Beiträge von Schweinchenfan

Zitat von Sally

Fragen sind jetzt:

1. Darf mir mein Vermieter überhaupt noch zusätzlich Nebenkosten für den Stellplatz berechnen?

Was ist dazu im Mietvertrag vereinbart?

Zitat von Sally

2. Ist das mit den Hausmeister Diensten eine Doppelberechnung? Die MEA in den Rechnungen sind verschiedene, aber der Grundbetrag ist gleich.

Das wird keine Doppelberechnung sein, sondern der Stellplatz hat Miteigentumsanteile und die Wohnung auch. Die Gesamtsumme wird durch die Gesamtsumme der MEA geteilt und dann eben verteilt. Damit werden die Hausmeisterkosten teilweise auf die Wohnungen, teilweise auf die Stellplätze verteilt, was ja auch Sinn macht. Sonst würden Eigentümer, die nur Stellplätze haben, evtl gar nichts bezahlen.

Wenn ein Pool richtig eingewintert wird, dann braucht der danach keine große Reinigung. Zumindest wir holen unseren Pool genauso sauber aus dem Winterschlaf wie wir ihn eingewintert haben. Wenn der Pool wirklich eine Grundreinigung braucht, kann man auch danach vermutlich schon mit dem Vermieter streiten, ob bis dahin die üblichen Sorgfaltspflichten verletzt wurden.

Zitat von TO&RO

Meine Frage ist jetzt, ob die Mieter das carport und die Pflasterarbeiten wieder rückgängig machen dürfen? Oder ob das jetzt durch den Verzicht auf Eigenbedarf Bestandteil vom Haus ist?

Diese Überlegungen betreffen ausschließlich das Verhältnis von derzeitigem Mieter und Vermieter.

Du musst mit dem Vermieter eine eigene Vereinbarung treffen. An deiner Stelle würde ich den derzeitigen Zustand mit Carport und den Pflasterarbeiten explizit in den Mietvertrag mit aufnehmen lassen. Ob sich der Vermieter dann mit den jetzigen Mietern einigt oder es neu herstellen lässt, ist dann seine Sache.

Oder wollt ihr in den bestehenden Mietvertrag einsteigen mit allen Rechten und Pflichten und musst euch mit dem aktuellen Mieter einigen?

Zitat von kaykay

Ich frage mich, ob der Makler das vielleicht nicht wusste – oder ob er nun zögert zu antworten, weil ihm bewusst geworden ist, dass er es Interessenten bisher falsch dargestellt hat.
Eigentlich müsste ein Makler doch verpflichtet sein, den Mietvertrag vor Verkauf auf solche Klauseln zu prüfen, damit Käufer über die tatsächlichen rechtlichen Rahmenbedingungen (z. B. Kündigungssperre) informiert sind.

Was die Pflichten des Maklers sein oder auch nicht, betrifft nicht deine Freundin. Wenn der Makler sich wegen falscher Angaben schadenersatzpflichtig macht dem Käufer gegenüber, ist das sein Problem, da muss sich deine Freundin keine Gedanken machen. Er muss auch auf die Mail deiner Freundin nicht reagieren, die Mail kann man später nur ggf. dem Käufer gegenüber erwähnen, dann hat er bessere Chancen dem Makler gegenüber.

Der Verkauf geht deine Freundin prinzipiell wenig an - der Käufer übernimmt den Mietvertrag so wie er ist. Es gibt ja auch genügend Käufer, die gar nicht selbst einziehen wollen, sondern an einer langfristigen Vermietung interessiert sind.

Über alle weitere kann sie sich Gedanken/Sorgen machen, wenn tatsächlich die Kündigung wegen Eigenbedarf vorliegt.

Bzgl. Mieterbund - ich weiß nicht, was dort alles abgedeckt ist aber ich gehe nicht davon aus, dass in einer Mitgliedschaft die gerichtliche Vertretung enthalten ist. Das müsste deine Freundin prüfen.

Zitat von Guetti

Dass die Restbestände immer glatte Zahlen sind wundert mich auch.

