Beiträge von Fruggel

Zitat von Martin M

Aber warum ist sie in der Abrechnung für 2025 noch enthalten, wenn Mitte 2024 das Nebenkostenprivileg weggefallen ist?

Weil sich das Privileg nur auf neue Verträge seit dem 1.7.2024 bezieht. Denn der Begriff "Umlage" meint juristisch nicht die Abrechnung, sondern bezieht sich auf §556 Abs.1 BGB, in dem auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. Und diese Vereinbarung passiert nur einmalig bei Vertragsbeginn. Für länger bestehende Verträge hat der Gesetzgeber die Möglichkeit geschaffen, die Nutzung des Kabel TV (oder Sat Anlage) gemäß §71 II TKG i.V.m. §56 III TKG zu kündigen. Solange man das nicht tut, darf der Vermieter weiterhin die Gebühren abrechnen.

Zitat von Martin M

"Fernsehkabelgebühr" ist für mich nicht eindeutig genug, dass ich sie ohne Belege akzeptieren kann

Das muss man auch nicht ohne Belege akzeptieren. Man hat als Mieter das Recht, sich bei einem persönlichen Termin die Rechnungsbelege zeigen zu lassen. Diese darf man auch fotografieren, um sie später jemand anderen zur Prüfung zu zeigen. Natürlich darf der Vermieter nur Kosten abrechnen, die ihm tatsächlich entstanden sind, keine fiktiven Kosten und auch nicht so etwas wie die Nutzungsgebühr der eigenen SAT Anlage.

Zitat von Martin M

gerade im Urlaub und kommt erst am 16.06. zurück

Kein Problem, man hat 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung Zeit, Einwände geltend zu machen.

Zitat von golf24_12

Muss ich mir die „Nicht-Abgrenzbarkeit“ (tagesgenaue Abrechnung zum 25.01.) vom Vermieter gefallen lassen

Ja. Denn maßgeblich ist das Ende des Mietverhältnisses, nicht der tatsächliche Nutzungszeitraum. Man hätte die Wohnung ja auch erst am letzten Tag zurück geben können. Für die Kosten muss man trotzdem aufkommen, außer, es hätte bereits ein neuer Mieter die Wohnung übernommen, was hier ja nicht der Fall ist.

Zitat von golf24_12

Wie verbindlich ist ein vom Vermieter unterschriebenes Übergabeprotokoll gegenüber einer automatisierten Abrechnung eines Dienstleisters?

Verbindlich wäre das normalerweise schon, aber in dieser Fragestellung ergeben sich zwei Besonderheiten im Gegensatz zu anderen Fällen. Der Vermieter hat die Werte selbst abgelesen. Man hat als Mieter das Protokoll also gar nicht mit unterschrieben. Und zweitens hat man als Mieter eine Obhutspflicht für die Wohnung, auch wenn man schon vorzeitig raus ist. Damit meine ich, dass die Wohnung beheizt werden muss zur Vorbeugung von Frostschäden. Deshalb ist es korrekt, dass der Dienstleister die Werte seiner Funkablesung genommen hat.

Zitat von golf24_12

Sind die Punkte "Kosteneinteilung bei Nutzerwechsel (Auszug)" auf mich, den Mieter abwälzbar?

Nein.

Zitat von golf24_12

Ich habe die Nachzahlung unter Verweis auf das unterzeichnete Übergabeprotokoll bestritten und eine Korrektur gefordert.

Das ist das falsche Vorgehen. Denn den unstreitigen Teil der Nachzahlung schuldet man dem Vermieter und diesen muss man auch leisten. Im Sinne des Gesetzes schreibt man dem Vermieter seine sachlich begründeten Einwände, und rechnet unter Berücksichtigung der Fehler den korrekten Betrag selbst aus, welchen man dann auch leistet. Man sollte sich aber sicher sein, was man tut, denn der Vermieter muss auf die Einwände nicht zwingend antworten und könnte stattdessen auch direkt Klage einreichen.

Zitat von golf24_12

Werde mich dann da auch neu anmelden müssen. Angeblich helfen die erst nach 6 Monaten Mitgliedschaft.

Mieterschutzbund ist nicht die einzige Option. Man kann auch bei einem Anwalt eine Beratung in Anspruch nehmen oder andere fachkundige Dienstleister zur Überprüfung der Nebenkostenabrechnung für Mieter kontaktieren.

