Mieterhöhungsverlangen + Betriebskostenpauschale unberechtigt?

Hallo liebes Forum,

nach einem Verwalterwechsel habe ich ein Mieterhöhungsverlagen samt Erhöhung der Betriebskostenpauschale bekommen.
Meiner Meinung nach (google "Fach"wissen!) könnte ich dieses Schreiben einfach ignorieren. Dazu würde ich aber gerne die Meinung von erfahrenen Leuten hören.

Hier erst mal das Schreiben:

Meine Bedenken der Reihe nach:

1. Laut Mietvertrag habe ich eine Staffelmiete vereinbart. Die letzte Erhöhung fand am 01.07.2016 statt. Also hat sich meine Miete innerhalb der letzten 15 Monate sehr wohl verändert. (hier bin ich aber nicht sicher ob die Staffelmiete dazu zählt und ob mit den 15 Monaten nicht der Zeitpunkt des Inkrafttreten der Mieterhöhung gemeint ist.

2. Die 3 Vergleichswohnungen sind nicht näher benannt. In meinem Haus gibt es 330 Wohnungen unterschiedlicher Größe und Ausstattung, teilweise als Gewerberaum vermietet. Da ich hier nicht zuordnen kann welche Vergleichswohnungen gemeint sind, spricht die für mich für einen Formfehler und damit sollte das Verlangen keine Gültigkeit haben?

3. Die Betriebskostenpauschale: Da hier nicht benannt ist warum die Kosten steigen, ebenfalls nicht gültig?
Anzumerken wäre hier noch, dass weder Heizung noch Warmwasser separat abgerechnet werden, beides ist in der Pauschale mit drin (Rechtsgültig?)

4. "Da sich die Miete in den letzten drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöht hat"
Laut Landesverordnung SH beträgt die Kappungsgrenze für die Gemeinde Wedel aber 15%!!
Eingezogen bin ich am 01.06.14. Kaltmiete 205€
Staffelmiete 1. Stufe: 01.07.15 um 10€ auf 215€
Staffelmiete 2. Stufe: 01.07.16 um 10€ auf 225€
Wenn ich den 01.07.15 als Stichtag nehme, 15% addiere und von dem Stichtag 3 Jahre addiere, dann dürfte sich die Miete bis zum 01.07.18 nicht auf mehr als auf 247,25€ erhöhen (215€ + 15%) der Verwalter möchte aber bereits zum 01.09.17 250€ haben. (Hier bin ich mir aber nicht sicher ob man das so rechnen kann. Laut Gesetzestext (§558 Abs. 3) darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15% erhöhen, der Verwalter schreibt aber von den vergangenen 3 Jahren.)??

Wie sieht es denn mit dem Mietspiegel aus, laut meinen Informationen liegt dieser für Wedel bei ~10€/qm. Die neue Verwaltung möchte jetzt fast 15€ haben (wenn ich die Miete auf die qm umrechne, die "Wohnung" hat ~17qm inkl. Nutzfläche.)

Liege ich mit meinen Schlussfolgerungen richtig oder völlig daneben?

Spannend finde ich noch die Tatsache, dass ich zeitgleich mit dem ME-Verlangen eine Mahnung vom neuen Verwalter im Briefkasten hatte. Angeblich schulde ich aus 2016 noch 330€ Miete.
Nach Durchsicht meiner Kontoauszüge habe ich in 2016 aber sogar 240€ mehr Miete gezahlt als im Mietvertrag vereinbart war. Hierzu gab es eine mündliche Absprache mit der alten Verwaltung, da ich ein in der Höhe schwankendes Gehalt habe bzw. im Krankheits- oder Urlaubsfall deutlich weniger verdiene, daher durfte ich in "guten" Monaten mehr zahlen, dafür in schlechten weniger.
Bezüglich der Mahnung habe ich die neue Verwaltung umgehend per Einschreiben angeschrieben, den Sachverhalt erläutert und um Klärung gebeten. Das Einschreiben wurde vor 14 Tagen zugestellt, bisher keine Reaktion.

Weiter Probleme die seit dem Verwalterwechsel entstanden sind:
- Die Flurbeleuchtung brennt neuerdings dauerhaft, auf 14 Etagen. Nach meiner Rechnung macht das pro Wohnung (wenn den alle vermietet wären, was es nicht sind) knapp 3€ pro Monat. Das sind zwar Peanuts, die Dauerbeleuchtung macht einfach keinen Sinn und Geld zu verschenken haben in dem Haus die Wenigsten.
- Ursprünglich gab es zwei Personenaufzüge. Seit dem Verwalterwechsel wurde einer dauerhaft still gelegt. Der Zweite fällt gelegentlich aus, gerade erst am vergangen Sonntag erlebt, nach einer schweren 12 Stunden Nachtschicht durfte ich samt Arbeitsgepäck 11 Stockwerke kraxeln.

Danke für eure Zeit und die hoffentlich hilfreichen Tipps!

Wenn ich auf den Anhang klicke kommt das Mieterhöhungs-Schreiben.

hmm:

jetzt sollte es funktionieren

Im Mietvertrag steht zur Staffelmiete nur folgendes:

"§5a Staffelmiete (nur für preisfreien Wohnraum)
Die in §4 vereinbarte Miete erhöht sich
ab 01.07.2015 auf 215€
ab 01.07.2016 auf 225€"

Zukünftige Erhöhung der Betriebskostenpauschale ist im Mietvertrag vereinbart. Wäre für mich auch grundsätzlich ok. Aber ich denke, dass die Verwaltung dies auch Begründen sollte. Einfach zu schreiben "Die Betriebskostenpauschale erhöht sich, ab der nächsten Woche musst du 10€ mehr zahlen" finde ich ungenügend. Zumal ich eben den Verdacht hege, dass die Reparatur des einen defekten Aufzugs eine Rolle spielt.