Vermutlich geht die Ablesung einfach nicht genauer. Wenn da beispielsweise einfach nur nach einer Skala auf dem Tank abgelesen wird, macht das mit 100L Schritten schon Sinn.

Zitat von kaykay

Fällt eine Eigenbedarfskündigung unter das „ordentliche Kündigungsrecht“?

Ja, eine Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung.

Zitat von kaykay

müsste er dann die zwei Jahre abwarten, oder könnte er aus bestimmten Gründen früher kündigen?

Nur aus außerordentlichem Grund, ansonsten übernimmt er den Mietvertrag so wie er ist und ist an ihn gebunden.

Zitat von kaykay

Müsste der neue Eigentümer sie überhaupt „umwandeln“, oder bleibt sie einfach eine Eigentumswohnung – und diese Sperrfrist greift daher gar nicht?

Wenn die Wohnung bei Einzug des Mieters bereits eine Eigentumswohnung war, gibt es keine Sperrfrist. Wenn man mal realistisch ist, betrifft diese "Sperrfrist" eigentlich nicht besonders viele Wohnungen. Sehr viele sind schon sehr lange, oft schon beim Bau, in Eigentumswohnungen aufgeteilt, selbst wenn sie sogar alle einem Eigentümer gehören.

Zitat von kaykay

Was wären die nächsten sinnvollen Schritte für meine Freundin?

Liegt denn eine Eigenbedarfskündigung vor? Oder wurde jetzt die Wohnung verkauft und man rechnet mit einer Kündigung? Wenn ja, dann macht eine Rechtschutzversicherung jetzt keinen Sinn mehr, zumindest nicht für diese Kündigung, der Versicherungsfall ist ja schon eingetreten.

Zitat von Guetti

Komischerweise sind in dem aktuellen Abrechnungszeitraum angeblich 3200L verbraucht wurden und im Vorjahr nur 1244.

Was heißt "so viel" wurde noch nie verbraucht? Ich halte 1244 für über 250 m² auch für (zu) wenig, wenn das nicht gerade ein recht aktueller Neubau (oder komplett energetisch saniertes Gebäude) ist. Ich vermute, dass die Aufteilung auf die Jahre nicht korrekt vorgenommen wurde. Im Schnitt ~ 2200 L im Jahr könnten dagegen realistisch sein und würde auch dazu passen, dass sich die Einheiten nicht geändert haben. Was sagen die alten Abrechnungen zum Verbrauch?

Ich gehe bei "Heizkostenverteilern" davon aus, dass ihr Messgeräte an den Heizkörpern habt? Dann zählen die keine Energiemengen, sondern dimensionslose Einheiten. Daraus kann man nicht auf eine potentielle Ölmenge hochrechnen.

Gerade in einem sehr gut gedämmten Neubau ist eine Verteilung 50/50 vermutlich fairer, weil die Fixkosten für die Bereitstellung von Heizung und Warmwasser wie Wartung, Abrechnung, ggf. Schornstenfeger usw. einen erheblichen Anteil an den Heizkosten haben. Die Verbrauchskosten sind eher gering.

Gerade in einem Neubau heizen andere Parteien für einander mit, weil die Gebäudehülle nach außen wesentlich besser ist als innerhalb des Hauses. Dort verteilt sich die Wärme.

Zitat von Jora

Alle meine Argumente sind die für ein mögliches Gerichtsverfahren, die müssen vor Gericht standhalten.

Ich gehe nicht davon aus, dass das so kommt. Bevor der Vermieter Klage einreicht, wird er sich beraten lassen und dann darauf gestoßen werden, wie es korrekt geht. Damit gewinnt ihr natürlich Zeit.

Man kann auch anbieten, eine niedrigere Mieterhöhung zu akzeptieren, die vielleicht nicht dem Maximum des Möglichen entspricht und damit die Miete längerfristig niedriger zu halten.

Zitat von Rolli-Par

Du missverstehst etwas: Die Heizungen sind noch gar nicht angestellt worden!!