Zitat von axelku

die wohnen ähnlich wie ich,das sie damit durchgekommen sind das sie die nicht mehr zahlen müssen.

Aber sicherlich nicht deswegen, weil es eine Firma, ein Dienstleister erledigt. Das muss dann andere Gründe haben.

Zitat von axelku

Für mich würde ja Garten eigentlich bedeuten das man einen privaten Garten hat der nur für die Mieter zugänglich ist.

In diesem Punkt besteht die falsche Annahme. es muss kein Garten sein, der so abgegrenzt ist, dass niemand anderes drauf kommt. In sehr vielen Grünanlagen, die zum Objekt gehört, können auch andere hin kommen, und deren Kosten können trotzdem umgelegt werden. Grund ist ganz einfach der, dass man sagt, eine Grünanlage verschönert das Anwesen und die Bewohner fühlen sich wohler als wenn es karg und steril aussehen würde.

Es kann durchaus so sein, dass man weniger oder nichts für die Pflege der Außenanlagen zahlen muss. Doch das sind dann eher spezielle Gegebenheiten, die man sich im Einzelfall anschauen muss. eine allgemeingültige Regelung gibt es da nicht. Und allein dass Jugendliche da chillen, reicht bestimmt nicht aus als Argument.

Zitat von afri

Um hier den Zugang zu versperren?

Durch das alleinige Nutzungsrecht kann man anderen das Betreten untersagen, auch dem Vermieter, außer es ist im Vertrag ein Wegerecht vereinbart. Allerdings müsste man nicht außer acht lassen, ob es nur ein Nutzungsrecht ist oder der Garten zur Mietsache gehört. Das Nutzungsrecht kann nämlich problemlos vom Vermieter entzogen werden. Das will man normalerweise nicht provozieren, daher ist gut zu überlegen wie man vorgeht.

Zitat von ChristinaS

das dort unten der Abfluss benutzt werden muss, wenn der Techniker wegen der Wärmepumpe kommt und das Wasser ablassen muss

Dann kann der Vermieter einen Termin vereinbaren, wann der Techniker da ist für die Arbeiten. Dies muss man dann selbstverständlich ermöglichen. Aber da eine direkt am Haus befindliche Terrasse in der Regel zur Mietsache gehört, muss man davor keinen dauerhaften Zugang gewähren. Man muss dann noch nicht mal dulden, dass der Vermieter die Terrasse betritt. Es ist das Versäumnis des Vermieters, wenn er im Vertrag keine Regelung für den Zugang getroffen hat.

Zitat von Loulou2023

Muss ich auch die Kaution hinterlegen

Vom Gesetz her ja, weil danach die Kaution mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Allerdings relativiert sich das dadurch, dass man das Recht hat, die Kaution in 3 Monatsraten zu zahlen, und zweitens, wenn man in der Situation nicht zahlt, sind die Konsequenzen nicht dramatisch. Fristlos kündigen kann der Vermieter nicht sofort, und Zahlungsklage lohnt sich nicht wirklich den Aufwand.

Zitat von Loulou2023

Sollten wir ein Übergabeprotokoll erstellen?

Die Frage erübrigt sich, wenn es noch keine Schlüsselübergabe gab. Andererseits ist eine Dokumentation sinnvoll, da man im Haus war und der Vermieter vielleicht sagen könnte, man habe einen eventuell vorhandenen Schaden verursacht.

Zitat von Loulou2023

Gibt es noch andere Lösungsvorschläge?

Man könnte prüfen, ob eine fristlose Kündigung nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich ist. Ich will damit nicht sagen, dass das auf jeden Fall funktioniert, weil es von verschiedenen Dingen abhängt, die im Einzelfall angeschaut werden müssen. Aber es eine Option.

Zitat von Golum

Wer macht das?

Zitat von Golum

Die Wartungsfirma des Dienstleisters

Das geht nicht so einfach. Zunächst mal hat man als Mieter die Pflicht, jeden Defekt dem Vermieter zu melden. Dieser wird dann den Dienstleister beauftragen. Es kann auch sein, dass nur das Display ausgefallen ist, die Werte aber dennoch erfasst und übermittelt werden. Deshalb kann man vor einer Überprüfung des Geräts gar nichts sagen.