Google spuckte mir hierzu §§ 560 BGB aus:

(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats....

Update:

Der Betriebskostenerhöhung habe ich via Einschreiben widersprochen, mit Hinweis auf §§ 560 Abs. 1+2 BGB.
Des Weiteren habe ich freundlich um eine Kopie der Vollmacht gebeten die die Verwaltung dazu berechtigt Mieterhöhungsverlangen sowie Betriebskostrenerhöhungen zu fordern.

Auf mein Einschreiben aus Februar, in dem ich der angeblich offenen Miete aus 2016 widersprochen habe und um Aufklärung bat wie diese Forderung zustande kommt, wurde bis heute nicht reagiert...

Ein Nachbar hat gerade seine fristlose Kündigung bekommen, bzw. nicht bekommen. Sie wurde laut handschriftlichem Vermerk auf dem Umschlag zwar "persönlich Eingeworfen" allerdings war der Brief mit der falschen Appartementnummer adressiert und auch in den falschen Briefkasten geworfen.
Die Begründung für die fristlose war, dass er sich weigert die Betriebskostenerhöhung zu zahlen und 40€ schuldet :eek:

Auf dem freien Markt werden die freien Wohnungen in diesem Haus aktuell für 340€ kalt angeboten, ich zahle 220€ kalt. Wohlgemerkt für 17qm Löcher und einem Mietspiegel zwischen 8,50 und 11,50€ für Wohnungen bis 30qm in dieser Gemeinde

Langsam muss ich über die Verwaltung schmunzeln...

Gerade E-Mail von der Verwaltung bekommen:

"Eine Vollmacht ist nicht notwendig. Sollte Sie dem Mieterhöhungsverlangen nicht nachkommen, klagen wir es ein"

1. Einschreiben Ende Februar wegen Widerspruch der angeblich offenen Miete.

2. Einschreiben Mitte März wegen Widerspruch gegen die Erhöhung der Betriebskostenpauschale

3. E_Mail letzte Woche an die Verwaltung mit der Bitte mir eine Kopie der entsprechenden Vollmacht zukommen zu lassen damit ich das Mieterhöhungsverlangen entsprechend bewerten kann.

Die Info über den Verwalterwechsel kam vom neuen Verwalter, aber auch nur im Zuge der Mahnung der angeblich offenen Miete. Von der alten Verwaltung habe ich diesbezüglich keine Info bekommen.

(Gedächtnis)Zitat aus dem Schreiben:

"Durch den Verwalterwechsel hat sich die Kontonummer geändert, bitte überweisen Sie die offene Miete auf folgendes Konto..."

Södele, gibt äußerst positive Neuigkeiten:

Ich bin den Verwaltertroll übergangen und habe mich direkt an den Eigentümer gewandt. Ein sehr angenehmer Mensch der mir direkt das Du angeboten hat. Dieser war selbst etwas überrascht über die ganzen Punkte die falsch gelaufen sind und vor allem über das etwas gleichgültige Verhalten des Verwalters und das "Fachwissen" über das ich verfüge.

Schlussendlich haben wir alle Punkte abgearbeitet.
- Die angeblich noch offene Miete ist vom Tisch
- Die Betriebskostenerhöhung zahle ich ab Mai
- der 2.te Lift fährt wieder, zwar erstmal nur vom 1.OG bis oben, aber das wird noch gefixt sobald das Ersatzteil angefertigt wurde
- neue Staffelmiete wurde vereinbart: max 5€ jedes Jahr, solange ich hier wohne (mein Vorschlag)
- und ganz wichtig für mich: er hat auf sein Kündiggungsrecht verzichtet, einzige Ausnahme: Wenn ich die Wohnung teurer untervermieten würde (was hier wohl Gang und Gäbe ist, Stichwort Flüchtlingsunterbringung)
- Die mündlichen Absprachen die ich mit der alten Verwaltung hatte, bleiben fortbestehen, sprich, wenn ich in einem Monat mal knapp bei Kasse sein sollte, kann ich das später ausgleichen, ich soll ihm bei so was nur kurz per WhatsApp informieren.

Schriftlich fixiert wurden die Punkte auch direkt auf meinem alten Mietvertrag.
Unterm Strich absolut positiv.

Und es geht wieder los...

Aufgrund eines Arbeitgeberwechsels (mein alter schuldet mir fast 4000€ Gehalt, mein neuer zahlt erst zur Monatsmitte August) habe ich akute Schwierigkeiten die Miete zum 03.08. pünktlich zu zahlen, von der Juli-Miete sind noch 50€ offen. Dass ich mich bis zu meinem ersten Gehalt der neuen Firma von Toastbrot und Butter ernähre, muss ich wohl nicht erwähnen.

Ich habe dem angeblichen Eigentümer angeschrieben, also dem Kollegen von dem mir der angebliche Verwalter schrieb dass er Eigentümer meiner Wohnung sei und mit dem ich die neue Staffelmiete sowie den Vermieterseitigen Kündigungsausschluss verhandelt und schriftlich fixiert habe, ihm habe ich meine Situation erklärt und darum gebeten die Miete erst zu Mitte August zahlen zu dürfen, den Rückstand aus Juli begleiche ich zeitgleich.

Jetzt kommt die Hammerantwort:
"blabla für ihre Wohnung bin ich erst ab dem 01.01.18 zuständig, bitte wenden sie sich an den Verwalter blabla"