Ich verstehe das schon. Etwas anderes als dem Vermieter den Mangel mitzuteilen und ihn zur Behebung auffordern, bleibt dir aber nicht, egal wie du zum Vermieter stehst. Sobald der Vermieter Kenntnis vom Mangel hat, darfst du die Miete mindern, bzgl. der Höhe solltest du dann allerdings einen Anwalt befragen, nicht, dass du zu viel minderst und in Rückstand mit der Miete gerätst. Vielleicht bewegt sich der Vermieter mit einer Mietminderung, vielleicht auch nicht. Dann bleibt nur, dir anders Wärme zu verschaffen oder langfristig Umzug, auch wenn das sicherlich schwierig ist. Einen kleinen Heizlüfter fürs Bad kann man sich im Baumarkt beschaffen und durch die Mietminderung bezahlt man die Betriebskosten dafür.

Zitat von Rolli-Par

Mein Bad hat jetzt gerade (ca. 9:30) 16 Grad. Dies ist auch außerhalb der Heizperiode NICHT akzeptabel!

Teile dem Vermieter mit, dass die Mindestraumtemperaturen trotz voll aufgedrehter Thermostate nicht erreicht werden und er den Mangel abstellen soll.

Zitat von Rolli-Par

sollte es den Bewohnern selbst überlassen sein/werden, wann sie ihre Heizung anstellen.

Genau das geht so einfach nicht. Aus deiner Beschreibung gehe ich von einer Zentralheizung aus, sodass eben nicht jeder Bewohner die Heizung individuell anstellen kann. Wenn alle Mieter die Thermostate an den Heizkörpern nicht öffnen, die Heizung aber heizt, ist das eine Energieverschwendung und darüber hinaus nicht gut für die Lebensdauer der Heizung. Die Heizung schickt permanent Wärme in die Rohre, die dann aber nicht abgenommen wird. Im Sommer kommt es öfter vor, dass nachts die Temperaturen unter die Heizgrenze fallen und dann die Heizung anspringen würde, obwohl niemand Heizbedarf hat.

Zitat von Rolli-Par

Gibt es eine Art Verordnung oder Verbraucherrecht, wonach der Vermieter eine Kellerdecke dämmen muss?

Nein, eine solche Pflicht besteht nur für Dach oder oberste Geschossdecke sowie Leitungen in unbeheizten Bereichen. Kellerdecken, Wände usw. gibt es keine Pflichten. Man hat auch keinen Anspruch auf "zeitgemäße" Dämmung im Sinne eines heutigen Standards, sondern es richtet sich immer nach dem Stand beim Bau oder Kernsanierung, wenn es als solche beworben wurde.

Für Instandhaltungen ist der Vermieter zuständig, wie beispielsweise die Dichtungen der Fenster.

Bzgl der Temperaturen, schau mal in deinen Mietvertrag. Entweder steht dort etwas welche Mindesttemperatur erreicht werden muss, ansonsten dürften tagsüber 20 Grad und nachts 17/18 Grad wohl üblich sein. Man kann sowas an der Heizung auch einstellen, welche Temperaturen erreicht werden müssen draußen, damit sie angeht. Dann muss der Vermieter hier tätig werden. Aber günstiger werden die Heizkosten damit dann auch nicht.

Über einen anstehenden Verkauf müssen Mieter nicht informiert werden, das ist alleine Sache des Eigentümers. Für Mieterhöhungen gibt es Grenzen, auf deren Einhaltung man bestehen kann.

Zitat von ChristianU

Ich frage nochmal nach, da es bei Fruggel (danke auch für deine Antwort!) so klingt, als ob dies nicht so sei.

Ich will Fruggel da nicht widersprechen, weil mir da die praktische Erfahrung fehlt.

Zitat von ChristianU

Diese Miete ist seit dem 15.10.2019 unverändert.

Damit geht der Vermieter ja grundsätzlich von falschen Tatsachen aus, denn das stimmt ja so nicht.

Grundsätzlich kann der Vermieter um 15% innerhalb von 3 Jahren erhöhen, frühestens nach 15 Monaten, d.h. erst zum 01.02.2026 und wie du schreibst, müssen die beiden bereits getätigten Erhöhungen berücksichtigt werden. Damit ergibt sich eine etwas niedrigere Summe als die 885 €.