Wie schon geschrieben funktioniert der Widerspruch nur über das Wirtschaftlichkeitsgebot. Wenn der Vermieter die Kosten hatte und bezahlt hat, ist das für die Abrechnung selber zunächst in Ordnung. Um die Missachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots ausreichend zu begründen braucht man meistens auch ein Vergleichsangebot eines anderen Dienstleisters.

Zunächst mal ist Voraussetzung, dass der Vermieter über die Zustände informiert wird.

Es stehen folgende Optionen zur Wahl:

• Das Gespräch mit der Nachbarin sollte immer versucht werden. Vielleicht bringt es nichts, manchmal aber schon. Es kommt drauf an, wie man es anfängt.
• Telefonat mit der Hausverwaltung, um eventuell den Grund zu erfahren, warum nichts unternommen wird.
• Mietminderung erklären und durchführen. Allerdings die Höhe mit einem Anwalt oder dem Mieterverein absprechen.
• Direkt gegen die Nachbarin zivilrechtlich vorgehen mit einer Unterlassungsklage.
• Mit anderen Bewohnern sprechen, ob diese ähnliche Schwierigkeiten haben. Denn wenn mehrere Bewohner Beschwerden einreichen, hat das ein anderes Gewicht.

Die Vorkommnisse genau dokumentieren mit Uhrzeit, Dauer und Art des Lärms. Einfach nur sagen, die Nachbarin ist zu laut, genügt nicht. Darauf muss die Hausverwaltung tatsächlich nicht reagieren. Wenn die Vermietung gegen die Nachbarin vorgeht, dann muss sie das auch ordentlich begründen, und dafür braucht es detaillierte Informationen.

Es hatte sich zuerst so gelesen, also wären weitere Beträge zur Nachzahlung hin zu gekommen.

In dem Fall ist die Erhöhung der Vorauszahlung dann nicht gerechtfertigt, außer der Vermieter nennt dafür sachliche Gründe. Normalerweise hat sich die Erhöhung an der vorliegenden Abrechnung zu orientieren. Ist das nicht gegeben, kann man die Erhöhung auch ablehnen bzw. eine Senkung verlangen. Der §560 Abs. 4 BGB für die Anpassung gilt beidseitig, also nicht nur für den Vermieter allein.

Zitat von Mieter73

Für denselben Abrechnungszeitraum (01.08.2025 – 31.12.2025)

Damit ist sicherlich der Nutzungszeitraum gemeint. Der Abrechnungszeitraum muss immer 12 Monate umfassen. Der Nutzungszeitraum kann davon abweichen.

Zitat von Mieter73

Die jeweiligen Nachforderungen änderten sich dabei mehrfach erheblich

Innerhalb der Frist von 12 Monaten ab Ende des Abrechnungszeitraums darf ein Vermieter jederzeit noch Korrekturen schicken, die zu einer Mehrbelastung für einen Mieter führen. Ob diese Korrekturen dann das Ergebnis korrekt machen, muss man natürlich prüfen.

Zitat von Mieter73

Die Änderungen erfolgten jeweils nach Rückfragen beziehungsweise Beanstandungen meinerseits

Das ist nicht so ganz das Vorgehen, wie es vom Gesetzgeber vorgesehen ist. Sofern möglich berechnet man den korrekten Betrag selbst, schreibt dem Vermieter die Beanstandungen sachlich begründet, und man überweist dann nur den Betrag, den man selbst berechnet hat. Eine neue Abrechnung ist in der Regel nicht erforderlich.

Zitat von Mieter73

mehrfach geänderte Abrechnungen mit unterschiedlichen Ergebnissen

Das sollte sich aus den Korrekturen ergeben, wenn man mit der vorherigen Version vergleicht.

Zitat von Mieter73

teilweise widersprüchliche Kostenentwicklungen

Kostenentwicklungen sagen nichts aus, denn letztlich zählt, was auf den Rechnungen steht, die der Vermieter bezahlen musste.

Zitat von Mieter73

fehlende beziehungsweise nicht vollständig nachvollziehbare Heizkostenunterlagen

Wenn ein Vermieter die Rechnungen bei der Belegeinsicht nicht vollständig vorlegt, gilt die ganze Belegeinsicht als nicht ermöglicht und es können Ansprüche zum Zurückbehalt oder Rückforderung entstehen.

