR 2003, 105.

Ohne eine solche vertragliche Regelung, durch die ein Schadensersatzanspruch von engeren als den gesetzlichen Voraussetzungen abhängig gemacht wird, kann der Vermieter Schadensersatz auch aufgrund eines Kostenvoranschlags oder Sachverständigengutachtens verlangen. In diesem Fall darf er allerdings keine Mehrwertsteuer berechnen (LG Frankfurt/Main, Urt. v. 10.3.2004 – 2/17 S 90/03, PE 2005, 178).

Wären danach nicht generell die Schadensersatzansprüche des Vermieters unberechtigt? Er hatte auch keine Frist gesetzt, sondern etwa 1 Woche vor Ende des Mietverhältnisses lediglich eine Art "Drohbrief" verfasst, in dem er ankündigte, dass bei Nichtausführung der Endrenovierung Kosten in Rechnung gestellt würden, wenn die Weitervermietung verzögert würde (wurde aber nahtlos weitervermietet).