Bzgl. Mietspiegel: es ist nicht ausgeschlossen, auch bei einem vorhandenen qualifizierten Mietspiegel Vergleichswohnungen heranzuziehen. Prinzipiell wird ein qualifizierter Mietspiegel allerdings als ortsübliche Miete angesehen. Bei einem Prozess müsste der Vermieter daher erklären, warum er der Meinung ist, dass der Mietspiegel auf seine Wohnung nicht anwendbar ist und die Vergleichswohnungen die ortsübliche Miete darstellen sollen. Diese Argumentation dürfte nicht einfach sein, aber sicher ist das nicht. Die genaue Einstufung im Mietspiegel und der sich daraus ergebende Wert muss im Schreiben auch angegeben sein, damit du dies überprüfen kannst.

Aus meiner Sicht: was ist denn deine eigene Meinung zur Vergleichsmiete? Hältst du selbst den Mietspiegel für realistisch und findest eine Wohnung zu diesem Preis, wenn du aufgrund eines (Rechts)streits mit dem Vermieter ausziehst? Oder zumindest eine vergleichbare/bessere Wohnung unter den 885€? Oder liegt die Neuvermietung doch eher bei den genannten 14/15 €, sodass du bei einem Umzug wesentlich mehr zahlen würdest? Es ist leider oft so, dass Vergleichswohnungen deutlich höhere Preise haben als der Mietspiegel vorgibt, weil da Neuvermietungen erst mit deutlicher Verzögerung eingehen, der Mietspiegel ist tatsächlich eher auf dem Stand von vor einigen Jahren (die Daten müssen ja erhoben und ausgewertet werden und dann ist der Mietspiegel aus 2024, die Daten sind damit wahrscheinlich aus 2023 und damit 2 Jahre alt). Da kommt es schon zu erheblichen Abweichungen.

Ich denke, wenn du nicht zustimmst, wird der Vermieter alles dafür tun, dich aus der Wohnung zu bekommen und die Wohnung für 14/15 € neu vermieten zu können, sofern das tatsächlich so einfach möglich ist. Es ist für dich auch denkbar, eine Teilzustimmung zu geben, z.B. 850 € oder 860 €, denn wegen 20€ wird der Vermieter vermutlich keine Zustimmungsklage einreichen, wenn er ohne Prozess 80/90 € bekommt. Das ist dann Abwägungssache deinerseits. Genauso sollte man bedenken, dass bei einem Gerichtsprozess erhebliche Gerichtskosten anfallen können. Evtl. ist hier gar keine Erhöhung möglich, aber gerade bei Amtsgerichten kommt es schon auch mal auf die persönliche Meinung des Richters und die Überzeugungskraft der Anwälte an.

Zitat von Talcid

98% mit "erheblichen Brandlasten" aus z.B. Kartons, Bücher, Altkleider, etc. gefüllt sind. Dies stellt offenbar kein Problem dar.

Ein Keller ist dazu geplant und gebaut, so genutzt zu werden. Dementsprechend sind auch die Bauvorschriften ausgestaltet, was den Brandschutz angeht. Ein Treppenhaus dagegen ist der primäre Fluchtweg. Dort muss die Brandgefahr minimiert werden, damit dieser Fluchtweg als solcher genutzt werden kann. Ein brennendes Schuhregal auf einer der unteren Etagen könnte verhindern, dass die Bewohner aus den oberen Etagen das Treppenhaus zur Flucht nutzen können. Mit der Rauchentwicklung und ggf. Brandausbreitung über Gegenstände im Treppenhaus wird das zu einem großen Problem. Bzgl. Fluchtweg gibt es deshalb auch Vorschriften, was die Breite von Treppenhäusern angeht, auch das ist ggf. mit Schuhregalen, Pflanzen usw. nicht gewährleistet. Die Bewohner müssten dann allesamt von der Feuerwehr aus den Fenstern geholt werden, wenn es im Treppenhaus brennt. Wenn es in einem der Kellerräume brennt, muss dort ja keiner hin und der bauliche Brandschutz. so gestaltet, dass die Decke sowie die Wände und Türen (i.d.R. Stahltüren zum Keller hin) ausreichend Widerstand gegen das Feuer bieten und damit Zeit verschaffen, dass die Bewohner das Haus sicher verlassen können.