Zitat von Mieter73

aktuell haben mir bereits drei Kanzleien abgesagt haben?

Es gibt dann noch Mietervereine, oder andere fachkundige Dienstleister, die die Prüfung der Nebenkostenabrechnung für Mieter anbieten.

Ich wüsste nicht, was man da groß argumentieren müsste. Der Vermieter hat Leerstandkosten zu tragen, das gilt in der gesamten Rechtsprechung. Also wird einfach wie bisher nach Fläche gerechnet. Wenn dem Vermieter das nicht passt, könnt ihr entgegen halten, dass ihr auf die euch zustehende Reduzierung von 15% verzichtet.

Zumindest sollte man die Abrechnung nochmal genauer anschauen, ob noch Fehler drin sind. Beispielsweise hat der Vermieter meistens einen Teil der CO2 Kosten zu tragen um nur ein Beispiel zu nennen.

Zitat von Knaui

für das Jahr 24 und auch 25 selbst zusammengezogen hat und diese bei unserem Vermieter auch erst Ende 25 einreichte

Nein, das ist dann ein anderer Fall. Außer bei den Heizkosten kann der Vermieter zwischen dem Leistungsprinzip und dem Abflussprinzip wählen. Doch wenn er die Rechnung im Vorjahr schon bekommen hat und vergessen hat, in die Abrechnung aufzunehmen, dann ist das eine ganz andere Sache.

Zitat von Knaui

Versteh ich es richtig, dass dieser Umstand einem mangelnden Wirtschaftlichkeitsgebots zugrunde liegt?

Das Zusammenlegen der Häuser und die Anpassung der Vorauszahlung reicht dafür nicht aus, denn entscheidend ist, was in der Jahresabrechnung dann letztlich an Kosten angesetzt wird. Es kann schon mal passieren, dass Kosten steigen durch ein zusätzliches Haus, aber häufiger hat das andere Gründe. Es kommt auch darauf an, wie es in der Abrechnung gestaltet ist. Oftmals muss der Vermieter die Zusammenlegung zu einer Abrechnungseinheit vorab ankündigen.

Zitat von Knaui

im Sommer aller 3 Wochen Rasen gemäht

Das gibt schon eher Anlass zum Zweifel an der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots. Denn alle 3 Wochen Rasen mähen ist keineswegs üblich und etwas übertrieben. Man schaue sich nur mal an, wer die Gesellschafter bzw. Geschäftsführer der Dienstleister Firma sind. So manchmal stellt sich heraus, dass der Vermieter darin beteiligt ist. Das Konstrukt ist zwar völlig legitim, doch die Verträge müssen einem Fremdvergleich mit einem anderen Dienstleister standhalten können.

Zitat von Mab

Mein Vorschlag: Wir nehmen den Verbrauch der letzten 7 Jahre und berechnen hier den Durchschnitt.

Das ist keine gute Idee, und das führt noch nicht mal zu eine besseren Ergebnis. Denn auch wenn der Verbrauch in den einzelnen Wohnungen unbekannt ist, so kann man zumindest die tatsächlichen Gesamtkosten des Objekts ermitteln. Für das Heizöl wäre das Anfangsbestand zum Beginn des Abrechnungszeitraums plus Zukäufe abzüglich Restbestand zum Ende des Abrechnungszeitraums. Die anderen Heizkosten wie Schornsteinfeger, Wartung etc kommt dazu.

Die gesamten Heizkosten auf euch abzuwälzen ist jedenfalls vom Grundprinzip her abzulehnen, denn ein Vermieter hat immer die Kosten des Leerstands zu tragen. Selbst wenn es Verbrauchszähler gäbe, würden auf die leere Wohnung 30-50% an Grundkosten entfallen, die immer nach Wohnfläche zu verteilen sind.

Zitat von Knaui

wie wir uns dennoch dagegen wehren können?

Bevor man sich die Frage stellt, ob man sich gegen etwas wehren kann, muss man zunächst feststellen, wo eventuelle Fehler sind. Denn anderenfalls kann man Einwände gegen die Abrechnung nicht sachlich begründen. Hierfür prüft man die Nebenkostenabrechnung inhaltlich. Manchmal ergeben sich allein daraus schon Fehler. Dann nimmt man Einsicht in die Belege, bei der man die Beträge auf der Abrechnung damit vergleicht. Schließlich liest man selber die Verbrauchszähler ab, um Ablesefehler oder Vertauschen von Zählern auszuschließen.

Zitat von Knaui

dass wohl die Kosten für Gartenpflege 2024 nicht berechnet und somit 25 und 24 zusammengezogen wurden

Das ist dann schon mal ein Grund zur Beanstandung. Denn die Abrechnungsfrist für den Vermieter sind 12 Monate ab Ende des Abrechnungszeitraums. Solche "vergessenen" Kosten kann man also ablehnen.

Zitat von Knaui

Die Gesamtkosten auf unser Haus übersteigen mit den 3 genannten Kategorien um mehrere tausend Euro den Durchschnitt der vorherigen Jahre

Das muss man sich genauer anschauen, bevor sich etwas dazu sagen lässt. Wenn nun ein Dienstleister mit den Arbeiten beauftragt wurde, dann steigen die Kosten natürlich, das ist normal. Man müsste ein Vergleichsangebot von einem anderen Dienstleister einholen um festzustellen, ob eventuell das Wirtschaftlichkeitsgebot missachtet wurde.

Zitat von Knaui

Somit werden wir den Verdacht nicht los, dass diese Kosten einfach versteckt weitergegeben werden

Das ist eher unwahrscheinlich, denn ein jeder Vermieter weiß, dass das bei der Einsicht in die Rechnungen schnell auffliegen würde.

Zitat von Knaui

einen Termin zur Beleg und Vertragseinsicht

Manchen Sie Fotos von den Belegen, um diese bei Unklarheiten später einer fachkundigen Person zur Prüfung zeigen zu können. Sollte der Vermieter das Anfertigen von Fotos verweigern, gilt die Belegeinsicht als verweigert und es entsteht ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachzahlung.

Zitat von Ringosauer

Diesen Betrag hat er nun auch von meiner Kaution abgezogen

Grundsätzlich ist das zulässig, denn dafür ist die Kaution da, um mit Forderungen aufzurechnen. Jedoch kann man als Mieter natürlich die Höhe der Aufrechnung prüfen und ggf. beanstanden. Wenn eine Reparatur nicht möglich ist und eine Neuanschaffung erforderlich ist, dann hat man nur den Zeitwert zu ersetzen, nicht den Neuwert. Der Vermieter soll nicht besser gestellt werden als wenn es den Schaden nicht gegeben hätte.

Diese Frage lässt sich in einem Forum unmöglich beantworten, weil dafür Dinge bewertet werden müssen, die man hier gar nicht überblicken kann. Aber wie schon geschrieben kommt diese Frage jetzt eh zu spät. Denn wenn man sich die Prüfung der Höhe der Minderung offen halten will, muss man mit dem Vermerk "unter Vorbehalt" gezahlt haben. Sie können versuchen mit dem Vermieter zu verhandeln. Aber wenn er ablehnt, werden Sie nicht mehr erzwingen können.

Zitat von Mab

Das wird auch erst Recht beim Auszug der Fall sein.

Die Befürchtung ist durchaus nachvollziehbar. Doch man kann vorab nichts tun, um das zu vermeiden. Alles was einem in den Sinn kommen könnte geht nicht mit den gesetzlichen Regelungen konform. Man muss leider wirklich die Abrechnung über die Kaution abwarten, diese dann prüfen, wofür konkret der Vermieter wie viel abzieht. Und erst dann hat man etwas in der Hand, was man tun kann, wenn nötig mit gerichtlicher Hilfe. Doch so weit muss es nicht kommen, man kann in vielen Fällen außergerichtlich dem Vermieter die passenden Zeilen schreiben, dass er sein Vorgehen überdenkt.

Ob die 15% angemessen sind lässt sich an dieser Stelle nicht feststellen. Jedoch ist es so, dass eine rückwirkende Mietminderung wegen §814 BGB ausgeschlossen ist, sofern man nicht unter Vorbehalt gezahlt hat. Daher ist es besser, sich über die 15% zu freuen anstatt gar nichts zu haben.

Die Mietminderung ist nichts, was der Vermieter anbieten muss oder verhandelbar ist, sondern diese entsteht kraft Gesetz. Man muss nur die Höhe korrekt ermitteln und dafür fragt man zeitnah einen Anwalt oder Mieterverein.