Man darf nicht vergessen, dass der Kauf, die Instandhaltung (Handwerkerkosten, Material) und nicht zuletzt auch die Ansprüche der Mieter immer weiter steigen. Keiner lebt mehr mit 5-6 Personen auf 60/80m2, stattdessen hat oft ein Pärchen schon 3-4 Zimmer und 100 m2+, damit Platz fürs Home Office ist. Keiner will mehr ein altmodisches Bad, alte Fenster, PVC oder gar irgendwo ländlich leben... Stattdessen werden die Ansprüche an Lage, Ausstattung und Fläche immer höher, natürlich treibt das die Preise, gerade in den gefragten Lagen. Modernisierungen wie neue Fenster, Dämmung, neue Heizung... kann ein Vermieter, der Geld verdienen will, auch nicht verschenken und muss die Miete logischerweise anpassen.

Wohnungsmarkt entspannen - schwer zu sagen. Die große Generation der Boomer wird in den nächsten 20/25 Jahren wegsterben, aber wie viel nachkommt, wird sich zeigen. In den Städten rechne ich nicht mit einer Entspannung, auf dem Land vermutlich schon.

"Bezahlbarer" Wohnraum ist auch jetzt vorhanden, jemand mietet ja auch die "unbezahlbaren" sonst würden sie so nicht angeboten. Die Frage ist eher, ob die eigenen Ansprüche zum Budget passen. Es konnte sich auch früher nicht jeder die gefragten Lagen in den Städten leisten.

Zitat von Talcid

Allesamt nichtbehindernd für die Flurtreppen und damit Fluchtweg, bzw. Zugang zur Wohnungstür.

Trotzdem hast du den Hausflur nicht als Abstellfläche mitgemietet, genauso wenig wie allgemeine Flächen im Keller usw. Diese dürfen nicht mit privaten Gegenständen vollgestellt werden, Brandlasten, Sicherheitsrisiken hin oder her. Deine Schuhe und Pflanzen musst du auf deiner gemieteten Fläche unterbringen.

Zitat von Todde1968

ist das OK.

Welches Entsorgungsunternehmen von der Stadt (oder Landkreis) zu welchen Kosten beauftragt wird, liegt in deren Entscheidung. Der Vermieter gibt nur die Kosten weiter. Ob man selbst die Gebühren okay findet, ist müßig, denn darauf hat man als Privatperson überhaupt keinen Einfluss (genau wie Wasserversorgung und -entsorgung).

Für mich klingt das relativ teuer, aber weiß auch nicht genau, was du mit Personen und Müllabfuhr meinst.

Zitat von Guti

Wir sind im Jahr 2025. Die Frist für die Betriebskostenabrechnung 2023 ist am 31.12.2024 verstrichen, daher keine Nachzahlung erforderlich

Es steht nirgends, wann die Abrechnung zugegangen ist. Laut Datum wurde sie 2024 erstellt. Wenn sie tatsächlich erst jetzt zugestellt würde, muss man die Nachzahlung nicht leisten.

Die meisten Posten sind aus meiner Sicht um die üblichen Preissteigerungen teurer geworden. Strom, Versicherungen, Dienstleistungen... ganz normal.

Was mir auffällt, ist dass in 2022 die Kosten die Abwasser/Schmutzwasser extrem niedrig waren, für 12 Personen im Haus erscheinen mir die Kosten in 2023 wesentlich realistischer. So zum Vergleich, wir haben mit 5 Personen 800€/Jahr und wir sind keine Verschwender beim Wasser. Ich würde den Vermieter auch nach Belegen fragen, aber ich denke, dass er da entweder was in 2022 nicht umgelegt hat oder der Versorger damals wirklich noch sehr günstig war. Damit erklärt sich ja der größte Teil eurer Nachzahlung. Der Rest ist wie auch Fruggel schon geschrieben hat, die normale Preissteigerung, die wir hatten. Wenn ihr für 2024 und 2025 die Vorauszahlungen nicht erhöht hattet, dann solltet ihr auch hier mit Nachzahlungen in mind. dieser Höhe rechnen.